Начиная с апреля 2022 года, россияне занимают 1-е место среди иностранцев, приобретающих недвижимость в Турции; для многих граждан России это первый опыт покупки квартиры за рубежом, поэтому неудивительно, что возникает много вопросов, а также неожиданных, приятных и не очень, открытий; о том, какие особенности местного рынка жилья необходимо иметь в виду инвесторам и как избежать разочарований, читайте в новом материале.
Курс на Турцию
Турция – абсолютный лидер по количеству запросов на нашем портале в 2022 году. Особенно много обращений из России. В условиях, когда из-за санкций против РФ, последовавших после начала военных действий в Украине, другие страны стали менее доступными, как для инвестиций, так и просто поездок, Турецкая Республика вышла на первый план. Она не входит в список «недружественных», поэтому платежи со счетов в российских неподсанкционных банках на счета турецких застройщиков проходят без проблем (за редким исключением).
Между РФ и Турцией открыты прямые авиаперелёты, что в нынешних обстоятельствах можно рассматривать как особую привилегию. Кроме того, в давно любимой россиянами стране многочисленная русскоязычная диаспора, и практически по любым вопросам можно проконсультироваться с соотечественниками или выходцами из государств бывшего СССР.
Русская речь отнюдь не редкость на улицах Анталии, Алании или Мерсина. Многие переезжают сюда семьями, начинают жизнь на новом месте, получив ВНЖ или гражданство (при инвестициях в недвижимость или ценные бумаги от $400 000).
Спрос на квартиры по-прежнему высок, несмотря на то, что за последний год они подорожали в 1,5-2 раза (с поправкой на инфляцию). Минимальный бюджет для покупки жилья в новостройке Стамбула на конец 2022 года – от 130 000-150 000 евро, Анталии и Алании на стадии проекта в 2-3 км от моря – от 120 000-130 000 евро (ближе к морю – от 180 000 евро). В набирающем популярность Мерсине небольшую квартиру на этапе котлована можно приобрести по цене от 65 000 евро.
Процесс покупки недвижимости в Турции довольно прост, однако здесь, как и в любой другой стране, есть свои особенности. Некоторые моменты являются общими для большинства европейских держав, но немного непривычны для тех, кто имеет опыт приобретения собственности только в России. Причём такого рода нюансы могут быть как со знаком «плюс», так и со знаком «минус». Требуют уточнений также некоторые различия в терминологии.
1. В России – «евродвушка», а в Турции – квартира с одной спальней или «1+1»
Квартиры с европланировкой, то есть в которых просторная объединённая кухня-гостиная, в России считаются «евродвухкомнатными» или «евротрёхкомнатными». В Европе, в том числе в Турции, принято называть количество спален, а гостиная подразумевается. Например, российская «евродвушка» – это квартира с одной спальней или сокращённо «1+1», «евротрёшка» – квартира с двумя спальнями («2+1»).
2. Все квартиры в Турции сдаются в эксплуатацию с чистовой отделкой, кухонной мебелью и сантехникой
Застройщики в Турции обязаны передать квартиру покупателям в готовом виде, то есть с отделкой, встроенной кухонной мебелью, шкафами-купе, сантехникой. Это очень удобно, так как людям не приходится формировать отдельный бюджет, тратить время и усилия на ремонт – практически всё уже оплачено и выполнено к моменту получения ключей. Как правило, хозяевам перед новосельем нужно купить только бытовую технику, кровати, диваны, столы и стулья, светильники, домашний текстиль.
Иногда застройщики идут ещё дальше и предлагают квартиры, оборудованные бытовыми приборами и даже полностью с меблированные.
Общепринятая во многих странах практика постепенно распространяется и в России. Многие застройщики давно предлагают квартиры под ключ, но это требование рынка, а не законодательно закреплённое обязательство, как в Турции. В Москве в массовом сегменте 60-70% квартир сдаётся с чистовой отделкой и сантехникой. Варианты с кухонными шкафами пока всё же редкость. В столице такие квартиры продаёт компания «Самолёт».
3. Меблировка квартиры в Турции обойдётся существенно дешевле, чем в России
Из-за того, что курс лиры стремительно падал по отношению к российской валюте на протяжении двух лет (с 9,92 руб. за 1 лиру в начале 2021 года до 3,26 руб. в конце 2022), цены практически на все товары в Турции при пересчёте в рубли в 1,5-3 раза ниже, чем на аналогичные вещи в России.
Скажем, укомплектование мебелью и техникой небольшой квартиры «1+1» в Турции обойдётся примерно в 3000-5000 евро.
Убедиться в том, насколько отличаются цены на товары, можно, сравнив аналоги в российском и турецком Интернет-магазинах. Например, стиральная машина Bosch в «М-Видео» стоит 73 000 руб., а в онлайн-маркете Treniyol сопоставимая по характеристикам модель той же марки продаётся за 13 000 лир (около 44 000 руб.).
