Какие дополнительные расходы понесёт покупатель квартиры в Германии? Какие налоги уплачивает владелец недвижимости? Придётся ли что-то отчислять в казну при продаже собственности? Какие изменения были недавно в налоговом законодательстве? Могут ли россияне и граждане других стран СНГ в принципе купить квартиру в Германии в 2025 году? Разложим всё по полочкам.

Более половины немцев снимает жильё (от 55 до 57%, по разным данным). Культура аренды исторически сложилась, подкреплена законодательно, и многие не хотят обременять себя собственностью. Возможно, дело в высоких налогах для покупателей и владельцев квартир и домов? Сейчас разберёмся.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в Германии?

1. Основной налог при покупке – Grunderwerbsteuer (налог на передачу прав собственности). Его ставка зависит от федеральной земли и составляет от 3,5 до 6,5% от стоимости объекта.

Ставки Grunderwerbsteuer в разных федеральных землях:

• Баден-Вюртемберг – 5%
• Бавария – 3,5%
• Берлин – 6,0%
• Бранденбург – 6,5%
• Бремен – 5,0%
• Гамбург – 5,5%
• Гессен – 6,0%
• Мекленбург-Передняя Померания – 6,0%
• Нижняя Саксония – 5,0%
• Северный Рейн-Вестфалия – 6,5%
• Рейнланд-Пфальц – 5,0%
• Саар – 6,5%
• Саксония – 5,5%
• Саксония-Анхальт – 5,0%
• Земля Шлезвиг-Гольштейн – 6,5%
• Тюрингия – 5,0%

Разница может достигать десятков тысяч евро при крупных сделках, поэтому важно учитывать региональную ставку на этапе планирования!

2. Дополнительно оплачиваются:

• услуги нотариуса – примерно 1–1,5%;
• регистрация в земельной книге – около 0,5%;
• комиссия риелтора (если он привлекается) – обычно 3–6% плюс НДС.

Что ещё нужно знать о налоге на передачу прав собственности?

• Применяется одинаково как для новостроек, так и для вторичной недвижимости. Ставки и структура расходов не меняются.

• Ставка одинакова для квартир, домов и земельных участков. Разница может быть лишь в структуре договора: если покупается участок и строящийся дом по отдельным контрактам, налог иногда удаётся оптимизировать.

Какова процедура начисления и уплаты налога на передачу прав собственности?

• После того как нотариус заверит сделку купли-продажи недвижимости, он ставит в известность об этом налоговую инспекцию, которая направляет покупателю уведомление о необходимости уплатить налог.

• После получения уведомления покупатель имеет месяц на уплату налога.

Отметим, что иностранцы платят те же налоги, что и граждане Германии. Никаких дополнительных сборов нет.

Какие налоги при владении недвижимостью в Германии?

Grundsteuer (налог на землю) – ежегодный налог на владение недвижимостью, который идёт в пользу муниципалитетов. Он рассчитывается ежегодно, и в среднем составляет от 200 до 800 евро в год, но для дорогих объектов может быть выше (зависит от кадастровой стоимости и коэффициентов земли).

Важно: с 2025 года начала действовать реформа налога на землю, которая подразумевает новую систему расчёта. Теперь его размер зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от муниципального коэффициента (Hebesatz).

Hebesatz (коэффициент умножения) устанавливается не на уровне федеральной  земли, а непосредственно каждой отдельной общиной/городом.

Общие положения:

• Крупные города (Франкфурт, Берлин, Кёльн, Гамбург и другие) обычно имеют высокий Hebesatz. Это связано с большими расходами города и необходимостью пополнять бюджет.
• Небольшие города и сельские общины чаще устанавливают более низкие Hebesätze. Там расходы муниципалитета меньше, и налоговая нагрузка на владельцев недвижимости обычно ниже.

Чтобы не утомлять расчётами, просто приведем несколько примеров.

Для 2-комнатной квартиры стоимостью 300 000 евро в Гессене Grundsteuer в 2025 году будет:

• во Франкфурте-на-Майне – примерно 465 евро в год;
• в небольшом городе с более низким Hebesatz – около 280 евро в год.

Для дома стоимостью 700 000 евро (200 кв. м) в Гессене Grundsteuer в 2025 году составит:

• во Франкфурте – около 1 085 евро в год;
• в небольшом городе – около 650 евро в год.

Какие налоги при сдаче недвижимости в аренду?

Доходы от аренды облагаются подоходным налогом (Einkommensteuer) по прогрессивной шкале (от 14 до 45%).

Однако при расчёте можно вычесть расходы на ремонт, содержание объекта, коммунальные услуги и проценты по ипотеке, снизив таким образом налогооблагаемую базу.

Какие налоги при продаже недвижимости в Германии?

Налог на прирост капитала (Spekulationssteuer) необходимо будет уплатить, если вы решили продать квартиру раньше, чем через 10 лет владения, и при этом цена продажи выше цены покупки. 

Для расчёта налога на прирост капитала берётся разница между ценой покупки и продажи недвижимости с учётом нотариальных расходов, агентской комиссии и части затрат на ремонт. Ставка такая же, как и у обычного подоходного налога (14–45%). Итоговая сумма зависит от того, как долго вы владели объектом, и где вы являетесь налоговым резидентом.

Исключение – собственное использование: если вы сами жили в этой недвижимости (Selbstnutzung) год до продажи либо два предыдущих года, то налог не придётся уплачивать, даже если вы владели ею меньше 10 лет.

Таким образом, в Германии «спекулятивный налог» действительно существует, но не при продаже квартиры или дома, в котором вы жили сами.

Пример расчёта налогов

Допустим, вы решили приобрести квартиру 1+1 стоимостью 300 000 евро в Берлине. С какими налогами и дополнительными расходами вы столкнётесь?

• Grunderwerbsteuer (6%) – 18 000 евро
• Нотариус и регистрация (1,5%) – 4 500 евро
• Итого при покупке – 22 500 евро

Годовые расходы:

• Grundsteuer – примерно 400 евро в год

Второй пример – приобретение дома стоимостью 500 000 евро в Баварии (ставка 3,5%).

• Grunderwerbsteuer (3,5%) – 17 500 евро
• Нотариус и регистрация (2%) – 10 000 евро
• Итого при покупке – 27 500 евро

Годовые расходы:

• Grundsteuer – примерно 800 евро в год

Обобщим, налоги и дополнительные расходы при покупке жилья в Германии действительно довольно высоки – примерно на том же уровне, как и, скажем, в Италии и такие же и несколько ниже, чем в Испании. Во Франции при покупке на вторичном рынке налог сопоставимый, а на первичном – намного ниже (2,5%).

Вместе с тем, налоговые условия для собственников жилья в Германии довольно лояльные – ставка налога ниже, чем во Франции, Испании, Великобритании и существенно ниже, чем в США. 

Могут ли россияне и граждане СНГ сегодня купить недвижимость в Германии?

Россияне по-прежнему могут приобретать недвижимость в Германии – гражданство не влияет на право собственности. Однако им приходится учитывать ряд ограничений, главным образом связанных с проведением платежей и открытием счетов в немецких банках, особенно при отсутствии вида на жительство.

Спрос со стороны русскоязычных инвесторов сохраняется, особенно на жильё в Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Лейпциге, а также на небольшие доходные дома и квартиры для сдачи в аренду.

Сделка возможна, но при соблюдении определённых условий. Если российский гражданин выступает покупателем или продавцом недвижимости, нотариус и агент обязаны лишь проверить, не включён ли он в санкционный список. Если человека в списке нет, и оплата может быть переведена на счёт немецкого нотариуса, сделку можно заключить.

Обычно резиденты России переводят деньги через третьи страны, где у них есть возможность открыть счёт, поскольку прямые переводы из РФ в «недружественные» страны ограничены.

А как же быть с действующим в ЕС в отношении россиян ограничением на сумму транзакций с их европейских счетов – до 100 000 евро? Что делать, если стоимость недвижимости больше?

На самом деле ограничение не препятствует сделке: ведь для её проведения не требуется даже открывать собственный счёт в немецком банке – перевод производится напрямую на счёт нотариуса, а затем продавца.

После покупки возникает вопрос управления недвижимостью и оплаты текущих расходов. Здесь есть пара основных решений:

• налоги и коммунальные платежи можно оплачивать в онлайн-кабинете банковской картой (зарубежной);
• поручить управляющей компании вести расчёты и контролировать все платежи за вас.

Граждане Грузии, Казахстана, других постсоветских стран не ограничены в открытии счетов в Германии и переводе денег при выполнении обязательного условия – подтверждения происхождения средств.

Резюме

1. Россияне могут покупать недвижимость в Германии, но есть сложности с банковскими расчетами.
2. Основной налог при покупке – Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%).
3. Владение требует уплаты ежегодного Grundsteuer (в среднем 200–800 евро в год) 
4. Сдача в аренду и продажа облагаются подоходным налогом.
5. Иностранцы платят те же налоги, что и немцы.
6. С 2025 года изменился порядок расчёта земельного налога, что может отразиться на ежегодных платежах.

 

Благодарим за помощь в подготовке материала:
 
 Ирен Верховецкую, генерального менеджера Estate-Service 24

Деми Пасаоглу, руководителя Maximum Estates Deutschland EU

 

 

Источник