Экономика Италии восстанавливается быстрее, чем ожидалось. И всё же пандемия внесла коррективы. Одни сектора рынка недвижимости просели, другие получили дополнительный импульс. Мы изучили ежегодный отчёт аналитиков компании CBRE и делимся главными выводами. Полезно всем, кто намерен инвестировать в Италии.

Экономика Италии разгоняется – даже инфляции её не удержать

Внутренний спрос и оживление мировой торговли в 2021 году помогли экономике Италии восстановиться быстрее, чем ожидалось. По данным ОЭСР, темпы роста реального ВВП составили около 6,3%.

По прогнозам аналитиков CBRE, несмотря на неопределённость в сфере здравоохранения и нестабильную политическую обстановку, в последующие два года экономика Италии продолжит интенсивно развиваться.

Триггеры дальнейшего экономического роста

Ежеквартальный опрос Банка Италии показал, что мнение инвесторов об условиях вложений в местный рынок в конце года стало самым позитивным за последние несколько лет.

Расходы итальянских домохозяйств выросли за девять месяцев года на 4,9%. А это большое подспорье для многих секторов, особенно сферы услуг и ретейла.

Инфляция и сбои в глобальной цепочке поставок – основные тормоза развития экономики. Но в Италии цены растут медленнее (1,77% на конец 21-го), чем в среднем в еврозоне (2,41%).

Условия кредитования остаются выгодными, а ставки – низкими, что должно поддержать спрос. Риски в финансовом секторе кажутся минимальными.

Прогнозируется, что уровень безработицы будет постепенно снижаться по мере роста производства и к 2023 году составит 9,2%. Роста зарплат пока не предвидится, что должно сдержать дальнейший разгон инфляции.

Активность инвесторов растёт, лидирует сектор логистики

Инвесторы отдавали предпочтение антициклическим секторам, таким как логистика, жильё и альтернативные виды активов. К последней категории относятся дата-центры, объекты сферы здравоохранения, инфраструктурные и другие специализированные проекты.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Иностранные инвесторы возвращаются: доходность конкурентная

Атмосфера неопределённости, вызванная пандемией, обострила конкуренцию среди инвесторов за приобретение активов, которые могли обеспечить долгосрочный стабильный доход.

В Италии, как и во многих других странах, за последние несколько лет рентабельность коммерческой недвижимости снизилась. Тем не менее показатели местных объектов оставались конкурентоспособными, за счёт чего страна смогла вновь привлекать иностранный капитал.

В 2021 году иностранные инвестиции составили 75% от общего объёма, а рост по сравнению с 2020-м достиг 44%.

Средняя доходность премиальной коммерческой недвижимости в Италии

Офисы	2,90%
Логистика	3,95%
Отели	4,50%
Ретейл	6,15%

Офисы: колоссальный спад объёмов инвестиций

Восстановление спроса на офисные площади в 2021 году привело к снижению волнений владельцев относительно востребованности этих помещений.

В Милане спрос арендаторов на офисы вернулся к среднему уровню последних пяти лет и почти на 30% превысил результаты 2020 года.

В Риме этот показатель вырос на 11%, но так и не достиг докризисной отметки.

Уровень вакантных площадей в обоих городах почти сравнялся: в Милане – 10,3%, в Риме – 9,1%.

Объём инвестиций на рынке офисной недвижимости за прошлый год сократился на 43%, но восстановление активности арендаторов возобновило доверие к сектору. Ожидается, что в 2022 году в него вложат больше денег.

Основным спросом по-прежнему пользуются объекты в развитых деловых районах с хорошей транспортной доступностью.

Ретейл: спрос на объекты, которые остались на плаву

Сфера ретейла выдержала натиск пандемии достаточно спокойно. Объём инвестиций в сегмент просел всего на 5% (до €1,4 млрд).

Минусовой результат объясняется сочетанием тревоги, вызванной пандемией, и опасений относительно будущего рынка в эпоху глобальной экспансии электронной коммерции.

Сильнее всего пострадал сегмент розничной торговли в пригородах. Здесь инвесторы ищут высокодоходные объекты, чтобы оправдать ограниченную ликвидность этих активов. Но продавцы не готовы снижать цены и часто отказываются от сделок.

Инвесторам, охотящимся за банковскими объектами, также приходится сталкиваться с дефицитом. Несмотря на пандемию, количество изъятий за неуплату по кредитам невелико.

В 2021 году 68% инвестиций в розничную торговлю приходилось на сегмент хай-стрит. Объекты премиум-класса в престижных районах всё ещё считаются привлекательными активами.

Интерес вырос ко всем торговым площадям, которые во время пандемии остались на плаву, особенно к ретейл-паркам и продуктовым магазинам.

Логистика: на рынке бум

В 2021 году объёмы инвестиций в итальянскую логистику достигли рекорда – €2,7 млрд, что на 89% больше, чем в 2020 году.

Аналитики CBRE выделяют две главные причины.

1. Приход в этот сектор институциональных инвесторов. Этому способствовал как высокий спрос со стороны арендаторов, так и тот факт, что доходность итальянских складских площадей всё ещё немного выше, чем на основных европейских рынках.
2. Повсеместное распространение электронной коммерции. Более половины помещений занимают арендаторы, имеющие отношение к онлайн- и многоканальной торговле.

Наиболее востребованы объекты средней площади, 10–20 тыс. кв. м.

Прайм-локацией считается Милан, здесь находится 43% общего объёма арендуемых складских помещений в стране.

Отели: у сферы туризма большие перспективы

Объём инвестиций в гостиничный сектор в 2021 году составил €2,1 млрд, что на 99% больше, чем в предыдущем году, и на 27% выше средних показателей за последние пять лет.

Инвесторы сохраняют интерес к гостиницам благодаря устойчивости, которую продемонстрировал сектор во время кризиса. Основное внимание привлекают объекты на популярных курортах и премиум-сегмент.

Основные показатели туристического сектора

Общее количество ночёвок в отелях Италии за первые десять месяцев года увеличилось на 20% по сравнению с тем же периодом в 2020 года, но по-прежнему было на 24% ниже, чем за аналогичный период в 2019-м.

Заполняемость номеров также увеличилась: средний показатель за первые десять месяцев года составил 38%, а в 2020-м было 27%.

По прогнозам, доковидных результатов удастся достичь в конце 2023 года.

Несмотря на то что номерной фонд Италии является самым многочисленным в Европе, местный рынок страдает от нехватки качественных гостиничных операторов.

Жилая недвижимость: всем нужны многоквартирные дома

Объём инвестиций в жилищный сектор Италии в 2021 году достиг €720 млн, прирост составил 24% по сравнению с предыдущим годом.

Самым популярным классом активов стали многоквартирные дома, на долю которых пришлось 79% от общего денежного потока.

На рынке наблюдается проблема: недостаточно продуктов для институциональных инвесторов. Последним часто сложно договориться с итальянскими застройщиками. Инвесторы желают оплатить покупку готового здания, а бизнес-план девелопера предполагает продажу отдельных апартаментов.

Спрос рядовых арендаторов на жильё усиливается. По информации статистического ведомства Италии, количество 35-летних арендаторов жилья увеличилось с 30% в 2009-м до 40% в 2019 году.

Ещё один привлекательный тип активов в 2021 году – студенческие апартаменты. Число студентов в Италии за год увеличилось на 5,7%, и большинство из них вернулись к очному обучению. Главные операторы студенческих общежитий сообщают о полной занятости апартаментов.

Источник: CBRE Italy Real Estate Market Outlook

Prian.ru