Застройщик завершил возведение дома и сдал его в эксплуатацию; Каковы дальнейшие действия покупателя недвижимости? Нужно ли приезжать самому и в какие сроки? На что следует обратить внимание при осмотре квартиры? А если обнаружились недочёты, как добиться их устранения? Что если какие-то проблемы возникнут уже после того, как акт подписан? Как обезопасить себя от лишних хлопот в дальнейшем ещё до совершения сделки? Ответы на все эти вопросы вы найдёте в нашем материале.

Этап приёмки готовой квартиры в новостройке приятный, волнительный и ответственный одновременно. Общих рекомендаций три. Во-первых, необходимо тщательно изучить ещё до подписания контракта все условия, касающиеся того, в какие сроки и в каком виде, вы получаете недвижимость, а также проверить, предусмотрена ли гарантия от застройщика и на что. Чем детальнее в соответствующем приложении к договору описаны материалы отделки, позиции мебели и бытовой техники, тем лучше.

Во-вторых, к приёмке стоит отнестись со всем вниманием, осмотреть, нет ли видимых дефектов, проверить электрику. Лучше, если квартиру принимает сам покупатель. Но если вы не можете приехать, то поручить это дело стоит тому, кому вы действительно доверяете.

В-третьих, если вы обнаружили какие-то недостатки, то самым правильным будет отказаться от подписания акта, зафиксировать свои претензии в письменном виде и получить от застройщика подтверждение, что он их принял и обязуется устранить в согласованные с вами сроки. Однако, отметим, что в некоторых странах это нереализуемо (в Турции нет актов приёмки-передачи) или невыгодно самому покупателю, так как не позволяет ему получить ключи и, например, уехать в запланированные сроки.

Детали того, как происходит процесс приёмки квартиры или дома, зависят от юрисдикции, в которой вы приобрели недвижимость. Различия между странами в этом вопросе значительные.     

Таиланд

Ольга Бартеньева, руководитель компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете»: «Подписание акта не глядя, отказ от фиксирования недостатков в письменном виде – вот основные ошибки, которые допускают покупатели квартир».

Когда покупатель принимает квартиру?

После того, как дом введён в эксплуатацию, компания рассылает покупателям уведомления о том, что они могут записаться на приёмку своей квартиры. Письмо, как правило, направляют по электронной почте, которая указана в контракте и по которой ведётся основная переписка между застройщиком или агентством и клиентом. Далее вы выбираете дату из предложенных сотрудником компании или предлагаете свою, удобную для вас или вашего доверенного лица. Все детали вы согласовываете с представителем застройщика в переписке.

Период после получения приглашения на приёмку, в течение которого покупатель должен явиться сам или прислать своего представителя, прописывается в контракте купли-продажи квартиры. У разных застройщиков этот срок отличатся – 30 дней, 60 дней, редко до 90 дней.

Встречаются недобросовестные застройщики, которые предлагают клиенту подписать акт не глядя, удалённо, мотивируя это тем, что иностранцы, купившие квартиру, не могут быстро прилететь в Таиланд. Мы настоятельно рекомендуем этого не делать, сославшись на соответствующий пункт договора, в котором указаны сроки. Вообще никаких бумаг с продавцом удалённо подписывать не нужно! Следует помнить, что всё, что подписано и направлено по электронной почте, указанной в контракте, будет иметь юридическую силу.  

Как происходит приёмка?

В назначенный день вы или ваш представитель приезжаете, чтобы принять готовую квартиру. Передают вам объект представители застройщика: менеджер и инженер или сотрудник строительного отдела. Если вас всё устраивает, материалы и техника соответствуют заявленным в приложении к договору, дефектов в отделке нет, то подписывается акт приёмки-передачи, и вы получаете ключи. Застройщик начинает готовить пакет документов для оформления вашего права собственности.

Важно, что со стороны компании подписывать акт должно уполномоченное лицо – руководитель либо сотрудник, имеющий соответствующие права. Это необходимо проверять обязательно, потому что в противном случае документ не будет иметь юридической силы, на что впоследствии может сослаться застройщик в суде, если возникнет такая ситуация.

