Рынок недвижимости Польши в 2022 году был одним из самых активных в мире. Однако высокая инфляция, рост процентных ставок по ипотеке и рост цен вообще привели к тому, что к концу 2022 года рынок замер. Значит ли это, что цены на квартиры пойдут вниз? И каков экономический прогноз для Польши на 2023 год?
Макроэкономический прогноз для Польши
По прогнозам Евросоюза, после сильного роста ВВП в 2022 году экономическая активность в Польше в 2023 году ослабнет. Основные причины ослабления: рост неопределенности, ужесточение условий финансирования и адаптация экономики к более высоким ценам на сырьевые товары. При этом продолжит расти инфляция, т.к. рост производственных затрат передается потребителям. Не стоит забывать и о расходах, связанных с национальной обороной и энергетическим кризисом — они приведут к увеличению общего дефицита правительства.
Ожидается, что активный рост экономики Польши замедлится в 2023 — 2024 годах и станет отрицательным в начале 2023 года. При этом низкий уровень доверия, повышенное ценовое давление и увеличение затрат на финансирование будут влиять на рост частных инвестиций, особенно в строительстве. Тем не менее, рост расходов на государственную оборону и инвестиции в местные органы власти более чем перевешивает падение частных инвестиций, оставляя общий рост инвестиций в 2023 году в позитивном русле. Несмотря на повышенную инфляцию, ожидается, что рост частного потребления останется оптимистичным благодаря значительной политической поддержке, низкой безработице и притоку людей из соседних стран.
Что касается внешней торговли, то прогнозируется достижение торгового баланса за счет роста экспорта и небольшого роста импорта товаров. В целом же, прогнозируется, что реальный ВВП замедлится до 0,7% в 2023 году и увеличится до 2,6% в 2024 году.
При этом накопление расходов, которые не были включены в первоначальный бюджет, в сочетании со снижением подоходного налога, вероятно, приведет к увеличению общего государственного дефицита в 2022 году, оцениваемого в 4,8% ВВП (государственный дефицит — превышение расходов бюджета над его доходами — прим.ред). Правительство приняло ряд мер по смягчению последствий высоких цен на энергоносители, включая снижение ставок НДС, денежные субсидии на отопление домашним хозяйствам и многолетнюю схему поддержки энергоемких отраслей с общим бюджетным воздействием в 2,1% ВВП. В то же время на государственные финансы влияет стоимость помощи людям, покидающим Украину, которая покрывает социальные пособия, субсидии на проживание, а также расходы на образование и здравоохранение.
Правительство приняло дальнейшие меры поддержки для смягчения воздействия высоких цен на энергоносители в следующем году. Цены на электроэнергию будут заморожены для домашних хозяйств в определенных пределах потребления и ограничены для домашних хозяйств и малых и средних предприятий. Будет введена схема покупки угля с фиксированной ценой. Расходы на помощь людям, приехавшим из Украины, будут продолжены. Правительство также приступило к реализации крупной многолетней программы инвестиций в оборону, увеличив расходы в этой области до 3% ВВП в год. Все это приведет к росту дефицита правительства, который увеличится до 5,5% ВВП в 2023 году.
Снижение реальной заработной платы и рекордная инфляция
Уровень инфляции HICP в Польше в 2022 году достиг рекордных показателей, и дальше, к сожалению, этот рекорд будет побит (HICP — Гармонизированный индекс потребительских цен, который является индикатором инфляции и стабильности цен для Европейского центрального банка — прим. ред). Основные этому причины роста инфляции: рост цен на сырьевые товары, рост производственных затрат и относительно высокий спрос, что позволило предприятиям переложить расходы на потребителей.
Сильный рост заработной платы в 2022 году, повышение цен на энергоносители и значительная политическая поддержка будут продолжать подпитывать основную инфляцию в течение следующих кварталов. Тем не менее, по мере ослабления экономической активности (а высокие процентные ставки подавляют спрос) инфляционное давление, по прогнозам, постепенно снизится к концу прогнозного горизонта. В результате, после пика в начале 2023 года почти на 19%, инфляция, по прогнозам, замедлится до 4,3% к концу 2024 года.
Однако в отчете указано, что этот прогноз подвержен значительным рискам. Более устойчивый рост инфляции, особенно учитывая жесткий рынок труда Польши, может оказать значительное давление на реальные доходы.
