Рынок недвижимости и строительный сектор Дубая — явления противоречивые. С одной стороны, они достаточно молоды, у них все еще большой нераскрытый потенциал и перспективы для развития. С другой стороны, это все же созревший рынок, крупный даже по международным масштабам, а игроки на нем обладают мировым именем и такими же крупными капиталами, производственными мощностями, расходами и прибылями.

Что такое «План городского развития 2040»?

В марте‒апреле 2021 года был публично анонсирован крупный урбанистический проект — «План городского развития 2040», причем наследный принц Хамдан ибн Мохаммед Аль-Мактум заявил о формировании Верховного Комитета, который возьмет на себя руководство над всей программой 20-летнего развития города.

Такие программы развития города — не новшество в Эмирате. На самом деле текущий План — уже седьмой в истории Дубая. Первый был представлен еще в 1960-х годах.

Среди множества запланированных целей Плана: восстановление старых частей города, таких как район Дейра, расширение «зеленых» пространств, усовершенствование общественного транспорта и др.

Весь План сконцентрирован вокруг пяти ключевых центров города. Три из них существуют уже сегодня, два будут совершенно новыми.

В числе этих пяти центров:

• Дейра и Бур-Дубай;
• Даунтаун Дубай и Бизнес Бэй;
• Дубай Марина и ДжейБиАр (JBR);
• Дубай Силикон Оазис (Dubai Silicon Oas);
• Дубай Экспо (Дубай-Юг, он же Dubai South).

Каждый их этих центров представляет разные стороны Эмирата, которые планируется развить и приумножить по итогами Плана 2040.

Какие-то районы представляют историческую и культурную ценность, другие являются крупными финансовыми и бизнес-хабами, иные сконцентрированы на туристической истории города и курортах.

Ниже детально перечислим то, к чему стремятся организаторы этого Плана.

Ключевые цели и ожидаемые результаты

Ключевые цели «Плана городского развития 2040» были определены следующим образом:

• Развитие и улучшение пяти основных районов Дубая: Дейра и Бур-Дубай, Даунтаун и Бизнес Бэй, Дубай Марина и JBR, Центр Экспо 2020 и Дубай-Юг, Дубай Силикон Оазис.
• Создание системы эффективного ресурсопотребления при строительстве недвижимости.
• Создание ярких, привлекательных, здоровых и инклюзивных жилых пространств с увеличенным числом «зеленых» зон и зон отдыха.
• Развитие рациональной и гибкой системы транспортации людей и товаров.
• Культивация активного экономического развития и привлечение иностранных инвестиций в новые сектора экономики.
• Развитие экологичного и эргономичного городского пространства.
• Сохранение культуры Арабских Эмиратов, его граждан и наследие старого города.
• Улучшение и упрощение законодательной базы, мер государственного регулирования и поддержки сектора недвижимости.

Все это должно привести к следующим итогам в 2040 году:

• Удвоенное количество «зеленых» пространств и зон для отдыха и рекреации.
• Заповедные пространства и пригородные, сельские природные районы будут составлять 60 % от площади всего Эмирата.
• Будет создано несколько «зеленых коридоров», которые соединят коммерческие, жилые и рабочие районы города.
• Создание широкой сети дорог и зон для прогулок пешком, проезда на велосипеде и другом личном не автомобильном транспорте по всему городу.
• Число отелей и мест для привлечения туристов увеличится на 134 %, площадь коммерческих зон расширится на 168 квадратных километров.
• Площадь районов для получения образования и оздоровительных услуг увеличится на 25 %.
• Протяженность общественных пляжей возрастет на 400 %.

По итогам развития, «План 2040» должен будет популяризировать использование общественного транспорта, прогулочных зон, велосипедных дорог и прочих не-автомобильных способов передвижения.

В целом, План развития должен централизовать стратегии и планы развития города между крупными частными компаниями и регулирующими органами государства, сделать процесс прозрачным и эффективным.

«План 2040»: Детали

Мы предлагаем более подробно разобрать главные из поставленных целей.

Развитие Бур-Дубая и Дейры

Ранее эти районы были центральными в Дубае, но с развитием рынка и появлением множества новых, в том числе брендовых, коммерческих, жилых и туристических районов, Дейра и Бур-Дубай постепенно теряли свое население.

Сейчас Правительство заинтересовалось идеей перезаселить оба района, мотивировав вернуться в него старые семьи, постепенно переезжавшие из него последние 20 лет.