Если не я, то кто примет квартиру?

Вместо вас квартиру может принять ваш представитель – агент, родственник или знакомый, которому вы доверяете и который согласится стать на несколько часов вашими «глазами и ушами», но для этого нужна нотариально заверенная доверенность. Её можно оформить, скажем, в России на русском языке (или другой стране, в которой вы находитесь). Уже в Таиланде данный документ надо будет перевести на тайский, легализовать и предъявить продавцу. Бланк доверенности с готовым текстом обычно предоставляет сам застройщик либо агентство. Будучи в Таиланде, покупатель также может оставить кому-то доверенность при желании или необходимости.

Следует иметь в виду, что после того, как доверенное лицо подписало акт, покупатель уже не сможет требовать от застройщика устранения недочётов, кроме ситуаций, предусмотренных гарантийными обязательствами.

Иногда застройщики предлагают сделать доверенность на подписание акта приёма-передачи квартиры за покупателя на своих сотрудников, например, юристов. Мы настоятельно рекомендуем этого не делать! Специалисты компании – заинтересованные лица, и они могут скрыть какие-то недостатки. Если так произойдёт, покупатель не сможет предъявить претензии.

На что обращаем внимание?

В ходе приёмки покупатель или его представитель досконально смотрит, соответствует ли комплектность мебели и техники заявленной в соответствующем приложении к договору, работают ли розетки, кондиционеры, телевизоры, другие бытовые приборы, открываются ли двери и окна, работают ли замки, нет ли сколов керамической плитки, ровно ли висят полки. 

Если возникли претензии?

Если у вас возникли претензии, то следует, прежде всего, отказаться от подписания акта. Можно прямо на акте застройщика отметить «От подписания акта отказываюсь» и ниже указать перечень того, что вас не устраивает. Далее обязательно нужно сделать для себя копию этого документа.

Есть и второй вариант. Непосредственно в акте пишем фразу «От приёмки квартиры отказываюсь до момента устранения недостатков. Все недостатки укажу в письменном виде». Письмо допустимо направить застройщику по электронной почте, которая указана в контракте. Переписка через этот адрес, повторимся, считается официальной.

Сроки по устранению претензий согласовываются с застройщиком. Как правило, представители компании сами называют их. В соответствии с законодательством, если недоделки минимальные, даётся 30 дней. Если идёт речь о чём-то более глобальном, то по договорённости с застройщиком. Он, например, может попросить 60 дней. Важно, что этот момент должен быть зафиксирован документально. Вам должно быть направлено письмо по электронной почте либо официальное письмом нарочно.

Когда застройщик известит, что всё готово, нужно будет снова приехать. Если недостатки устранены, то ставим актуальную дату и подписываем акт. Если же нет, то тогда либо застройщику даётся ещё время, либо покупатель уже может потребовать возврата денег, так как компания свои обязательства не выполнила. Нужно обращаться к юристам и проговаривать процедуру возврата средств. 

Если что-то обнаружилось после переезда в квартиру?

Предположим, уже после того, как кто-то поселился в квартире, возникли какие-либо проблемы.

Помним, что всё, что связано с инженерными системами, водоснабжением, канализацией, энергетикой, регулируется гарантийными обязательствами застройщика, которые прописаны в контракте. Гарантийный срок не может быть меньше 3 лет, а некоторые застройщики дают гарантию до 5 лет.

Подчеркнём, что контракт – это наш столп, наша опора при взаимодействии с застройщиком. Нужно стараться предусмотреть все детали ещё на этапе составления договора, а затем чётко ему следовать и не давать отступать от него второй стороне.

Частые ошибки при приёмке квартиры

Подписание акта не глядя, передача доверенности на приёмку своей квартиры представителю застройщика, отказ от фиксирования недостатков в письменном виде – вот основные ошибки, которые допускают покупатели квартир. Зачастую застройщик торопит с принятием квартиры и на словах обещает быстро всё устранить. Однако на деле этого не происходит.

