Дубай ‒ отличное место для покупки квартиры за границей. В этом оживленном современном мегаполисе представлен широкий выбор строящейся и готовой к сдаче недвижимости, а для зарубежных инвесторов есть возможность приобрести жилье и стать полноправным его владельцем: для этого нужно приобрести квартиру или виллу, находящуюся на freehold-территории. Как правило, все популярные районы Дубая предлагают жилье на продажу в данной категории, поэтому выбор будущей собственности, действительно, велик.

Неизбежно у потенциальных инвесторов возникает вопрос: где и как выгоднее купить недвижимость в Дубае? Брать квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Прежде чем начать присматриваться к строящимся зданиям как к наиболее выгодному капиталовложению в недвижимость в Дубае, рекомендуем ознакомиться с некоторой информацией об этом сегменте рынка. В данной статье вы узнаете обо всех преимуществах данного способа приобретения жилья в ОАЭ.

Что означает термин оff-plan?

На рынке арабской недвижимости часто используется понятие off-plan. Это покупка жилья на стадии строительства объекта, то есть до его сдачи в эксплуатацию. Цены на недвижимость на этом этапе всегда ниже во всех странах, и ОАЭ не исключение. Но здесь есть одна особенность ‒ возможность оплаты.

Покупая жилье off-plan в Дубае, инвестор может рассчитывать на удобный план оплаты в рассрочку. Сами девелоперы почти всегда предлагают разделить платежи, что позволяет покупателю постепенно вносить денежные средства за приобретенную недвижимость. Минимальный срок такой рассрочки 1 год, максимальный – 7 лет. Обязательным условием является первоначальный взнос, обычно он составляет 5% от общей стоимости объекта. И здесь многое зависит от застройщика и самого объекта: в некоторых случаях первоначальный взнос может составлять 40%. В среднем 20‒25% ‒ это та сумма первоначального взноса, к которой вы должны быть готовы.

При покупке недвижимости off-plan заключается такой же договор купли-продажи, как и в случае с готовым жильем. Сначала покупатель вносит первоначальный взнос, тем самым бронируя понравившиеся апартаменты, и только потом обе стороны подписывают договор. Дальнейший график платежей определяет компания-застройщик, а на размер платежа влияют стадия и сроки строительства.

Плюсы и минусы инвестиций в off-plan

Как и у любого способа оплаты, в секторе недвижимости off-plan есть свои положительные и отрицательные стороны.

Сначала рассмотрим плюсы инвестирования в строящуюся недвижимость:

• Выгодные цены. Главным преимуществом инвестирования в недвижимость off-plan является сравнительно низкая цена: в среднем на 20% ниже, чем стоимость готового объекта. При этом стадия строительства напрямую влияет на цену квартиры в строящемся здании. К примеру, выгоднее приобретать недвижимость во время закладки фундамента, нежели после возведения нескольких этажей. Согласно статистике, средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в строящемся объекте в 2020 году составляла 7736 AED, в то время как цена одного квадратного метра квартиры в новостройках в Дубае после сдачи объекта в эксплуатацию в среднем была равна 13 988 AED.
• Перепродажа жилья off-plan. Инвесторы приобретают арабскую недвижимость не только для последующей сдачи в аренду, но и для перепродажи. Интересная и выгодная инвестиция ‒ продать недвижимость на финальном этапе строительства по цене выше изначальных вложений.
• Разнообразие вариантов. До момента сдачи объекта в эксплуатацию можно выбрать эксклюзивный вариант планировки. Как показывает практика, после завершения строительства практически все квартиры бывают уже проданы, а выбирать приходится из того, что осталось. Найти из оставшихся подходящий вариант ‒ очень сложная задача. Например, не будет нужного вам этажа или планировки, идеального вида из окон, при всем этом и ценник будет уже не столь привлекательным.
• Комфортный способ оплаты. Большинство строительных компаний просит оплатить лишь часть от стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Такой вариант оплаты удобен как для покупателя, так и для девелопера, поскольку остальные платежи частями будут поступать на счет строительный компании, и они постепенно будут потрачены на дальнейшее строительство. В качестве привлечения клиентов компании-застройщики берут на себя некоторые расходы, например, предлагают оплатить регистрационный сбор в Земельном департаменте Дубая.

Как и в любом секторе, недвижимость off-plan имеет свои минусы:

• Ожидание завершения стройки. Если вы планируете купить квартиру в Дубае так, чтобы сразу же переехать, то недвижимость off-plan вам не подходит. Долгое ожидание завершения строительства – один из минусов, который отталкивает некоторых покупателей.
• Риск остановки строительства. В частности, российским гражданам знакомы случаи, когда строительство объектов останавливается на неопределенный срок. «Замороженная» стройка и «скелет» здания ‒ страх многих дольщиков. К счастью, в Дубае такие случаи сводятся к минимуму. Ниже мы объясним причины этого.
• Скачок цен на рынке недвижимости. К сожалению, даже будучи профессиональным аналитиком, это невозможно предугадать, поскольку ситуация на рынке имеет волнообразный характер и зависит от мировой экономики в целом.

Государственные меры, обеспечивающие своевременное завершение стройки

Правительство ОАЭ относится к сектору недвижимости в стране как к одному из ключевых направлений развития. Все строящиеся объекты недвижимости находятся под государственным контролем.

Во-первых, девелоперская компания должна в обязательном порядке зарегистрировать новый проект в Земельном департаменте Дубая.

Во-вторых, средства, получаемые от вкладчиков, поступают не напрямую застройщику, а на эскроу-счет – это определенный вид банковского счета, роль которого заключается в обеспечении безопасности в расчетах между застройщиком и покупателем. Строительная компания может воспользоваться средствами с эскроу-счета только после завершения очередного этапа строительства. И здесь снова государство курирует расход денежных средств. В случае непредвиденной ситуации, когда застройщик экстренно принимает решение остановить строительство, Правительство ОАЭ подыскивает новую девелоперскую компанию, которая может достроить объект недвижимости. В противном случае все денежные средства возвращают инвесторам с эскроу-счета.

Помимо государственных мер, компания-застройщик сама предлагает условия, которые помогут сохранить инвестиции покупателей. Это объясняется тем, что первоначально покупатель вносит лишь малую часть от общей стоимости недвижимости, а оставшуюся ‒ только после завершения строительства. Можно сделать вывод, что большая часть средств останется у вас, а вложенные деньги будут возвращены в любом случае, даже если застройщик не выполнит свои обязательства.

Требования к застройщикам в Дубае

При Земельном департаменте Дубая работает орган по регулированию сектора недвижимости Дубая (RERA, Real Estate Regulatory Authority). Это агентство контролирует всю деятельность, связанную с недвижимостью в Дубае. Именно в RERA были определены и закреплены требования, которые необходимо выполнять всем строительным организациям. Соблюдение этих требований дает возможность компании получить разрешение на строительство, а вместе с тем и на легальную продажу квартир (или домов). Требования агентства:

• Земля, отведенная под строительство нового объекта, должна полностью принадлежать девелоперу.
• На эскроу-счете должны оставаться средства в размере 10% от общей стоимости всего объекта на случай устранения неполадок, выявленных после завершения строительства.

Кроме того, чтобы строительная компания могла осуществлять продажу недвижимости, девелопер должен построить не менее 20% объекта и оплатить банковские гарантии в размере 50% от общей стоимости строящегося объекта недвижимости. Данная мера безопасности была введена государством с целью проверки финансовой состоятельности застройщика.

Off-plan и pre-launch ‒ это одно и то же?

На рынке недвижимости Дубая распространен еще один термин ‒ pre-launch, который многие путают c понятием off-plan. Однако между ними есть принципиальная разница. При покупке жилья off-plan вы приобретаете недвижимость у застройщика, уже завершенную как минимум на 20%. Pre-launch же означает инвестирование в недвижимости на самом раннем этапе, а именно во время обнародования проекта. Цены на рre-launch еще на 10‒25% ниже, нежели во время постройки фундамента. До всемирного кризиса в 2008 году такой вариант инвестирования считался очень выгодным капиталовложением, поскольку вкладчики могли увеличить свой доход за короткие сроки путем перепродажи недвижимости. Кроме того, после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию происходило очередное увеличение цен, что в свою очередь приносило еще больший доход инвестору, купившему недвижимость pre-launch.

Недвижимость в Дубае: off-plan или готовое жилье?

Итак, что же выбрать? При выборе между готовой недвижимостью и жильем off-plan нужно учитывать плюсы и возможные риски, которые мы описали выше. Если вы выбрали надежного застройщика, при этом не ограничены временными рамками и не нуждаетесь в срочном переезде в приобретенное жилье, то инвестирование в недвижимость off-plan будет выгоднее. Как правило, недвижимость в строящихся зданиях в среднем дешевле на 30%, чем готовые к заселению квартиры. Апартаменты, приобретенные на этапе закладки фундамента, могут подорожать в 5 раз после сдачи объекта в эксплуатацию. При этом данный вариант безопаснее pre-launch, при котором здание еще не возведено, а есть лишь его проект.

С финансовой точки зрения недвижимость off-plan удобна, ведь ее можно оплатить с помощью рассрочки по удобному графику платежей. Также у строительных компаний бывают акции, когда предлагается рассрочка на длительный срок ‒ необходимо уточнять эти условия в каждом конкретном случае.

Как уже было отмечено выше, стоимость жилья увеличивается по мере выполнения этапов строительства. Вместе с тем предоставляется возможность выгодно перепродать квартиру в строящемся здании еще до окончания работ: разница будет вашей чистой прибылью. Однако в данном случае необходимо соблюсти требования застройщика ‒ внесение первоначального взноса и оплата административной пошлины.

На сегодняшний день составлен перечень строительных компаний, осуществляющих продажу недвижимости off-plan, доверие к которым чрезвычайно высоко:

• Emaar Properties;
• Dubai Properties Group;
• DAMAC;
• Meraas;
• Select Group.

Это те компании, которым можно доверять: если вы решите инвестировать в недвижимость off-plan, то приобретение жилья у перечисленных выше девелоперов гарантирует успешное завершение проекта. Эти строительные компании известны в ОАЭ грандиозными флагманскими проектами, комплексным освоением территорий, застройкой целых жилых и деловых кварталов. Их детищами являются не только современные жилые комплексы, но и многие достопримечательности Дубая, в том числе парки и развлекательные комплексы.

Заключение

Приобрести жилье в готовом жилом комплексе или в строящемся новом объекте решает сам инвестор. Все зависит от критериев и целей инвестирования. Если покупатель готов ждать, то стоит обратить внимание на недвижимость off-plan. Но и капиталовложение в готовую недвижимость также может принести хороший доход. Чтобы получить больше подробной информации, лучше всего обратиться в профессиональное агентство. Компетентные сотрудники ознакомят вас с рынком новостроек Дубая, расскажут все о надежных застройщиках, у которых можно приобрести недвижимость off-plan, не опасаясь рисков. Так вы сможете точно решить, какой вариант для вас наиболее приемлем.