4. Почти все новостройки Турции имеют собственный бассейн на территории
Практически все новостройки, которые сегодня предлагаются в Стамбуле и на морских курортах Турции, – это «сите», организованные жилые комплексы с ухоженной территорией и собственным открытым бассейном. Иногда оборудован также общий спортивный зал, бассейн внутри помещения, хамам, сауна.
Наличие бассейна и дополнительных удобств делает жильё более привлекательным для сдачи в аренду туристам. Однако за обслуживание территории и оборудования необходимо платить «айдат», который составляет в среднем 50 евро в месяц.
5. В Турции дают беспроцентную рассрочку до конца строительства
В Турции, как и во многих других странах, принято предоставлять бесплатную рассрочку до конца строительства. По согласованию с застройщиком можно сформировать устраивающий обе стороны план платежей.
Однако есть нюанс. Договор, как правило, заключается в евро (реже – в долларах), и выплаты вы должны будете делать в европейской или американской валюте (или в иной, но по курсу на момент транзакций). Если ваши доходы в рублях, то перспектива выплачивать на протяжении одного-двух лет кредит в евро, хоть и беспроцентный, выглядит рискованной.
6. Иностранцам в Турции невозможно взять ипотеку
Ещё полтора года назад банки давали кредиты на покупку недвижимости, причём можно было взять ипотеку в лирах. Сегодня зарубежным покупателям кредиты не выдают.
7. В Турции нет центрального отопления в привычном россиянам понимании
Конечно, Турция ассоциируется у жителей более северных стран исключительно с летом. Средняя температура в январе в Анталии – 10° С. (К слову, купальный сезон в этом году продолжался до конца ноября). Тем не менее, в зимние месяцы в неотапливаемых домах даже в регионах со средиземноморским климатом (в Турции четыре типа климата) довольно прохладно и, что ещё хуже, – сыро. А это значит – риск образования плесени, проблемы с сушкой белья и просто отсутствие комфорта в своём жилище.
Если район газифицирован, то вопрос с отоплением решается просто. В каждом жилом комплексе есть своя котельная, которая работает на все квартиры.
Однако газ проведён пока далеко не везде. В тех домах, где газовое отопление отсутствует, люди включают на обогрев сплит-систему или ставят электрические батареи. Это, конечно, менее эффективно, а кроме того, отражается на счетах за коммунальные услуги. Так, семья, проживающая в квартире с двумя спальнями, летом платит за электроэнергию 800-1000 лир (2680-3350 руб.) в месяц. Зимой, при активном пользовании кондиционером, сумма может дойти и до 3000 лир (10 050 руб.).
Опытные риелторы советуют приобретать просторные квартиры в газифицированных районах. Если речь идёт о небольшой квартире с одной спальней, то вполне можно будет обогреть её и без газа.
Кроме того, на этапе выбора жилья стоит обращать внимание на стеклопакеты, а также наличие «тёплого пола». Ещё один совет – отдайте предпочтение квартире с окнами на южную сторону и желательно большой площадью остекления. Это позволит использовать для обогрева самый дешёвый и экологичный ресурс – солнечную энергию.
8. С застройщиком можно обсудить изменение планировки квартиры
Если вы покупаете квартиру офф-план, то можете договориться с застройщиком об изменении в планировке квартиры. Конечно, в рамках допустимого. Например, вполне реально попросить, скажем, перенести перегородку, не являющуюся несущей, поставить двухкамерные или трёхкамерные стеклопакеты, использовать определённые отделочные материалы. Все эти моменты могут стать предметом обсуждения с компанией до подписания договора.
9. Метраж приобретаемой площади в Турции включает места общего пользования и землю
В Турции принято при продаже недвижимости указывать общую площадь – «брутто», то есть к метражу квартиры добавляется площадь вашей доли лестничной клетки, лифтовой шахты и земельного участка. Площадь земли, на которой строится дом, делится на количество квартир и высчитывается часть, которая будет принадлежать каждому владельцу.
Как правило, риелторы предупреждают об этом моменте и говорят клиенту примерную площадь непосредственно приобретаемой им недвижимости – «нетто». Ключевое слово в этом утверждении «примерную». Застройщики избегают называть точный метраж. Зачастую в договоре указание площади отсутствует совсем, прописывается лишь количество комнат. Если вы попросите уточнить площадь, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – это то, что в контракт добавят площадь «брутто».
10. Купив квартиру в Турции, вы сможете длительно проживать в ней, только оформив ВНЖ или получив гражданство
Период безвизового пребывания в Турции для граждан РФ – 60 дней. Общий срок пребывания не должен превышать 90 дней в полгода. Таким образом, по истечении 2 месяцев можно выехать и снова въехать (не ранее чем на следующий день) ещё на 30 дней.
Для того чтобы находиться в стране дольше, необходимо оформить ВНЖ («икамет»). Покупка квартиры (как и аренда при условии согласия владельца) является основанием для получения икамета, но только в так называемых «открытых» районах.