ОАЭ

Ирина Янина, советник по юридическим вопросам Blue Collection RE: «Рекомендуем не подписывать документы о приёмке, пока вы тщательно не проверили каждый угол в квартире!»

Когда покупатель принимает квартиру?

После того, как получен сертификат от Земельного департамента Дубая о том, что дом сдан в эксплуатацию, застройщик начинает по очереди, как правило, в алфавитном порядке, приглашать покупателей на приёмку недвижимости. Уведомление приходит на электронную почту, которая указана в договоре купли-продажи, либо представитель компании звонит на номер, который вы оставляли при заключении контракта.

Отметим, что по законодательству ОАЭ застройщик может сдать дом в эксплуатацию на полгода позже даты, которая заявлена изначально и прописывается в договорах купли-продажи квартир. Кроме того, иногда компании оставляют за собой право отсрочки на год или более. То есть перед подписанием контракта следует обратить внимание на данный пункт, чтобы это не стало для вас неожиданностью.

Если вы не являетесь резидентом и не проживаете постоянно в ОАЭ, то совместно с застройщиком оговаривается разумный срок (в контракте он не прописывается), в течение которого вам необходимо принять квартиру – прилететь на приёмку лично либо поручить это дело своему представителю. Как правило, даётся месяц или даже чуть больше.

Единственное, нужно помнить, что в ваших интересах принять квартиру как можно быстрее, чтобы получить ключи и начать её эксплуатировать самому или сдавать.

Отметим, что клиент не должен затягивать сроки получения объекта (злоупотреблять своим правом). Если вы не приезжаете в течение двух-трёх-четырёх месяцев и не принимаете квартиру, то все расходы, связанные с её содержанием, несёт застройщик, однако в дальнейшем вы должны будете компенсировать их. После подписания акта приёма-передачи service charges – плата за обслуживание общедомовых территорий – начисляется уже хозяину недвижимости.

Кто передаёт квартиру?

Со стороны застройщика акт приёмки-передачи недвижимости (handover checklist) должен подписывать представитель департамента по управлению (maintenance managment department) либо специально уполномоченная компания, привлечённая девелопером, которая занимается непосредственно передачей квартир клиентам.

Кто получает квартиру?

Конечно, лучше всего, чтобы квартиру осмотрел и принял сам покупатель, но если он не может, то за него это вправе сделать его уполномоченный представитель.  

Вы можете запросить у застройщика бланк доверенности, внести в него данные того человека, на которого вы её оформляете, распечатать, подписать и отправить скан этого документа представителю компании. Таким образом, чтобы поручить кому-то принять квартиру, достаточно доверенности в простой письменной форме. Процедура достаточно лёгкая и быстрая. Это одно из проявлений лояльности дубайских девелоперов по отношению к иностранным клиентам, которых на рынке очень много.

Если речь идёт о том, чтобы уполномочить своего представителя на выполнение ещё каких-то дополнительных функций, то следует сделать доверенность в нотариальной форме. Есть два варианта. Если вы в ОАЭ, то для оформления данного документа можете отправиться в нотариальную контору – Notary Public. Они располагаются при судах. Если вы в другой стране (не в ОАЭ), то идёте в нотариат той юрисдикции, в которой находитесь. Однако затем в Дубае нужно будет доверенность легализовать – достаточно сложная и дорогостоящая процедура.

Отметим, что в ОАЭ можно нанять экспертов для сопровождения и консультации при приёмке квартиры. Такая практика существует. Однако, как правило, для обычного визуального осмотра достаточно простых обывательских знаний, а не специальных. Тем более, возникнет вопрос, как выбрать такого помощника и по каким критериям оценивать его услугу. 

На что обратить внимание при приёмке?

Сама приёмка предусматривает лишь идентификацию видимых, то есть внешних, недостатков. Прежде всего, вы должны чётко понимать в каком состоянии квартира должна быть вам передана. Необходимо проверить комплектность мебели, техники, в рабочем ли она состоянии, не сломаны ли замки, открываются ли правильно двери, функционирует ли сантехника, нет ли царапин или трещин на стеклопакетах.

