Условия турецкой программы гражданства за инвестиции лаконичны. Главное – приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. Однако есть трудность: сумма в долларах, которую покупатель видит в объявлении и даже затем в договоре купли-продажи, ничего не значит для чиновников иммиграционного ведомства. Как выбирать объект под программу – обсуждаем с директором российского офиса Astons Игорем Немцовым.
Что требуется от инвестора формально
Итак, для участия в программе гражданства Турции за инвестиции иностранец должен приобрести недвижимость на сумму от $400 тыс. – как известно, порог был повышен в июне с $250 тыс.
Инвестору предоставляется максимальная свобода выбора: можно покупать один или несколько объектов, на первичном или вторичном рынке, жилую или коммерческую недвижимость, а также земельный участок.
Важное условие: продавцом обязательно должно быть турецкое физическое или юридическое лицо. Так программа обеспечивает приток инвестиций именно в Турцию, а не в те страны, которые представляют продавцы. Также для программы не подойдёт объект, на основании которого другой иностранец ранее уже получил инвестиционное гражданство. То есть купить виллу у обладателя свежего турецкого паспорта не вариант.
И третье – удерживать инвестиции нужно не менее трёх лет. Затем объект можно будет продать без потери паспорта. Маленький бонус: в этот период недвижимость можно сдавать, а при продаже объекта после пяти лет владения продавец освобождается от налога на прирост капитала.
И вместе с тем…
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
Условия программы Турции максимально общие и гибкие. Инвестора действительно не ограничивают ни в выборе локации, ни в типе объекта… Тем не менее тот объект, который вы просто выбрали по объявлению, с высокой долей вероятности вам не подойдёт. Либо с документальной, либо с процедурной точки зрения.
Так в чём проблема?
Турецкие агентства недвижимости и застройщики умеют идти навстречу клиенту. Скидки, рассрочки, индивидуальные условия – типичные атрибуты сделки в Турции. Однако у радушия есть и обратная сторона: процесс может находиться в «серой зоне». Чаще всего это означает, что не вся сумма, которую вы уплачиваете продавцу, отражается в его отчётности. Таким способом он уходит от налогов.
Важно: это никак не влияет на легитимность сделки и не ставит под сомнение право собственности. Поэтому, если вы просто покупаете жильё для себя, проблем не возникнет. Однако именно при получении инвестиционного гражданства они появляются.
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
Для покупки недвижимости в рамках программы гражданства за инвестиции мы должны все шаги – начиная с поиска объекта и заканчивая процессом проведения сделки – соотнести с этой целью.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться
Оценка объекта
Первое, на что надо обратить внимание, – это официальная цена объекта. Иммиграционная служба будет исходить не из суммы, указанной в договоре, а из объективной оценки. Обычно говорят о «кадастровой стоимости», однако в Турции нет базы, в которой она указана для всех объектов…
Поэтому после подачи заявки на гражданство объект осмотрит эксперт из государственной комиссии. Результатом станет отчёт, в котором исходя из метража, локации и множества других параметров будет названа цена. В большинстве случаев она будет ниже фактической.
Фактически сумму, которая пойдёт в зачёт для инвестиционного гражданства, вы узнаете уже после покупки.
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
По нашему опыту, если вы покупаете объект в Стамбуле у крупных застройщиков, разница будет невелика – от нуля до 10%. А вот на южном побережье – в Анталье, Аланье, Бодруме – официальная оценка вполне может оказаться в два раза ниже цены, которую вы реально заплатили.
Что может быть не так с документами и оплатой
Типичная ситуация: застройщик называет сумму и просит половину перевести ему официально по договору, а половину – отдать наличными. Разумеется, для инвестиционной программы эта схема не работает.
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
Рассмотрим рынок Бодрума: элитный курорт, прекрасная недвижимость. Здесь активно покупают британцы и европейцы, которым неинтересна программа гражданства. Поэтому и застройщики, и покупатели привыкли к вышеописанной схеме. Пусть разница между официальной и фактической ценой здесь велика – это всех устраивает. Соответственно, найти подходящий объект в Бодруме очень сложно.
Есть и другая проблема. Предположим, вас заинтересовал проект, в котором уже продана половина. Вы готовы платить «в белую». Но устанавливать в два раза большую цену на типовую квартиру ради вас застройщик не будет. Ведь в этом случае у него возникнут проблемы с налоговой инспекцией.
Далее, для подачи заявления на гражданство у инвестора должна быть вся документация на объект, и в первую очередь тапу – свидетельство о праве собственности. Некоторые застройщики обещают выдать его, например, только через год после сделки. Это отложит на год и начало процедуры получения гражданства. Правда, есть альтернатива – подать заявку на основании нотариально заверенного контракта, но это также долгий путь.
Наконец, важно корректно провести сам платёж. Он должен быть отправлен с личного счёта покупателя на счёт продавца в турецком банке. Необходимо указать назначение платежа, а также чётко обозначить объект, его номер и адрес.
Если покупатель – гражданин России, появляется дополнительная специфика. Во-первых, чтобы перевод прошёл, российский банк, разумеется, не должен находиться под санкциями. Во-вторых, еще на российской стороне транзакцию будут проверять специалисты валютного контроля. Им нужно представить договор и счёт.
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
Бывает, достаточно одного документа – договора купли-продажи. Однако у нас есть иной пример, когда банк запросил девять (!) документов, вплоть до копий паспортов всех бенефициаров компании-застройщика. Проверяющие хотели убедиться в том, что продавцы не являются гражданами «недружественных стран». И кстати, с большой вероятностью оплату вторичной недвижимости, то есть перевод денег частному лицу, валютный контроль не пропустит – из-за подозрений в отмывании средств.
Так как же не промахнуться?
Итак, учитывая столь жёсткие условия, мы видим проблему, о которой говорили в самом начале: больше половины объектов, формально подходящих под программу, таковыми не являются. Что же делать?
Первое. Прикинуть цены заранее
Можно заказать предварительную оценку объекта – она будет стоить около $2 тыс.
Если вы покупаете апартаменты в комплексе, можно узнать, какую оценку получил аналогичный объект.
Если приобретается вилла, предварительную оценку может дать девелопер. А его юридический департамент предоставит определённые гарантии.
Второе. Смотреть новую недвижимость
Поисков на вторичном рынке лучше избегать. Оценка неновых объектов существенно расходится с той, которую даст эксперт иммиграционной службы. К тому же – если покупатель россиянин – практически невозможно перевести платёж со счёта в российском банке.
Третье. Ограничить выбор
Проще ориентироваться на крупнейший город Турции. Там большинство новых объектов подходят для участия в программе. В Стамбуле рынок более развитый и европеизированный, чем на южных курортах.
Игорь Немцов директор российского офиса Astons
На самом деле, если вы ищете под гражданство инвестиционный объект, его можно найти за пару дней. Просто определяем параметры: район, локация, девелопер, качество отделки, инвестиционные перспективы – всё. Инвестору даже нет нужды приезжать в Турцию, выбор можно сделать по объявлениям на сайтах.
Если же вы ищете объект под себя, поиск может растянуться надолго, ведь в рамках существующих критериев придётся искать ещё и то, что нравится, – а это сложнее.
Поэтому, если вы не уверены, что жильё вам действительно подходит, лучше купить «под гражданство» инвестиционный объект. Например, наша компания оказывает услугу оформления гражданства в пакете с приобретением именно инвестиционной недвижимости. А для себя вы всегда можете взять жильё в аренду – какое захочется.