Данная идея естественна для зрелых рынков недвижимости и была почерпнута из опыта таких городов, как Лондон, Мельбурн и Нью-Йорк.

Если План сработает успешно, то Дубай еще сильнее разделится на районы сугубо для граждан ОАЭ и районы для иностранных резидентов и туристов, так как развитие Дейры и Бур-Дубая рассчитано именно на восстановление интереса у коренного населения Эмирата.

Экономическое развитие и рост населения

В рамках «Плана 2040» в следующие 20 лет прогнозируется рост постоянного населения с 3,3 миллионов до 5,8 миллионов человек. Этот рост, наравне с привлечением более широких слоев иностранцев, должен подстегнуть спрос в экономике и дать ей материальную базу для развития.

Упор на коренное население и постоянных граждан Эмиратов был сделан ввиду двойного кризиса, ударившего по совокупной населенности Дубая, — пандемия COVID-19 и низкие цены на нефть.

Оба кризиса привели к резкому сокращению работающего населения, а так как огромную часть такого населения составляли иностранцы, то им не оставалось ничего, кроме как покинуть город или страну.

Тем не менее количество экспатов в городе в 2020 году медленно, но росло. По цифрам рост составил 1,5 %. Для сравнения ‒ в 2019 году рост составлял 5,3 %.

Сам Дубай давно позиционируется как одно из лучших мест для жизни в мире, поэтому очевидной проблемой является именно экономическое обеспечение притока населения, а не имиджевое или инфраструктурное.

Развитие транспорта и инфраструктуры

В рамках этой цели планируется создать такую транспортную инфраструктуру, которая позволит 55 % населения находиться не далее, чем в 800 метрах от центров общественного транспорта города.

Дубай не является городом с какими-либо серьезными проблемами, вызванными обширным использованием личного транспорта резидентами. Однако, если учитывать будущий рост населения, в ближайшие 20 лет, то Правительство Эмирата стремится заранее создать максимально обширную и удобную систему общественного транспорта и мотивировать людей переходить на использование таких средств передвижения.

У подобного решения есть и статистические подтверждения. Согласно исследованиям, 50 % людей, родившихся в последние несколько лет, вряд ли когда-либо будут пользоваться личным транспортом.

Учитывая все эти причины, Дубай пытается заранее решить проблемы общественного транспорта, с которыми другие страны мира еще столкнутся в ближайшие 10–20 лет.

Общественный транспорт также должен стать неким «брендом» города. Таким же, как кэбы или красные двухэтажные автобусы одной известной европейской страны.

«Зеленая» политика и здоровье в центре внимание

Как мы писали выше, в Плане установлены цели по увеличению числа «зеленых» зон в городе и зон для отдыха и рекреации.

Большое внимание «План 2040» уделяет развитию не просто общих градостроительных проектов этого направления, но и предоставлению «зеленых» зон отдыха для каждого отдельного жилого объекта, для того, чтобы каждый резидент Эмирата мог позволить себе соответствующий вид отдыха.

Внимание уделяется также доступности медицинских учреждений, не только госпиталей, клиник, больниц, но и учреждений для реабилитации и, в целом, здорового образа жизни.

В рамках озеленения целью ставится развитие новых методов сбора и утилизации отходов, будь то мусор или природные ресурсы, например, топлива. Планируется внедрение новых экологических материалов, которые позволили бы сократить выбросы вредных веществ от зданий на фоне достаточно жаркого климата.

Согласно опросам, уже сейчас число людей, ищущих «зеленую недвижимость», увеличивается вдвое каждый год. Ожидается продолжение подобного тренда в будущем.

Особенно отмечается то, что экспаты, не являясь гражданами ОАЭ, крайне ответственно подходят к выбору недвижимости и очень заинтересованы в здоровой атмосфере на территории Эмирата.

Поэтому «План 2040» уделяет большое внимание озеленению именно той недвижимости, которая рассчитана на привлечение иностранцев.

Заключение

Именно таким должен стать Дубай через 20 лет.

Местом, которое ревитализирует свои старые районы, сохраняя их культурную значимость.

Местом, которое развивает эргономику городского пространства и его экологичность.

Городом, который ставит индивидуальное благосостояние, здоровье и удобство на первое место, при том, что развивается в рамках крупномасштабных градостроительных проектов.

«План городского развития 2040» будет решать, с одной стороны, насущные экономические проблемы, свойственные хаотичному неконтролируемому рынку, переполненному огромными строительными компаниями, с другой стороны, направит экономический и производственный потенциал Эмирата в предсказуемое, полезное для граждан и резидентов русло.