Вопреки общемировой геополитической нестабильности и до сих пор ощущаемым последствиям пандемии ОАЭ остается спокойной гаванью для инвесторов. Бодрое начало 2022 года подтвердило оптимистичные прогнозы аналитиков конца 2021 года и продолжило прошлогодние положительные тренды на рынке недвижимости в Дубае и ОАЭ.

Как рынку удается сохранять активность иностранных покупателей и какие успехи принес второй квартал 2022 года сектору недвижимости ОАЭ, разберем в данном материале на примере Дубая.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

Третий месяц подряд цены на недвижимость в Дубае демонстрируют рост менее чем на 1% в месячном исчислении. Темп роста стоимости объектов умеренный, но устойчивый, и свидетельствует о здоровой тенденции. В апреле стоимость недвижимости повысилась на 0,76%, в мае рост составил 0,74%. Согласно индексу динамических цен (DPI) аналитического сервиса Property Monitor, на данный момент средняя стоимость объектов в Дубае составляет 1022 AED (278 $; 1850 ¥) за квадратный метр.

Перед лицом международной напряженности рынок Дубая продолжает демонстрировать устойчивость, в то время как на международном уровне (в США, Великобритании и других странах Европы) наблюдаются явные признаки падения.

Объемы продаж

С момента достижения дна в ноябре 2020 года рынок Дубая уже 18 месяцев подряд находится в фазе восстановления и расширения. Однако, по мнению аналитиков, несмотря на скорое достижение пика предыдущего рыночного цикла, рынку еще предстоит большая работа.

В апреле 2022 года количество транзакций составило 6 963. Этот показатель на 17,1% ниже аналогичного за март, но на 42,7% выше показателя за апрель 2021 года. Таким образом, апрель стал вторым по результативности месяцем за всю историю наблюдений. По количеству трансакций он уступил только апрелю 2009 года.

Отличием между апрелем 2009 г. и апрелем 2022 г. является состав зарегистрированных продаж:

• Сделки со строящейся недвижимостью (off-plan) составили 76% в 2009 г. по сравнению с 46,5% в 2022 г.
• С начала 2022 года общий объем продаж достиг 27 483, что на 65,1% больше, чем в начале 2021 года, и всего на 6,1% ниже рекорда, установленного в 2009 г. При сохранении текущей скорости роста к концу 2022 года количество транзакций приблизится к 99 000, что установит небывалый рекорд.

В мае общее количество транзакций составило 6606, снизившись на 5,3% относительно апреля. Это небольшое снижение на фоне общих позитивных тенденций роста рынка. Относительно мая 2021 года данный результат показал увеличение объема транзакций на 48,6%, став вторым по успешности майским показателем за всю историю наблюдений и уступив только маю 2009 года.

Что покупают

В мае 2022 года продажи по ключевым категориям недвижимости распределились следующим образом:

• 87,9% – жилая недвижимость и квартиры в Дубае;
• 5,4% – гостиничные апартаменты;
• 3,5% – земельные участки;
• 2,4% – офисные помещения;
• 0,8% – другое.

Статистика по ипотечному кредитованию

Разбивка ипотечного рынка показывает, что 36,8% кредитов в мае были оформлены на покупку жилой недвижимости. Средняя сумма кредита составила 1,94 млн AED (528 167 $; 3 512 314 ¥) при соотношении кредита к стоимости 75,4% (LTV).

Доходность аренды

В мае средняя доходность от аренды в эмиратах продолжила колебаться. На данный момент средняя доходность аренды составляет 6,02% – аналогичный показатель фиксировался в феврале этого года. При этом в доходе на уровне отдельных типов собственности наблюдалось небольшое снижение:

• для вилл – спад на 0,10% до 4,86% годовых;
• для апартаментов – снижение на 0,03% до 6,76%;
• для таунхаусов – на 0,03 до 5,40%.

Эти колебания не стали неожиданностью и, вероятно, будут продолжаться в зависимости от темпов роста арендных ставок.

Прогнозы на будущее

Как отмечалось ранее, экономика Дубая демонстрирует сильную устойчивость на международном фоне. Местный рынок жилья может стать самой безопасной территорией для инвестиций из всех существующих рынков недвижимости. Такой прогноз подкрепляет ожидания дальнейшего умеренного роста.

Поскольку Федеральная резервная система США, похоже, намерена агрессивно повышать процентные ставки в попытке обуздать безудержную инфляцию, потенциальные препятствия для рынка недвижимости ОАЭ по-прежнему напрямую зависят от привязки курса дирхама к доллару. Аналитики полагают, что к началу следующего года ставка по федеральным фондам США достигнет 3%. В этом случае процентные ставки по ипотечным продуктам с фиксированной ставкой в ОАЭ превысят 6%, что может еще больше задушить рынок ипотеки.

Кроме того, доллар США укрепляется по отношению к другим основным валютам одновременно с повышением ставок по Федеральным фондам (ФРС). Это приводит к укреплению дирхама и более высоким экспортным издержкам, в том числе повышает стоимость входа на рынок для иностранцев, инвестирующих в недвижимость. Оба эти фактора, вероятно, приведут к охлаждению в конце этого года на рынке как завершенных, так и незавершенных проектов.

Учитывая разнообразие покупателей и инвесторов на рынке недвижимости ОАЭ, влияние упомянутых рисков будет в некоторой степени смягчено, а значит, в целом рост рынка продолжится, хотя и в сдержанном темпе.

Почему стоит инвестировать в ОАЭ именно сейчас

За последние два года правительство ОАЭ приняло ряд комплексных мер, направленных на поддержание экономики страны, в частности, путем привлечения инвестиций из-за рубежа. Последним нововведением стала новая схема въезда и проживания для иностранных граждан. Обновленные правила вступили в силу в апреле 2022 года.

Что изменилось?

Новые преференции для иностранцев

Обновились правила поучения «Золотой визы» для инвесторов:

• минимальный размер инвестиций в недвижимость для получения такой визы снижен с 10 млн AED (2 722 544 $; 18 458 849 ¥) до 2 млн AED (544 508 $; 3 691 769 ¥);
• допускается покупка недвижимости с помощью ипотеки;
• инвестор может купить квартиру в Дубае в готовом объекте или в строящемся проекте (off-plan).

«Зеленые визы» для иностранцев

Наряду с обновлением старых визовых программ правительство ОАЭ учредило новые «Зеленые визы» сроком действия 5 лет. При соблюдении определенных условий получить их могут предприниматели, специалисты, ученые, талантливые деятели из разных сфер, а также их родственники.

Посещение страны и открытие бизнеса

Отныне иностранцам для получения визы или посещения эмиратов с целью работы и отдыха больше не требуется участие принимающей стороны или арабского спонсора.

Вывод

Несмотря на общемировую напряженность, ОАЭ и, в частности, Дубай остаются привлекательным местом для жизни и ведения бизнеса обычных граждан и состоятельных предпринимателей. Последние в особенности найдут здесь благодатную почву для сохранения и приумножения капитала благодаря усилиям правительства по устранению ограничений и неудобств для иностранных инвесторов и бизнесменов.