На фоне быстро растущих цен на рынках недвижимости многих стран особенно удивительно читать новости о лопнувшем «пузыре» на рынке недвижимости Китая. Вторая по величине экономика мира оказалась под серьезной угрозой из-за кризиса на рынке недвижимости, который еще недавно составлял 30% ВВП страны. При этом итоги 2022 года, которые недавно были опубликованы, неутешительны.
Что происходит на рынке недвижимости Китая
Итоги 2022 года неутешительны: прибыль самых крупных застройщиков Китая снизилась более, чем на 90%, покупательский спрос продолжает падать, а за ним и стоимость квартир.
Согласно отчету, в 2022 году инвестиции в развитие национальной недвижимости составили 13 289,5 млрд юаней (около €1799 млрд), что на 10% меньше, чем в предыдущем году. Среди них инвестиции в жилье составили 10 064,6 млрд. юаней, сократившись на 9,5%.
В 2022 году площадь жилой застройки составила 6 396,96 миллиона квадратных метров, что на 7,3% меньше, чем в предыдущем году. Введенная площадь жилых домов составила 862,22 миллиона квадратных метров, что на 15% меньше.
Как пишет WSJ, продажи квартир по всей стране крупнейшими застройщиками страны снижались ежегодно в течение 13 месяцев подряд. В итоге миллионы квартир, которые были анонсированы покупателям, так и не вышли на рынок — в условиях нарастающего кризиса некоторые стройки так и не были завершены. Часть ипотечных должников даже собирались прекратить платить по кредиту, потому что абсолютно непонятно, будут ли их квартиры сданы в эксплуатацию.
Что касается сегмента элитной недвижимости, то и здесь все выглядит не очень хорошо. По итогам 2022 года продажи элитных домов стоимостью более 50 миллионов юаней (7,3 миллиона долларов США) упали на 40% в Китае по сравнению с предыдущим годом. Вторичный рынок элитной недвижимости стоимостью более 150,000 юаней за кв.м «просел» на 52%, а продажи домов стоимостью более 10 миллионов юаней (1,5 миллиона долларов США) упали до уровня 2017 года и почти вдвое сократились по сравнению с 2021 годом.
На рынке коммерческой недвижимости также есть проблемы. В 2022 году торговая площадь коммерческого жилья составила 1358,37 миллиона квадратных метров, что на 24,3% меньше, чем в предыдущем году. Продажи коммерческого жилья составили 13330,8 млрд юаней (около €1803 млрд), сократившись на 26,7%.
При этом количество предложения коммерческой недвижимости на рынке растет. По состоянию на конец 2022 года площадь коммерческого жилья, выставленного на продажу, составила 563,66 миллиона квадратных метров, что на 10,5% больше, чем в предыдущем году.
Что стало причиной кризиса?
По мнению некоторых экспертов, причиной такого кризиса стала излишняя регуляция рынка со стороны властей. Дело в том, что буквально несколько лет назад в Китае наблюдался резкий рост спроса на недвижимость, что провоцировало такой же быстрый рост цен. В итоге правительство страны принимает решение «охладить» рынок, приняв в 2020 году закон «трех красных линий», который в итоге стал неподъемным для большинства застройщиков. Основу закона составляли три ограничения для строительных компаний, которые привлекали заемные средства: коэффициент «долг к активам» должен быть не менее 70%, «долг к капиталу» — не менее 100%, «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» —не менее единицы.
В итоге более 30 крупных строительных компаний (включая «гиганта» China Evergrande Group) объявили дефолт по своему международному долгу. Проблемы росли, как снежный ком: покупатели, узнав о проблемах застройщиков, перестали покупать квартиры в новостройках, тем самым спровоцировав новую волну кризиса.
Основные причины спада на рынке элитной недвижимости —ограниченное предложение и снижение инвестиционной привлекательности такой покупки в целом. По данным China Real Estate Information, в прошлом году только 5 процентов покупателей элитной недвижимости были инвесторами. Было меньше покупателей в возрасте от 30 до 40 лет и более в возрасте 45 лет и старше.
Далее последовал локдаун Covid-19, который приостановил и так замороженные стройки и еще больше снизил приток внешних инвестиций. Казалось, что даже природа была против строительных компаний — в июле 2021 года в Китае прошли сильнейшие дожди, вызвавшие наводнения в отдельны частях страны.
Каков прогноз рынка?
Начало года ознаменовалось снижением стоимости квадратного метра жилья. Сейчас цены на жилье в 45% китайских городов с населением более 1 миллиона составляют менее 10,000 юаней (около $1476) за квадратный метр.
Согласно результатам ежеквартального опроса центрального банка, число китайцев, намеревающихся купить дома в начале года, упало до шестилетнего минимума, поскольку те, кто считает, что цены упадут, больше, чем тех, кто думает, что они вырастут.
До последнего времени политики центрального правительства воздерживались от любой широкой помощи сектору недвижимости, объясняя это тем, что «дома предназначены для жизни, а не для спекуляций». Однако летом 2022 года правительство некоторых городов все же анонсировало создание фондов помощи для строительных компаний. Все это должно было решить неотложные трудности разорванных цепочек финансирования застройщиков, облегчить социальные проблемы и возможные системные финансовые риски, вызванные ипотечными бойкотами и приостановкой строительства жилищных проектов.
21 декабря жилищные власти в Нанкине в восточном Китае объявили о ряде изменений в политике, включая снижение коэффициента первоначального взноса. Кроме того, Чжэнчжоу, город с населением почти 13 миллионов человек, заявил в середине декабря, что студенты колледжей могут пользоваться той же преференциальной политикой, что и местные жители. Наконец, Сямынь и Фошань на юге Китая снизили свои ограничения в начале декабря.
Эксперты считают, что рынок недвижимости может постепенно стабилизироваться, однако доверие покупателей жилья еще не восстановлено. Однако доверие покупателей жилья должно постоянно укрепляться по мере стабилизации экономики. Если поддержка спроса со стороны правительства продолжится, есть шанс, что рынок 5КАСнедвижимости начнет «оживать» не ранее второго квартала 2023 года.
