Как заработать на «готовом бизнесе» на примере магазинов и супермаркетов ОАЭ


Коммерческая недвижимость — крупная и важная часть рынка ОАЭ, особенно такого крупного торгового и коммерческого хаба как Дубай.

Она, однако, часто обходится стороной, несмотря на то, что является хорошим источником заработка для инвесторов.

В этой статье мы расскажем о том, почему стоит обратиться к сектору коммерческой недвижимости, какие выгоды он предлагает, что покупать и чего от него ожидать.

Содержание статьи:

Причины инвестировать в коммерческую недвижимость

Мы приведем пять ключевых причин, почему каждый инвестор должен хотя бы рассмотреть возможность вложиться в такие активы.

Ограниченное предложение

Прежде всего коммерческая недвижимость — это ограниченное предложение при высоком спросе.

В Дубае существует широкое предложения строящейся недвижимости (прим. офф-план недвижимость), десятки крупных и тысячи небольших проектов запускаются в производство ежегодно. В последние годы потоки денег в этот сектор оказывал практически решающее значение в росте рынка недвижимости Эмирата.

Готовая недвижимость то же не отстает, находясь в активном соперничестве с офф-план недвижимостью, ежегодно десятки тысяч новых объектов выводятся на рынок, часто сильно перегоняя существующий на всю эту недвижимость спрос.

Но отметим, что речь ведется о жилой и отельной недвижимости. О студиях, апартаментах, виллах, пентхаусах, таунхаусах и других видах такой собственности.

Коммерческая недвижимость, в свою очередь, по любым количественным показателям коммерческая недвижимость значительно отстает от всей выше перечисленной, при том, что спрос на нее не меньший.

Множество региональных и международных компаний заинтересованы во всех видах офисной недвижимости, рабочей жилой недвижимости, складских и сортировочных помещениях, выставочных пространствах.

Склады и сортировочные пространства стали особенно популярны в последние полтора года, когда на фоне пандемии COVID-19 лидерами рынка стали разнообразные компании из сферы интернет-коммерции.

Высокий спрос при ограниченном предложении заставляет цены расти, что дает высокие доходы для тех, кто коммерческой недвижимостью владеет и сдает ее в аренду тому или иному бизнесу.

Высокий возврат средств с инвестиций

Индекс возврата инвестиций, оно же ROI, это самый главный показатель по которому любой инвестор будет оценивать перспективы вкладов в то или иное предприятие или актив.

И коммерческий сектор предоставляет один из самых высоких ROI по рынку.

Этот рынок стабильный, доходы на нем высокие, выше чем у тех, кто сдает в аренду жилую недвижимость.

К сожалению, стоимость того или иного конкретного объекта подвержена флуктуациям, но в долгосрочной перспективе эти колебания не сказываются на показателях.

Оценка коммерческой собственности основывается на том какую выручку эта собственность дает. Чем больше за конкретной собственностью числится сгенерированной прибыли, тем выше ее рыночная стоимость и тем выше на нее спрос.

Читать  Особенности арабской валюты

Ввиду этого в данном рынке главное – масштабы. Чем больше объем активов, тем больше выручка и тем выше возврат с вложений. Этот цикл подорожания поддерживает сам себя, от инвесторов требуется лишь не забывать о диверсификации той собственности, которой он владеет.

Как заработать на «готовом бизнесе» на примере магазинов и супермаркетов ОАЭ 1

Быстрое увеличении стоимости капитала

Как мы уже указали, чем выше сгенерированная собственностью выручка, тем выше ее стоимость. И это отлично работает в рамках конкурентного рынка с ограниченным предложением. Если ваша собственность смогла зарекомендовать себя, она будет «на слуху» у всех желающий подобную собственность арендовать.

Это тот самый самоподдерживающийся цикл.

Собственность приносит больше выручки — стоимость собственности выше, стоимость выше — внимания к ней больше, внимания к ней больше — ее чаще арендуют, а раз ее чаще арендуют — она приносит больше выручки.

Это разительно отличает такую недвижимость от жилой собственности. В сегменте рынка с огромным предложением, часто избыточным, сегменте, который сильно зависит от сезонных притоков людей в Эмираты, будь то туристы, экспаты или мигрирующие рабочие, такого быстрого роста стоимости недвижимости добиться крайне трудно.

Жилая недвижимость, по общему счету, не подвержена традиционным рыночным механизмам увеличения стоимости.

Рост стоимости капитала также может зависит от грамотного использования инструмента лизинга. В данном случае арендатор получает право пользоваться вашей недвижимостью по своему разумению, но должен полностью брать расходы за ее обслуживание.

Длительные и более гибкие условия лизинга

В сравнении с жилой недвижимость, контракты аренды в секторе коммерческой недвижимости заключаются на более долгий срок.

Так это по очевидной причине, которая кроется в том, что бизнесу нужны стабильные и долгосрочные фонды, с помощью которых он генерирует прибыль. Это разумеется отличается от спроса, рожденного временной потребностью обеспечить себя проживанием в эмирате.

Контракты аренды в секторе жилой недвижимости обычно заключаются на год, реже на несколько месяцев. Коммерческую недвижимость обычно арендуют минимум на 3 года. Обычно на пять лет.

Не редко контракты заключаются сразу на 10 и даже 25 лет.

Долгосрочная аренда снижает уровень вакантности, что дает собственности определенную репутацию и обеспечивает стабильный приток прибыли.

Компетентность и квалифицированность арендаторов

Большинство арендаторов коммерческой недвижимости в ОАЭ — это крупные юридические лица, корпорации, крупные бренды, общественные организации, клиники, образовательные учреждения, фабрики.

Перед решение взять вашу собственность в аренду, потенциальный арендатор гарантированно проведет тщательную работу по изучению вашего предложения, оценки всех факторов, рисков и прибылей.

Если к вам приходит арендатор — он уже знает чего хочет и понимает на что готов.

Вы, в свою очередь, как арендодатель сможете получить более чем полноценную картину того, кто ваш арендатор. Его лицензии, экономические данные, послужной список, репутацию на рынке и так далее.

Лизинг недвижимости также пользуется спросов главным образом от крупных компаний, а они, разумеется, сами сильно заинтересованы в надлежащем обслуживании арендованной им собственности. Вы можете быть уверены, что другая сторона будет тщательно соблюдать условия контракта по лизингу недвижимости.

Владение коммерческой недвижимостью: затраты, НДС, условия аренды и лучшие районы

Согласно законодательству, коммерческая фрихолд-недвижимость должна быть зарегистрирована под именем компании, ею владеющей и распоряжающейся.

Читать  Как COVID-19 повлиял на выбор недвижимости в Дубае

Фрихолд-недвижимость — это особая форма недвижимости, составляющая основной сектор той коммерческой собственности, на которую вы сможете найти большой спрос.

Такое внимание к ней существует из-за того, что ее можно приобретать в полное, безусловное и бессрочное владение. Распоряжаться как угодно, если это не нарушает законодательства Арабских Эмиратов.

Это отличает ее от недвижимости приобретаемый в лизхолд, который представляет из себя временную (от 10 до 99 лет) покупку прав на недвижимости и обязывает арендующего отчитываться за использование недвижимости перед ее реальным владельцем.

Фрихолд-недвижимости ограничена как по количеству, так и по районам, в которых ее можно приобрести. Подавляющее большинство коммерческой фрихолд-недвижимости располагается в разнообразных особых экономических зонах ОАЭ. Об этом мы расскажем чуть позже.

Наиболее популярное направление у больших компаний — это покупка недвижимости в особых экономических зонах Дубая.

Например оффшорная компания, зарегистрированная в особых экономических зона JAFZA или DMCC, имеет право без каких-либо ограничений покупать любую фрихолд-недвижимость в любой точке Дубая, где такая недвижимость представлена.

Необходимость оформлять компанию под именем компании владеющей ею дает множество преимуществ для бизнеса. Самое главное — право иностранцев владеть 100 % такого бизнеса без посредников. Также такие компании пользуются большими гарантиями безопасности инвестиций и конфиденциальности.

Стоимость покупки готовой коммерческой недвижимости и НДС

Стоимость собственности складывается из следующих показателей:

  • Непосредственная стоимость недвижимости, по которой она выставлена на рынке — цена.
  • Пошлина за транзакцию средств и прав собственности в DLD (Земельный Департамент Дубая) в размере 4 % от цены.
  • Пошлина 5 % — НДС за приобретение недвижимости.
  • Пошлина за регистрацию доверенного лица размере 1089 долларов + 5 % НДС. В итоге — 1143 доллара.
  • Пошлины уплаченные агентству недвижимости, через которое вы недвижимость приобрели.

При аренде недвижимости арендующая сторона должна выплачивать НДС, однако лишь в том случае, если владелец недвижимости имеет зарегистрированный TRN (Номер Налоговой Регистрации) и надлежащем образом зарегистрирован в регулирующих органах — DLD и RERA.

Такой арендодатель обязан предоставлять счет по НДС на имя арендатора.

Покупатель коммерческой недвижимости должен будет заплатить НДС в размере 5 % от суммы, которая получается при вычислении чистой стоимости недвижимости (прим. оцененная стоимость недвижимости минус затраты на ее амортизацию и обслуживание).

Можно получить возврат НДС, если компания купившая или арендованная недвижимость прошла регистрацию в местных регулирующих органах и оформила TRN.

Аренда коммерческой недвижимости

Это короткий, но важный пункт.

Так как мы уже указали, что если вы решите начать работать с коммерческой недвижимостью, то с наибольшей вероятностью вы будете работать на территории Дубая, необходимо указать один ключевой момент.

Аренда коммерческой недвижимости должна осуществляться посредством регистрации контракта в онлайн-платформе Ejari — государственной программе, регулирующей все контракты аренды коммерческой недвижимости в эмирате Дубай.

Регистрация в Ejari стоит всего 46 долларов с учетом НДС. Пройти эту регистрацию должен арендатор, имеющий на руках бумагу удостоверяющую, что данный человек представляет имя компании.

Оформление Ejari может быть достаточно трудоемким и не интуитивным для тех, кто сталкивается с этим процессом в первый раз, поэтому многие агентства недвижимости предоставляют юридические услуги, позволяющие максимально быстро пройти этот этап.

Читать  Лучшие строительные компании ОАЭ в 2021 году

Как заработать на «готовом бизнесе» на примере магазинов и супермаркетов ОАЭ 2

Лучшие районы для приобретения или аренды коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели, небольшие юридические лица и крупные компании могут зарегистрировать бизнес либо на «материке», либо в особых экономических зонах.

Слово «материк» употребляется не в географическом смысле, а для описания всей территории на которой работают законы ОАЭ и отдельных эмиратов. Особые экономические зоны имеют несколько другое законодательства и определенную долю автономности.

В особой экономической зоне иностранцы могут владеть бизнесом на 100 % и без посредников, однако могут вести отношения только с компаниями вне Арабских Эмиратов.

С 2018 года материковая часть также позволяет владеть бизнесом на 100 %, однако список отраслей индустрии и коммерции, в которых такой бизнес сможет работать будет значительно ограничен.

Это можно избежать, если оформить бизнес с представительством граждан ОАЭ, которые будут владеть 51 % акций компании, но достаточно очевидно почему это может быть невыгодно.

Именно поэтому 95 % новых юридических лиц регистрируется именно на территории экономических зон.

Среди всех таких зон самым популярным направлением является DMCC, расположенный в Джумейра Лейк Тауэрс (JLT). Там открывается большая часть новых офисных пространств, магазинов и торговых площадок.

DMCC гарантирует отсутствие налоговых споров как с личных, так и корпоративных доходов и отлично интегрирован с онлайн-средой.

К тому же JLT является коммерческой зоной лишь отчасти. Это также крупный жилой район с отличным предложением недвижимости дорогой и доступной недвижимости.

Рядом располагаются два других крупных коммерческих хаба — Дубай Медиа Сити (Dubai Media City) и Дубай Интернет Сити (Dubai Internet City).

Однако для бизнеса, заинтересованного в покупке выгодных и качественных складских и сортировочных пространств, например бизнес в сфере интернет-коммерции, лучшим выбором будет покупка недвижимости в Dubai South.

В 2021 году это выгодно еще и потому, что данный район станет площадкой для проведения всемирной выставки «Экспо — 2020». Рядом располагается международный аэропорт Аль-Мактум.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости немного сложнее рынка жилой, он требует большей активности и готовности идти на риски, однако в целом его незаслуженно обделяют вниманием.

Данный рынок предлагает отличные прибыли, множество удобств для инвесторов, стабильный доход и перспективы роста.

В этом сегменте представлено множество крупных, заслуживающих доверия компаний, государство пристально следит за законодательной стороной вопроса, чтобы предоставить лучшие гарантии для начинающих предпринимателей, крупных компаний и вкладчиков.

Разумеется, данный рынок требует от вас готовности играть по крупному. Именно с коммерческой недвижимостью как никогда на первый план выходит потребность пользоваться услугами консалтинговых фирм, доверенных лиц, брокеров и агентств недвижимости.

Это может создать излишне длинный перечень посредников в тех или иных бизнес вопросах. Но с другой стороны, это позволит уверенно выйти на рынок и закрепиться на нем.

И как вы могли понять, если вы сможете преодолеть начальный этап, сам рынок сделает большую часть работы за вас.