В июле 2022 года власти Турции ввели запрет на получение первичного ВНЖ во многих районах городов. Таким образом, купив квартиру в «закрытом районе», вы не сможете жить в ней дольше 90 дней (60+30). Далее потребуется уехать на полгода.
Приобретя недвижимость в «открытом районе», вы имеете право оформить «туристический» ВНЖ сроком на 1-2 года (с правом продления), который позволит проживать в республике, но не работать.
Вложение в жилую или коммерческую недвижимость страны от $400 000 (в реальности зачастую больше, так как учитывается кадастровая стоимость объекта) открывает перед инвестором и членами его семьи возможность получить гражданство Турции.
11. Свидетельство о собственности на квартиру в Турции можно получить ещё до окончания строительства
Свидетельство о собственности на квартиру («ТАПУ») по согласованию с застройщиком допустимо оформить ещё до того, как дом будет полностью построен. Как правило, примерно за полгода до срока сдачи в эксплуатацию покупатель уже может обратиться в кадастровую палату за ТАПУ.
Торопиться имеет смысл, например, чтобы раньше подать заявку на ВНЖ на основании приобретения квартиры. Эту процедуру также можно провести, не дожидаясь готовности новостройки, но на финальной стадии, примерно за 3 месяца до даты сдачи дома по договору, однако необходимо будет указать временный адрес прописки (допустим, по договору аренды).
Отметим, что в некоторых случаях крупный застройщик, у которого выкуплен земельный участок, может согласовать с мэрией и разрешить покупателям обращаться за документом о собственности даже на более ранних стадиях. Например, есть компания в Алании, которая предоставляет такую возможность по одному из проектов, когда в доме возведено хотя бы 3 этажа.
12. Для того чтобы получить свидетельство о собственности, нужен счёт в местном банке
Обязательным условием для оформления ТАПУ является счёт в банке Турции. Он нужен, для того чтобы соблюсти предусмотренную законодательством (с января 2022 года) процедуру по конвертации суммы, равной кадастровой стоимости квартиры, из евро в лиры и обратно в евро. После того как вы открыли счёт, застройщик перечисляет на него средства, которые вы конвертирует в лиры. Через сутки вы переводите лиры обратно в европейскую валюту и отправляете застройщику.
Самое главное в этой хитроумной схеме, помогающей банковскому сектору Турции заработать, – получить от банка справку о конвертации, которую вы или ваш представитель должны предоставить в кадастровую палату Турции. Этот документ является подтверждением, что иностранец перевёл в страну валюту для покупки квартиры.
Ещё одним требованием является наличие местного ИНН. Его можно оформить онлайн.
13. После открытия счёта в банке Турции необходимо положить на него депозит сроком на 3 месяца
Из-за большого наплыва россиян, желающих открыть счета в Турции, местные банки стали вводить дополнительные ограничивающие условия. Они отличаются в разных банках, разных отделениях одного банка, а порой и между операторами нет единой позиции. Как правило, речь идёт о сумме от 1000 до 3000 евро, которую нужно «заморозить» на 3 месяца. Хотя есть единичны случаи, когда счёт удавалось открыть без вклада, как раньше.
Отметим также, что у риелтора обычно есть знакомые менеджеры в банке, требования которых мягче.
14. В Турции сдавать квартиру в аренду можно только через агентство
В Турции физические лица не имеют права сдавать свою квартиру в аренду. Это разрешается делать только через агентство, которое регистрирует каждого арендатора согласно требованиям законодательства, а также платит налоги.
Компания, с которой вы заключаете договор, берёт на себя все функции по подготовке недвижимости к сдаче и поиску клиентов. При этом вы оговариваете промежутки, в которые приезжаете в свою квартиру сами со своей семьёй.
Как правило, доход от посуточной аренды распределяется между собственником и агентством в пропорции 80%:20%.
При долгосрочной аренде (от полугода и более) компания-посредник берёт с квартиросъёмщика вознаграждение в размере одной месячной платы.
15. Вы сможете сдавать свою квартиру на длительный срок, только если сами не оформили ВНЖ на этот адрес
Как правило, семьям соотечественников, которые ищут жильё на длительный срок, необходим ВНЖ. Вы можете предоставить арендаторам вашей квартиры право оформить икамет, только если сами не получили его по этому адресу.
Хозяин недвижимости сможет обратиться за ВНЖ только после того, как закончится (либо будет аннулирован) срок вида на жительство у квартиросъёмщиков.
16. Если застройщик задержит строительство, он будет «арендовать» вашу квартиру, пока не выдаст вам ключи
Ситуации, когда застройщик не сдаёт дом вовремя, в Турции довольно редки, но, тем не менее, встречаются. В таком случае компания выплачивает покупателю неустойку за каждый месяц задержки, которая эквивалентна месячной арендной плате. Эти условия и сумма, как правило, прописываются в договоре купли-продажи.
Благодарим за помощь в подготовке статьи наших экспертов в Турции:
Ксению Балджи, исполнительного директора Liga Real Estate
Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales
