Объединенные Арабские Эмираты — достаточно молодой и активно развивающийся инвестиционный рынок, но при этом более чем самодостаточный.

Он имеет не только общие черты с другими рынками, но и солидную долю собственных особенностей.

Они касаются и таких аспектов как терминология, документация и разнообразные правила поведения.

Разумеется, изучить инвестиционный рынок Арабских Эмиратов за счет одной статьи в интернете — дело невозможное.

Такой задачи мы и не ставим, вместо этого, в рамках цикла статей «Вопрос-Ответ», мы попробуем объяснить основные понятия, с которыми вам придется регулярно сталкиваться.

Рассматривать указанные особенности мы будем на примере эмирата Дубай.

Содержание статьи:

Из текста вы узнаете:

• О ключевых государственных организациях, регулирующих рынок недвижимости.
• О правах собственности и как их получить, в том числе при взятии ипотеки.
• Об особых визовых режимам, а также удостоверяющих документах, получаемых за инвестиции в недвижимость.
• О договорах и документах, необходимых для оформления сделок купли-продажи.

Ключевые институты — RERA, DLD

Одна из отличительных черт инвестиций в рынок недвижимости Дубая — это безопасность и быстрота подбора, покупки и оформления объектов.

Это действительно так благодаря тому, что все бюрократические операции, с которыми может столкнуться простой покупатель или инвестор, эффективно распределены между двумя ключевыми государственными структурами.

Первая — Департамент земельных ресурсов Дубая, он же Dubai Land Department или DLD.

Вторая структура — подразделение DLD, Агентство по регуляции рынка недвижимости, оно же Real Estate Regulatory Agency, RERA.

Это все, что вам нужно знать о бюрократической стороне процесса.

Dubai Land Department — DLD

DLD — достаточно старая организация, созданная еще в 1960 году. Однако текущие полномочия в полной мере Департамент получил лишь в конце 2000 – начале 2010 годов.

В общих чертах полномочия и обязанности ее находятся в рамках легализации покупки и продажи земли и строений. DLD одобряет, организует и регистрирует все операции в секторе недвижимости эмирата.

В общей сумме, на плечах Департамента находится более 160 различных услуг и сервисов для покупателей, продавцов, инвесторов, застройщиков и риелторов.

Совместно с RERA он также ведет учет и регистрацию проверенных агентств недвижимости и банков.

У DLD существует множество подразделений, основные из которых:

• уже упомянутая ранее RERA;
• центр управления и продвижения инвестиций в недвижимость (REIMPC);
• центр урегулирования разногласий об аренде (RDSC);
• институт недвижимости Дубая, образовательное крыло DLD (DREI).

В некотором смысле, DLD не только регулятор, но и главный третейский судья на рынке недвижимости эмирата. Это заметно влияет на конкретные услуги, которые предлагает Департамент.

Приведем лишь краткий перечень:

• Обслуживание клиентов. Сюда попадает все: от подтверждения права собственности до надзора за недвижимостью.
• Отчеты о транзакциях на рынке недвижимости. Регулярные данные о зарегистрированных продажах, ипотеках, оценках недвижимости, популярных районах и так далее.
• Обслуживание недвижимости. Департамент помогает владельцам получить поддержку проверенных управляющих компаний, отвечающих в том числе за охрану, очистку и обслуживание земли и объектов.
• Оформление жалоб и расследование нарушений. Данная услуга предоставляется владельцам недвижимости, застройщикам, инвесторам и акционерам. DLD принимает запросы на проверку условий исполнения договора, нарушений доверия и других.
• Оценка недвижимости. Не только ее рыночные данные, но и состояние, долги, наличие или отсутствие претензий и нарушений.
• Статистические отчеты по запросу. Услуга говорит сама за себя. Крайне удобно для инвесторов, желающих получить максимально подробную информацию по текущему состоянию рынка.
• Образование. Обучение для работы на местном рынке недвижимости, в том числе юридические и бюрократические аспекты, курсы для инвесторов, регистрация брокеров.

Огромные вложения Департамент осуществляет в развитие онлайн-инвестиций и коммерции.

Real Estate Regulatory Agency — RERA

Как мы уже указывали, RERA — подразделение Департамента земельных ресурсов Дубая, его регуляторное направление. Именно Агентство утверждает законы и нормы сектора, планирует развитие рынка, занимается созданием условий для продвижения Дубая в среде иностранных инвесторов.

Ко всему прочему, именно на RERA приходится большая часть работы по разрешению споров между арендаторами и арендодателями.

При том, что Агентство является структурой DLD, оно обладает большой долей независимости, собственной финансовой системой и законотворческими полномочиями. Из этого вытекает и то, что основные юридические вопросы и в целом развитие этого поля приходится на сотрудников RERA.

В Дубае уже несколько лет существует программа перехода на «безбумажную политику» работы с клиентами, и Агентство прикладывает большие усилия для развития юридических онлайн-услуг и возможностей решения бюрократических вопросов, сбора и оформления документов, через интернет.

RERA пристально следит за законностью действий страховых и юридических фирм, банков и застройщиков. Следит за добросовестностью рекламы недвижимости в масс-медиа.

В полномочиях RERA находится и выдача лицензий. Так, совместно с DLD Агентство создало ряд онлайн-сервисов и приложений, позволяющих получить бизнес-лицензию в Дубае или оформить электронную версию NOC.

Как вы можете видеть, даже если вы начинающий инвестор, оба агентства не только регулируют и помогают в решении проблем у разных игроков рынка, но также предоставляют услуги обучения и консультации, выдают самую актуальную информацию по рынку.

Право собственности в ОАЭ — Title Deed и формы собственности

Title Deed представляет из себя сертификат, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости или землю. Далее — Право собственности.

В Праве указывается вся информация по приобретенному имуществу: характеристика, форма собственности, имя собственника и т.д.

Стоит отметить, что в Дубае хорошо развит рынок ипотечного кредитования и иностранцы могут воспользоваться данной возможностью. В случае приобретения недвижимости через ипотеку (до 80 % цены), Право собственности также выписывается на имя покупателя, однако банк сохраняет оригинал у себя, пока заемщик не покроет весь кредит.

За правомерностью действий банков следит RERA, и с его помощью возможно разрешать любые возникающие диспуты.

Формы собственности

Всего их две: Лизхолд (Leasehold) и Фрихолд (Freehold).

Самый понятный вид собственности — Фрихолд.

Это классическое владение недвижимостью, то есть покупатель просто переводит деньги продавцу, оформляет сделку и получает недвижимость в безусловное и бессрочное владение.

Он может делать с ней все, что угодно: передавать ее по наследству, перепродавать и наслаждаться всеми прочими преимуществами исключительного права собственности.

Лизхолд предполагает не столько покупку объекта, сколько приобретение долгосрочной аренды на право использовать недвижимость. Полномочия такого приобретателя разнятся и зависят от конкретных договоренностей с арендодателем.

Условий может быть множество. Срок аренды колеблется от 10 до 99 лет. В некоторых случаях владелец лизхолд-недвижимости может лишь эксплуатировать ее для жизни или заработка, в других — он может также вносить разнообразные изменения в интерьер и архитектуру объекта.

Отличает фрихолд от лизхолда то, что первый можно приобрести, только купив определенную недвижимость в конкретном перечне специальных фрихолд-районов (таких на сегодняшний день 64).

Предложение меньше и оно дороже, так как спрос велик, но зато собственность будет исключительно ваша.

Лизхолд имеет более широкую географию и дешевле, но накладывает обязательство перед действительным владельцем собственности.

Визы и карта резидента — Emirates ID

Инвестировать в недвижимость Эмирата можно иностранцам без какой-либо местной регистрации, причем как напрямую, так и через посредников и даже юридическое лицо. И все же стать резидентом — значит получить множество преимуществ для инвестора.

Визы и визовые режимы

В данном разделе мы говорим именно о резидентских визах. Впрочем, в Дубае существуют туристические визы, для приезжих и удаленных работников, пенсионные.

Не обязательно иметь визу в самом Дубае (ОАЭ), достаточно быть резидентом одной из стран Совета содружества Персидского залива (ССАГПЗ/GCC). Для всех граждан и резидентов содружества существуют упрощенные способы передвижения между государствами.

Граждане 50 стран имеют возможность получать визу по прибытию в Дубай без предварительных процедур. Среди них США, Великобритания, Франция, Германия, Россия и Южная Корея. Остальной список можно найти на официальных сайтах соответствующих ведомств.

Виза по прибытию подразумевает возможность просто приехать на территорию Дубая, предоставить документ, удостоверяющий личность, и получить краткосрочное разрешение на пребывание.

Вернемся к вопросу о преимуществах владения визой резидента.

Данный документ позволит инвесторам

• открыть счет в местном банке;
• воспользоваться услугами финансовых организаций Эмирата;
• получить местную водительскую лицензию;
• получить доступ к оформлению государственных услуг здравоохранения и страховки;
• устроить детей в государственные и частные школы;
• без ограничений и посредников работать и инвестировать в экономику Дубая;
• свободно перемещаться по всем регионам ОАЭ.

Самый выгодный способ получить резидентские визы — инвестиции. Схема на самом деле очень простая.

• Если вы хотите получить трехлетнюю визу, то необходимо вложить в недвижимость сумму более 272 тысяч долларов.
• Если вам нужна пятилетняя виза, то надо инвестировать не менее 1,36 млн долларов.
• Если вы заинтересовались визой на десять лет, то необходимо вложить в недвижимость более 2,72 млн долларов.

Оформление всех виз крайне простое и оперативное, и каждая из них может без ограничений обновляться, до тех пор, пока вы соответствуете указанным критериям.

Карта резидента — Emirates ID

Помимо визы, чтобы получить все описанные ранее услуги и больше, необходимо оформить Emirates ID.

Emirates ID представляет из себя биометрическую карту со всеми необходимыми данными для установления личности. Она оформляется в Федеральном агентстве регистрации личности и гражданства (FAIC).

Эту карту выдают всем гражданам и резидентам Эмиратов, в том числе новорожденным на территории страны. Единственная обязанность владельцев Emirates ID — всегда носить карту с собой и быть готовыми предъявить ее стражам правопорядка.

Как и со многими сервисами и документами в ОАЭ, Emirates ID можно получить в электронном виде без необходимости посещать страну. Отличие e-Emirates ID заключается в нескольких новых функциях, в том числе улучшенной защите данных, как электронной, так и визуальной, что сводит на нет возможности кражи регистрационных данных и личности.

К описанным выше возможностям, которые дают визы, Emirates ID добавляет права:

• получить доступ к еще более широкому перечню государственных услуг;
• голосовать на выборах в Федеральный Национальный Совет (FNC);
• без ограничений путешествовать по странам GCC;
• упрощенное прохождение регистрации в аэропортах и других местах прибытия в страну.

Документы для купли-продажи недвижимости — NOC, IBAN

Мы уже объяснили, что такое право собственности, с какими агентствами придется работать для его получения и какие выгоды покупка недвижимости несет.

Осталось объяснить, какие документы требуются инвесторам для заключения сделок и получения того самого Title Deed.

Основные документы для оформления сделки

Для оформления сделки вам понадобится небольшой ряд документов:

Форма A и Форма B, которые представляют из себя контракты между продавцом и покупателем о том, что они провели переговоры, обговорили условия и готовы к заключению сделки.

После этого оформляется Форма F, известная так же как Меморандум о Взаимопонимании (Memorandum of Understanding), который закрепляет тот факт, что стороны удовлетворены условиями.

Все это регистрируется и подтверждается через специалистов DLD. На этом этапе покупатель/инвестор также выплатит депозит в 10 % от цены покупки, который будет возвращен, когда сделка закроется.

Сертификат об отсутствии претензий — NOC

NOC, известный также как Сертификат об отсутствии претензий (No Objection Certificate), представляет из себя документ, который продавец и покупатель должны получить у застройщика.

Без этой бумаги невозможно провести сделку купли-продажи, так как, получая этот сертификат, стороны сделки получают подтверждение от застройщика, что у него нет претензий к продавцу и покупателю. Также удостоверяется, что объект находится в приемлемом для продажи состоянии, что никаких долгов за обслуживание на счету объекта не числится и никаких непокрытых штрафов владелец собственности не имеет.

NOC можно оформить через интернет или используя мобильное приложение от RERA.

И электронный, и аналоговый NOC готовится за 5 дней. Если сделку не успели зарегистрировать за это время, то необходимо будет переоформить NOC.

Перевод средств: международный счет IBAN

IBAN — сокращение от International Bank Account Number, номер счета международного банка.

Данный номер используется для счетов, открытых в европейских банках, и добавляется к счетам стран еврозоны, а также Норвегии, Швейцарии, Лихтенштейна и Венгрии.

Номер состоит из 34 цифр и букв, из которых две буквы обозначают страну открытия счета, две цифры ключа и 30 цифр/букв, обозначающих код банка и номер самого счета клиента.

IBAN используется как универсальный способ оплаты сделок с недвижимостью между иностранцами или между иностранцами и резидентами/гражданами ОАЭ.

Использование данного идентификатора упрощает множество процессов регистрации и проверки транзакции.

Банкам и финансовым институтам предоставляется более простой и эффективный способ перепроверки аккуратности при переводе средств, а унификация позволяет использовать данный счет на международном пространстве без необходимости сбора и предоставления дополнительных данных по счетам, банкам и данным владельца счета.

Дополнительные данные можно получить на официальных сайтах уже упомянутых DLD и RERA, на ресурсах банков и финансовых организаций Дубая, а также получить консультацию агентов по недвижимости, работающих в Эмиратах.

Надеемся, наша информация была вам полезна.