Конечно, вы не обязаны принимать инженерные системы, сложные узлы. На случай возникновения проблем, которые обычным осмотром не выявить и которые могут проявиться уже в процессе эксплуатации жилья, у вас имеется гарантийный срок – минимум один год. Если что-то выйдет из строя, то застройщик по нему должен устранить всё безвозмездно и в кратчайшие сроки.

Если возникли претензии?

Если у покупателя в ходе осмотра квартиры возникли претензии, то, конечно, акт не подписывается. Составляется протокол в простой письменной форме, либо у представителей застройщика можно попросить принятую в компании форму.

В этом документе вы по пунктам указываете недостатки. Обычно недочёты минимальны, и компании даётся неделя или даже меньше на их устранение. По готовности вас снова оповещают и приглашают на повторную приёмку.

Как правило, у надёжных застройщиков редко бывают недоделки, а если и случаются, то не столь значительные. В любом случае основную проверку на предмет серьёзных нарушений проводит специальная комиссия Земельного департамента Дубая. Ваша задача – поиск мелких недочётов, которые могут быть вне поля зрения у приёмочной комиссии.

Болгария

Евгения Проказова, директор по продажам Bulgaria Avenue: «Обычно если в договоре и приложении чётко указано, в каком виде сдаётся квартира, то застройщик исполняет обязательства, под которыми он подписался, и претензий у покупателя не возникает». 

Когда покупатель принимает квартиру?

Как правило, после сдачи новостройки в эксплуатацию клиенту даётся месяц (некоторые компании дают два месяца), чтобы приехать на подписание нотариального акта и приёмку квартиры. Застройщик или риелторская компания направляет покупателю по электронной почте уведомление о том, что дом ввели в эксплуатацию, получен акт номер 16. В письме также содержится просьба согласовать дату приезда и возможную дату посещения нотариуса.

Покупатель прилетает сам либо направляет своё доверенное лицо. После подписания «приёмо-передавательного протокола», а также нотариального акта он сразу же получает ключи от своей квартиры.  

Может ли кто-то принять квартиру вместо меня?

Принять квартиру за покупателя может его представитель. В письменном соглашении фиксируется, что объект будет приниматься таким-то лицом или, если сам покупатель не может приехать на нотариальное оформление, делается доверенность. Адвокат готовит 3 декларации, их заверяют у нотариуса или в консульстве Болгарии. Доверенное лицо приезжает и эти документы привозит с собой.

Приёмку своей квартиры можно поручить риелторскому агентству, если вы ему доверяете. Если компания порядочна, то нет никаких рисков. Конечно, виртуальный осмотр не заменит очного, но можно прибегнуть в крайнем случае и к нему.

На что обратить внимание при приёмке?

Во время приёмки нужно внимательно посмотреть на стяжку полов, покраску стен, вывод коммуникаций, канализационных труб, нет ли дыр, трещин.

Более серьёзная проверка проводилась уже государственным органом, который давал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если возникли претензии?

Если что-то не устроило, вы можете не подписывать протокол. Свои претензии вы обсуждаете с застройщиком и оформляете в простой письменной форме. Далее застройщик их устраняет.

Турция

Анастасия Кезик, директор по маркетингу Alanya Property Sales: «Рекомендуем крайне внимательно отнестись к подписанию контракта купли-продажи. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем».

Особенности передачи квартиры в Турции

Если застройщик крупный и давно работает с иностранцами, то в договоре или гарантийном письме прописывается, в какие сроки и в каком виде будет сдана квартира. По сути приёмка квартиры сводится к получению ключей, так как актов обычно не предусмотрено.

Зачастую ближе к окончанию строительства дома покупатель, проживающий в другой стране, приезжает в Турцию на 2-3 дня и оформляет у нотариуса доверенность на представителя агентства, чтобы тот получил от его имени ТАПУ (свидетельство о собственности) и после сдачи объекта в эксплуатацию оформил на владельца договоры на водоснабжение и электроснабжение. Доверенное лицо вправе также получить ключи, хотя они могут храниться и у застройщика до вашего приезда. Срок получения ключей не регламентирован договором. Застройщик заинтересован лишь в переоформлении воды и электричества, чтобы скорее переложить на вас айдат (плата за обслуживание).

