Экономика Италии восстанавливается быстрее, чем ожидалось. И всё же пандемия внесла коррективы. Одни сектора рынка недвижимости просели, другие получили дополнительный импульс. Мы изучили ежегодный отчёт аналитиков компании CBRE и делимся главными выводами. Полезно всем, кто намерен инвестировать в Италии.
Экономика Италии разгоняется – даже инфляции её не удержать
Внутренний спрос и оживление мировой торговли в 2021 году помогли экономике Италии восстановиться быстрее, чем ожидалось. По данным ОЭСР, темпы роста реального ВВП составили около 6,3%.
По прогнозам аналитиков CBRE, несмотря на неопределённость в сфере здравоохранения и нестабильную политическую обстановку, в последующие два года экономика Италии продолжит интенсивно развиваться.
Триггеры дальнейшего экономического роста
Активность инвесторов растёт, лидирует сектор логистики
Инвесторы отдавали предпочтение антициклическим секторам, таким как логистика, жильё и альтернативные виды активов. К последней категории относятся дата-центры, объекты сферы здравоохранения, инфраструктурные и другие специализированные проекты.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться
Иностранные инвесторы возвращаются: доходность конкурентная
Атмосфера неопределённости, вызванная пандемией, обострила конкуренцию среди инвесторов за приобретение активов, которые могли обеспечить долгосрочный стабильный доход.
В Италии, как и во многих других странах, за последние несколько лет рентабельность коммерческой недвижимости снизилась. Тем не менее показатели местных объектов оставались конкурентоспособными, за счёт чего страна смогла вновь привлекать иностранный капитал.
В 2021 году иностранные инвестиции составили 75% от общего объёма, а рост по сравнению с 2020-м достиг 44%.
Средняя доходность премиальной коммерческой недвижимости в Италии
Офисы |
2,90% |
Логистика |
3,95% |
Отели |
4,50% |
Ретейл |
6,15% |
Офисы: колоссальный спад объёмов инвестиций
Восстановление спроса на офисные площади в 2021 году привело к снижению волнений владельцев относительно востребованности этих помещений.
Объём инвестиций на рынке офисной недвижимости за прошлый год сократился на 43%, но восстановление активности арендаторов возобновило доверие к сектору. Ожидается, что в 2022 году в него вложат больше денег.
Основным спросом по-прежнему пользуются объекты в развитых деловых районах с хорошей транспортной доступностью.
Ретейл: спрос на объекты, которые остались на плаву
Сфера ретейла выдержала натиск пандемии достаточно спокойно. Объём инвестиций в сегмент просел всего на 5% (до €1,4 млрд).
Минусовой результат объясняется сочетанием тревоги, вызванной пандемией, и опасений относительно будущего рынка в эпоху глобальной экспансии электронной коммерции.
Сильнее всего пострадал сегмент розничной торговли в пригородах. Здесь инвесторы ищут высокодоходные объекты, чтобы оправдать ограниченную ликвидность этих активов. Но продавцы не готовы снижать цены и часто отказываются от сделок.
Инвесторам, охотящимся за банковскими объектами, также приходится сталкиваться с дефицитом. Несмотря на пандемию, количество изъятий за неуплату по кредитам невелико.
В 2021 году 68% инвестиций в розничную торговлю приходилось на сегмент хай-стрит. Объекты премиум-класса в престижных районах всё ещё считаются привлекательными активами.
Интерес вырос ко всем торговым площадям, которые во время пандемии остались на плаву, особенно к ретейл-паркам и продуктовым магазинам.
Логистика: на рынке бум
В 2021 году объёмы инвестиций в итальянскую логистику достигли рекорда – €2,7 млрд, что на 89% больше, чем в 2020 году.
Аналитики CBRE выделяют две главные причины.
- Приход в этот сектор институциональных инвесторов. Этому способствовал как высокий спрос со стороны арендаторов, так и тот факт, что доходность итальянских складских площадей всё ещё немного выше, чем на основных европейских рынках.
- Повсеместное распространение электронной коммерции. Более половины помещений занимают арендаторы, имеющие отношение к онлайн- и многоканальной торговле.
Наиболее востребованы объекты средней площади, 10–20 тыс. кв. м.
Прайм-локацией считается Милан, здесь находится 43% общего объёма арендуемых складских помещений в стране.
Отели: у сферы туризма большие перспективы
Объём инвестиций в гостиничный сектор в 2021 году составил €2,1 млрд, что на 99% больше, чем в предыдущем году, и на 27% выше средних показателей за последние пять лет.
Инвесторы сохраняют интерес к гостиницам благодаря устойчивости, которую продемонстрировал сектор во время кризиса. Основное внимание привлекают объекты на популярных курортах и премиум-сегмент.
Основные показатели туристического сектора
Несмотря на то что номерной фонд Италии является самым многочисленным в Европе, местный рынок страдает от нехватки качественных гостиничных операторов.
Жилая недвижимость: всем нужны многоквартирные дома
Объём инвестиций в жилищный сектор Италии в 2021 году достиг €720 млн, прирост составил 24% по сравнению с предыдущим годом.
Самым популярным классом активов стали многоквартирные дома, на долю которых пришлось 79% от общего денежного потока.
На рынке наблюдается проблема: недостаточно продуктов для институциональных инвесторов. Последним часто сложно договориться с итальянскими застройщиками. Инвесторы желают оплатить покупку готового здания, а бизнес-план девелопера предполагает продажу отдельных апартаментов.
Спрос рядовых арендаторов на жильё усиливается. По информации статистического ведомства Италии, количество 35-летних арендаторов жилья увеличилось с 30% в 2009-м до 40% в 2019 году.
Ещё один привлекательный тип активов в 2021 году – студенческие апартаменты. Число студентов в Италии за год увеличилось на 5,7%, и большинство из них вернулись к очному обучению. Главные операторы студенческих общежитий сообщают о полной занятости апартаментов.
Источник: CBRE Italy Real Estate Market Outlook