Как проводится экспертиза недвижимости в Дубае перед покупкой?


Спрос на недвижимость в Дубае продолжает расти. Одним из главных этапов заключения сделки с жильем является экспертиза объекта недвижимости перед покупкой. Ее суть заключается в анализе состояния и оценке имущества. Комплексная проверка позволит потенциальному покупателю принять обоснованное решение.

Ситуация на рынке недвижимости Дубая

В предыдущем году в Дубае было продано более 41 тысячи объектов, и эксперты прогнозируют увеличение этого числа в 2022 благодаря новым инновационным проектам и благоприятной правовой базе для иностранных предпринимателей. На фоне стремительного роста сектора недвижимости ОАЭ начала развиваться и негативная тенденция – участились случаи взыскания долгов, лишения права собственности и другие юридические и финансовые проблемы. Из-за этого стала актуальна услуга комплексной инспекции помещения, или Due Diligence.

Для чего необходима экспертиза недвижимости?

В сфере недвижимости Due Diligence – это процесс, позволяющий покупателю дать собственности юридическую, техническую и финансовую оценку, а также проверить достоверность информации, которую предоставил продавец. Справиться с этой задачей могут только специалисты, разбирающиеся в нормативной документации и имеющие опыт в анализе состояния объекта.

Существует заблуждение, что в процессе оформления ипотечного кредита банковская организация исследует недвижимость на соответствие всем финансовым и юридическим критериям. Но на деле полномочия подобных учреждений ограничиваются проверкой объекта на предмет возможности перехода права собственности и залога на него. Кроме этого, клиент должен тщательно проанализировать историю передачи права собственности в прошлом, финансовый статус сторон, участвующих в сделке купли-продажи, и другие вопросы.

Если пренебречь таким важным этапом, как комплексная экспертиза недвижимости, покупатель рискует столкнуться со следующими последствиями:

  • его лишат права собственности на купленный объект;
  • он станет участником судебных разбирательств с третьими лицами, права на собственность которых были нарушены предыдущим владельцем;
  • будут обнаружены лица с правом на пожизненное проживание в доме;
  • бывший супруг или супруга предыдущего владельца заявит о своих правах на собственность, приобретенную в браке;
  • он станет участником судебных разбирательств, связанных с финансовыми обязательствами предыдущего владельца;
  • будут обнаружены наследники предыдущего владельца, которые заявят о своих правах на собственность;
  • его принудят к переезду, так как здание признано аварийным, подлежит сносу или реконструкции;
  • будут обнаружены лица, которые не участвовали в приватизации объекта (к примеру, если приватизация прошла без участия детей предыдущего владельца).
Читать  Выбираем недвижимость в Дубае: с мебелью или без

Что проверяется?

Виды экспертизы
Виды экспертизы Характеристика Средняя стоимость в Дубае
Юридическая экспертиза

Позволяет проверить, соответствует ли недвижимость законодательству ОАЭ, доступна ли она для выставления на продажу и существуют ли какие-либо юридические препятствия, мешающие ее реализации.

В процессе этого вида инспекции специалисты должны изучить договор аренды, убедиться в отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам и наличии разрешения на строительство объекта.

4 тысячи долларов США
Финансовая и налоговая экспертиза

Позволяет изучить и проверить финансовую информацию о налогах, доходах и расходах, которую предоставил продавец.

Суть этого вида инспекции заключается в тщательном анализе движения денежных средств, поэтому специалисты запрашивают документы о доходах от аренды, налоговых обязательствах, расходах на ремонт, процентных ставках по ипотечным кредитам и т. д.

2 тысячи долларов США
Техническая экспертиза

Позволяет оценить физические особенности и техническое состояние объекта.

Благодаря этому виду инспекции покупатель может определить, нуждается ли здание в проведении каких-либо улучшений или реконструкций, и рассчитать количество денег и времени, требующихся для их реализации.

5 тысяч долларов США

В данной таблице можно ознакомиться со средними ценами Due Diligence в самых распространенных случаях. Нужно учитывать, что комплексная проверка нестандартной недвижимости или объектов с большим количеством арендаторов может стоить гораздо дороже.

Как проводится экспертиза недвижимости в Дубае перед покупкой?

Когда проводится экспертиза?

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости должна быть осуществлена после того, как стороны заключат предварительное соглашение и обсудят все интересующие детали. Другими словами, проводить Due Diligence нужно перед подписанием официального договора.

Если во время инспекции объекта будут выявлены изъяны или обременения прав на имущество, о которых клиент не был уведомлен заранее, предварительное соглашение может быть расторгнуто. В этом случае продавец обязан вернуть денежный задаток.

Кто должен проводить экспертизу недвижимости?

Случаи, когда покупатель самостоятельно занимается комплексной проверкой квартиры или виллы в Дубае, не распространены на практике. Обычно для осуществления этой задачи прибегают к услугам экспертов в различных областях – риелторских агентств, юристов, нотариусов, аналитиков инвестиционных проектов и т. д. Чаще всего организацию консультаций со специалистами берет на себя одна компания, которая помогает клиенту на всех этапах заключения сделки.

Читать  Во сколько обойдется содержание недвижимости в Дубае?

Как проверить чистоту недвижимости в ОАЭ перед сделкой?

Юридическая экспертиза недвижимости перед покупкой в ОАЭ должна быть проведена на следующих условиях:

  1. Регуляторная проверка. Земельный департамент Дубая является основным органом управления недвижимостью в эмирате. Он выдает инвесторам документы о праве собственности на купленный объект. До того, как приступать к заключению сделки или выплачивать денежный задаток, клиент или его поверенный должен обратиться в департамент и убедиться, что лицо, продающее жилую или коммерческую площадь, действительно, является собственником.
  2. Судебная проверка. Инвестор должен убедиться в отсутствии судебных процессов, связанных с недвижимостью, и получить подтверждение того, что она свободна от каких-либо юридических обязательств. Стороны, добившиеся судебного решения в свою пользу для получения денежных средств, могут инициировать исполнительное производство и наложить арест на имущество должника, если последний не выполнит платежные условия. Поэтому нужно проверить объект на отсутствие обременений, прежде чем приступать к сделке.
  3. Проверка условий передачи. Главное, о чем должен позаботиться инвестор перед тем, как вкладывать средства в здание, ‒ ознакомиться с условиями передачи собственности. До подписания договора нужно проверить условия оплаты, варианты ипотеки и другие положения.
  4. Проверка задолженностей. Инвестор должен проверить, есть ли просроченные платежи, причитающиеся Дубайскому управлению электроэнергетики и водоснабжения. Обычно продавец сам получает сертификат об отсутствии возражений от генерального застройщика и ассоциации собственников, а также передает имя нового владельца поставщику коммунальных услуг после заключения сделки.

Экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае

В предыдущей части были описаны правовые инструменты, с помощью которых можно проверить недвижимость в Дубае перед покупкой. Теперь рассмотрим оставшиеся два вида инспекции.

Финансовая и налоговая разновидность Due Diligence состоит из следующих пунктов:

  1. Проверка и подтверждение наличия ипотечных кредитов, залогов или других обязательств перед финансовыми учреждениями.
  2. Определение точной стоимости собственности при помощи независимого специалиста или компании.

Все правила технической инспекции в ОАЭ направлены на выяснение того, соответствует ли имущество рыночным условиям, стандартам качества и информации, предоставленной продавцом. В процессе этой экспертизы специалисты проверяют площадь помещения, сантехнику и электричество, полы, стены, окна, двери и другие движимые и недвижимые приспособления.

Читать  «Я просто смотрю»: путеводитель по просмотру недвижимости

Какими могут быть результаты юридической экспертизы недвижимости?

Осуществив проверку юридической составляющей сделки купли-продажи, специалисты подводят итоги и готовят правовое заключение с обоснованием своего экспертного мнения. Результаты Due Diligence могут быть следующими:

  1. Объект признан юридически чистым и подходящим для инвестиций. Специалисты не обнаружили факторов, которые могут привести покупателя к негативным правовым последствиям в будущем.
  2. Выявлены противоречия, которые можно устранить, выполнив рекомендации эксперта. В процессе проверки были обнаружены факторы, способные привести покупателя к негативным правовым последствиям, но проблему можно решить при помощи определенных действий.
  3. Площадь признана неподходящей для инвестиций. Специалисты выявили неблагоприятные факторы, которые с большой вероятностью приведут покупателя к негативным правовым последствиям. Это заключение свидетельствует о том, что в будущем суд может аннулировать сделку купли-продажи, и владелец потеряет право собственности на приобретенный дом или квартиру в ОАЭ.

Также покупатель получает от специалистов детальную консультацию, в процессе которой они обосновывают принятое ими решение и предоставляют ряд юридических рекомендаций, которые помогут минимизировать риски. После того, как клиент получит правовое заключение и выслушает советы экспертов, он может задать им интересующие его вопросы в переписке или при личной встрече.

Поможем выбрать недвижимость в Дубае

Каждый этап заключения сделки купли-продажи требует глубокого знания рынка ОАЭ. Поэтому наиболее рациональным решением станет обращение к экспертам из риелторской компании.

На рынке Дубая доверием покупателей пользуется Emirates.Еstate. Опытные специалисты уже более 10 лет помогают людям из разных стран купить недвижимость в ОАЭ. В каталоге можно найти лучшие жилые и коммерческие объекты, а также участки под застройку. Emirates.Еstate сотрудничает с самыми надежными застройщиками и агентствами на территории ОАЭ. Квалифицированные сотрудники:

  • помогут при выборе дома, максимально соответствующего желаниям и возможностям клиента;
  • организуют сопровождение клиента на всех этапах заключения сделки купли-продажи;
  • проконсультируют клиента по любым интересующим его вопросам;
  • помогут с оформлением ВНЖ и гражданства ОАЭ, открытием депозитного счета на территории страны и другими финансовыми и юридическими операциями.

Обратитесь к экспертам из Emirates.Еstate прямо сейчас и станьте ближе к дому своей мечты!