Отметим, что доверенность можно оформить и не приезжая в Турцию. Для этого необходимо обратиться в консульство Турецкой Республики в своей стране. Там вам сделают документ на турецком языке и по всем правилам (с фотографией). Буквально через 15 минут после регистрации доверенности в базе она будет доступна в любом нотариате на территории Турции, и ваш представитель легко её получит.

В крайнем случае допустимо сделать доверенность не в консульстве, а у нотариуса в своей стране. Но тогда нужно попросить, чтобы в неё вклеили фотографию доверителя, и бумагу обязательно потребуется апостилировать. Уже в Турции документ надо будет перевести и нотариально заверить.

Гарантийный срок

Актов приёмки-передачи застройщики обычно не делают – в очень редких случаях. Недостатки устраняют бесплатно в течение срока, предусмотренного контрактом или гарантийным письмом. Крупные застройщики могут давать гарантию до 3 лет, у мелких компаний этой опции вообще часто не предусмотрено. Как правило, девелоперы с хорошей репутацией на рынке без проблем по гарантии меняют всё, что выходит из строя, вплоть до перегоревших ламп. К сожалению, есть и обратные примеры, когда хозяевам приходится устранять всё за свой счёт.

Вообще от выбора застройщика в Турции многое зависит. Крупные строительные компании, скажем, часто делают звукоизоляцию, мелкие – практически никогда. Важна также гидроизоляция, так как зимой наступает «сезон дождей», и нередки протечки. Информацию о том, что девелопер планирует предусмотреть для защиты от шумов и волы, нужно искать в описании проекта. Повторимся – добросовестный застройщик в случае протечки устраняет причину сам. Если же компания не радеет за своих клиентов и собственную репутацию, то починка протекающей крыши или подтопляемого подвала ложится на управляющую компанию, то есть в конечном счёте на владельцев квартир.

Зачастую никак не регламентируются также сроки, в течение которых застройщик должен устранить какую-либо проблему, даже если предусмотрен гарантийный период, и представители организации в принципе согласны с претензией. Эффективнее будет, если договариваться с сотрудником компании будет человек, знающий турецкий. Приготовьтесь, что турки обычно очень доброжелательны, но порой не слишком обязательны. Если вам сказали, что сделают что-то через 5 минут, то не факт, что это вообще случится сегодня.

Стоит отметить, что многие вопросы в Турции решаются по-восточному, через личные добрые отношения, например, между сотрудниками вашего агентства и специалистами застройщика.

Рекомендуем крайне внимательно отнестись к подписанию контракта купли-продажи. Это обезопасит вас от многих проблем в будущем. Так, обязательно должен быть указан срок сдачи, в каком виде квартира будет сдана, штрафы за задержку, сроки, в течение которых застройщик устраняет недостатки. Также в обязательном порядке предусмотрите пункт о том, что, если застройщик не получит искан (техпаспорт), то он возместит вам полную стоимость квартиры плюс 10%.

Испания 

Светлана Никонова, директор по продажам EStyle Consulting and Investment: «Часто покупатели в эйфории быстро пробежали по квартире и не посмотрели внимательно, всё ли в порядке. Конечно, стоит серьёзно подойти к приёмке вашей собственности и не стесняться задавать вопросы!».

Приёмка, купчая у нотариуса, ключи

После сдачи дома в эксплуатацию покупатель получает приглашение на приёмку квартиры и подписание купчей у нотариуса.

В согласованный сторонами день клиент или его представитель осматривает готовую недвижимость, подписывает акт в двух экземплярах, а примерно через неделю происходит окончательный этап сделки в нотариате, и владелец получает ключи. (Подробно о процедуре приобретения жилья в Испании рассказано в нашем материале).