По прогнозам, к 2024 году уровень безработицы в Польше вырастет до 3,1%. Однако, несмотря на острую нехватку рабочей силы, рост заработной платы замедлится. При этом многие компании будут адаптироваться к высокой инфляции и росту цен на энергоносители, тем самым реальная заработная плата снизится в 2023 году. В будущем, несмотря на замораживание цен на электроэнергию, введенное правительством, ожидается, что инфляция цен на энергоносители останется высокой в основном из-за роста цен на природный газ, особенно в начале 2023 года. Согласно предположению об отсутствии изменения политики, ожидается, что некоторые меры по поддержке цен, в частности снижение ставок НДС, будут постепенно отменены в январе 2023 года, что также окажет повышательное давление на цены на энергоносители.
«Сейчас можно торговаться». Что будет с рынком недвижимости Польши в 2023 году?
— Сейчас рынок недвижимости Польши выглядит не так оптимистично, как хотелось бы, — рассказала риэлтор и эксперт рынка Галина Харламова. — В 2022 году процентные ставки по ипотеке увеличивались несколько раз, и в итоге сейчас наименьший процент, под который можно взять кредит на недвижимость в Польше — 8% годовых. И это дорого для наших клиентов. Как следствие — спрос на внутреннем рынке снизился и незначительно выросло предложение. И это играет на руку тем покупателям, которые готовы покупать «здесь и сейчас», потому что сегодня у застройщиков можно сторговать хорошую скидку на новостройки или воспользоваться выгодными рассрочками по системе «20-80», когда 20% от стоимости объекта нужно будет заплатить сразу, а 80% — после окончания строительства. Есть предложения, когда парковочное место идет в подарок к квартире, и это тоже очень выгодно.
На вторичном рынке можно точно так же торговаться с продавцами, даже несмотря на то, что цены предложения практически не изменились. Сегодня очень важно обратиться за помощью к талантливому риэлтору, который сможет договориться о покупке по самой выгодной цене — собственники квартир готовы идти на уступки.
При этом внешний спрос продолжает расти — покупателей из Беларуси и Украины стало еще больше. Все потому, что им не нужна ипотека — они оперируют собственными средствами. Те из них, кто все продал в своей стране и приехал в Польшу на ПМЖ, как правило, выбирают таунхаусы в пригороде Варшавы. Для них важно, чтобы за те же деньги можно было купить недвижимость большей площади без разрешения Министерства. Те, кто хочет купить недвижимость в Польше в качестве инвестиций, выбирают одно- и двухкомнатные квартиры в около-центральных районах (Mookotów, żoliboż, Wola), потому что их легко сдать в аренду. Спрос на аренду жилья в крупных городах Польши все еще растет, и поэтому инвестиционная недвижимость в Варшаве может приносить до 10% в год — это очень хороший доход.
По ценам на недвижимость сейчас ситуация такая: ближе к Варшаве таунхаус на 120 кв.м. будет стоить около 850,000 zl (около €180,000). Это будет готовая новостройка напрямую от застройщика. Если искать дом с ремонтом, то цена будет около 1,000,000 — 1,100,000 zl (около €235,000). Здесь все зависит от качества отделки и размера земельного участка.
Квартиры в Варшаве в среднем стоят около 650,000 zl за новостройку типа 1+1 под чистовую отделку (около €138,000). Готовое жилье общей площади около 45 кв.м. обойдется примерно в 850,000 zl (около €180,000).
— Каков прогноз по рынку недвижимости Польши на 2023 год? Будут ли падать цены на жилье?
— А здесь есть небольшой сюрприз. Сейчас в работе находится законопроект, который, если его примут, позволит молодым семьям купить свое первое жилье в ипотеку под 2% годовых. С учетом, что ставки по ипотеке сейчас составляют около 8-9%, это очень выгодное предложение. И я бы сказала, что существенная часть рынка замерла — все ждут принятия этого законопроекта. И даже несмотря на то, что никто не знает его точных условий, некоторые покупатели даже откладывают покупку недвижимости сейчас, чтобы иметь возможность воспользоваться этим предложением.
И вот, если этот законопроект примут (а с высокой долей вероятности это так и будет), то мы увидим очередной взлет спроса на рынке недвижимости Польши. Я уверена, что уже в третьем квартале 2023 года мы снова увидим дефицит жилья на рынке, и цены на квартиры снова пойдут вверх. На рынке снова появится внутренний покупатель, плюс те иностранцы, кто уже успел получить ВНЖ Польши, также смогут получить ипотеку под 2%, — и они в большинстве своем воспользуются таким выгодным предложением.
Поэтому ожидать, что цены на квартиры в Польше рухнут, я бы не стала. Даже в том случае, если этот законопроект не будет принят, рынок еще какое-то время будет в стагнации. Но все идет к тому, что с 1 июля мы получим очередной «бум» на рынке, который спровоцирует резкий рост цен. Поэтому тем, у кого есть деньги «здесь и сейчас», лучше не откладывать покупку — дешевле уже не будет.
