Цены на рынке турецкой недвижимости по итогам 2020 г. показали уверенный рост. Причем, выросли он ни на какие‑то 1–2 %, а значительно больше. И это несмотря на то, что это был во многих аспектах неблагоприятный пандемический год. Наиболее активными покупателями объектов недвижимости в Турции в прошлом году были граждане таких стран, как Иран, Россия, Ирак, Афганистан, жители постсоветских стран и Европы. Попробуем разобраться в причинах такого всплеска цен и спроса на недвижимость Турции.
Немного цифр
Стоимость турецкого квадратного метра, по данным центрального банка Турции, выросла в 2020 г. на 30,3 % (в лирах). Если учитывать инфляционный фактор, то рост составил 13,7 % за год (курс лиры упал по отношению к доллару на 25 %). Даже если учесть, что лира обесценилась за год на четверть, повышение все равно очень заметно. Однако стоимость квадратного метра до сих пор остается привлекательной для покупателей и составляет около 530 $ за кв. м.
Если сравнивать первичку и вторичку, то здесь практически паритет ― рост на 31,6 % против 30,2 %.
По количеству проданных объектов в 2020 году рост составил 11,2 %, если в абсолютном выражении, то количество сделок выросло с 1,34 млн до 1,49 млн.
Анализируя ситуацию по иностранным покупателям, можно сказать следующее: продажи здесь снизились на 10,3 % по сравнению с 2019 г. Однако мы помним, что страна была долгое время закрыта из‑за пандемии, поэтому такое падение совсем некритично, а после открытия границ покупатели принялись наверстывать упущенное и во второй половине лета наблюдался всплеск спроса.
Наибольшее повышение цен на недвижимость наблюдалось в Анкаре (+30,2 %), в Измире (+29,4 %), в Стамбуле (+27,9 %).
Россияне за 2020 г. купили в Турции чуть больше 3 тыс. объектов, уступив только иранцам (более 7 тыс.) и иракцам (более 6,5 тыс.). Стоит отметить, что граждане России и других постсоветских стран традиционно покупают квартиры на турецких курортах Аланьи, Антальи, реже в Бодруме и Мармарисе. Арабы отдают предпочтение Стамбулу и Измиру.
Что покупали
Иностранцы чаще всего покупали первичную недвижимость, в 2020 г. доля покупки квартир в Турции в новостройках достигала 85–90 %, соответственно, на вторичное жилье приходится лишь 10–15 %. Однако по информации выше, рост цен в новостройках и на вторичке был практически одинаков. Почему? Вторичное жилье покупают турецкие граждане, которые ограничены в средствах и смотрят в первую очередь на цену, а вторичка всегда дешевле.
Большинство сделок, 75–85 %, заключалось в секторе недорогой недвижимости, иностранцы покупали в основном объекты за 35–65 тыс.€. Жилье в ценовом диапазоне 65–150 тыс. € приобретали около 10 % нерезидентов. Приблизительно 5 % купили дорогую недвижимость, в основном под ускоренное получение гражданства.
Интересны и цели покупки. Еще совсем недавно квартиры в Турции покупали для отдыха (такие себе дачи на море) или для сдачи в аренду: 9 из 10 человек преследовали именно эти цели. Сегодня ситуация поменялась и недвижимость в основном приобретают для ускоренного получения ПМЖ. Многие также вкладывают в объекты, рассчитывая на долгосрочную прибыль, учитывая постоянный рост цен на квартиры и виллы в этой стране. Можно сказать, что сегодня все чаще приобретается недвижимость, предназначенная для постоянного проживания.
А все‑таки, почему растут цены?
Давайте разбираться в причинах, почему в столь неоднозначный и сложный период стоимость недвижимости в Турции растет темпами, которые были невозможны в «мирное» время.
Главная причина ― дешевая ипотека, стоимость кредитов была снижена в 2020 г. всего до 7–8 %. И это в лирах. Уже лет десять государство и банки не предлагали таких выгодных условий. Справедливости ради отметим, что финансовые организации держали ставки лишь до середины октября, потом они стали расти, но спрос не упал.
Почему? Дело в том, что после открытия границ, в Турцию полетели покупатели-иностранцы. Сработал так называемый отложенный спрос, и в некоторых регионах, в том числе в популярных у нас Анталье и Аланье, даже образовался дефицит предложения. Это, естественно, только подстегнуло повышение цен. То есть, в начале года цены росли из‑за дешевой ипотеки, а в конце по инерции и из‑за отложенного спроса.
По словам риэлтерских агентств, работающих с турецкой недвижимостью, запросы поступали не только из России и арабских стран, но также из Великобритании, Германии и других европейских государств.
Таким образом, дешевая ипотека подстегнула спрос на турецкую недвижимость, особенно во второй половине года, а это спровоцировало рост цен на виллы и квартиры.
Вторая причина ― рост цен на строительные материалы: это повышает стоимость жилья в новостройках. Вторичка же подтягивается по темпам роста автоматически.
Какие прогнозы по ценам и продажам?
Здесь мнение экспертов примерно одинаково. Существует отложенный спрос, который пока еще полностью неудовлетворен из‑за периодического закрытия границ и всяческих ограничений.
Еще пока есть достаточно дешевое по европейским меркам жилье и благоприятные условия для проживания.
Однако, после повышения банками кредитных ставок, в этом году будет отсутствовать столь мощный драйвер, как дешевая ипотека, поэтому, продажи, скорее всего, будут идти весьма активно, но цены вряд ли будут расти такими темпами, как в прошлом году, а возможно и остановятся, на время. Считаем сегодняшний момент неплохой точкой входа. Но время покажет…