Отметим, что покупатель недвижимости обязан уложиться в сроки, предоставленные застройщиком для приёма квартиры. Если нет возможности приехать самому, то необходимо оформить на кого-то доверенность. Как правило, компания может пойти навстречу и подождать, но в разумных пределах. Если вы не принимаете объект в обозначенные сроки, застройщик вправе выставить его на продажу, так как клиентом в данном случае не исполнены обязательства. 

Кто передаёт и принимает квартиру?

Показывает готовый объект клиенту или его доверенному лицу представитель застройщика.

Принимает квартиру либо сам покупатель, либо его представитель. Во втором случае должна быть оформлена доверенность либо авторизация письменно застройщику в электронном или бумажном виде. 

На вторичном рынке есть практика, когда покупатели прибегают к помощи специального эксперта по приёмке, который смотрит, в частности, сырая ли квартира и есть ли предпосылки к образованию плесени. Жильё в новостройках, как правило, принимают без такой экспертизы. 

На что обратить внимание до подписания контракта и при приёмке?     

При осмотре квартиры необходимо убедиться в том, что работает бытовая техника, кондиционер – и на охлаждение, и на обогрев, функционирует сантехника, нагреватели в душевой кабине, открываются-закрываются окна, двери, жалюзи, а на стенах и стеклопакетах нет повреждений или пятен.

Совет – попросите представителя компании заранее включить «тёплый пол», для того чтобы к вашему приходу он успел нагреться. Если эта достаточно дорогостоящая система не работает, застройщик обязан починить её. 

При серьёзном подходе к приобретению недвижимости необходимо ещё до подписания договора и внесения залога проверить все детали: какой стеклопакет будет установлен, какой тип открытия окон, какой размер плитки, вплоть до типа бетона (поменять вы не вправе, но можете не покупать этот объект). В некоторых случаях застройщики могут что-то добавить в проект в разумных пределах (плитку определённого размера, или, скажем, вытяжку конкретной марки), если есть такая возможность. При приобретении индивидуального дома, как правило, несколько больше пространства для внесения изменений со стороны клиента. Отметим, что вы можете запросить также «мемория де калидат» – документ, подтверждающий качество используемых материалов.

При наличии шоурума, конечно, стоить его посетить. Там как раз можно присмотреться к материалам и оборудованию. Некоторые застройщики не открывают продажи до того, как подготовлен шоурум. Другие делают его не сразу или вообще обходятся без него.   

Если есть претензии к застройщику?

Если в ходе осмотра обнаружены недоделки, то это вносится в акт приёмки-передачи, который подписывается вами и представителем застройщика. Обычно крупная компания берёт 30 дней на ликвидацию.

Теоретически вы имеете право не подписывать акт и, соответственно, отложить оформление купчей у нотариуса до устранения ваших претензий. В этом вопросе всё зависит от вашего доверия к застройщику. Конечно, случаи, когда они обещают всё быстро сделать, а в итоге «кормят завтраками» – не редкость. Но если компания хорошо себя зарекомендовала, вы хорошо её знаете, то можно и подписать.

Отметим, что застройщик даёт гарантию 10 лет на структуру, то есть каркас дома и инженерные узлы. Само собой, любое здание проходит государственную проверку, например, на сейсмоустойчивость. В этом отношении всё в порядке – вне всякого сомнения.

Мелкие поломки в квартире, которые могут у вас произойти уже после подписания акта, в большинстве случаев нужно будет устранять уже за свой счёт. Рекомендуем оформить страховку от таких ситуаций.

Подробнее о юридических аспектах покупки недвижимости на стадии строительства в разных странах читайте в нашей статье. 

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Ольгу Турбину, директора по стратегическому партнёрству, Ирину Янину, советника по юридическим вопросам, Руслана Халиуллина, эксперта по рынку элитной недвижимости компании Blue Collection RE

Ольгу Бартеньеву, руководителя, и Алёну Самокину, юриста компании «Галерея недвижимости в Паттайе и на Пхукете»

Светлану Никонову, директора по продажам EStyle Consulting and Investment

Анастасию Кезик, директора по маркетингу Alanya Property Sales

Евгению Проказову, директора по продажам Bulgaria Avenue

Источник