Строящаяся недвижимость или офф-план недвижимость — достаточно новый тренд на рынке недвижимости и показательный для нашего времени, когда обещания, ожидания и обязательства зачастую стоят дороже и приносят больше прибылей, чем приобретение или инвестиции во что-то реально существующее.

Работа с офф-план недвижимостью — достаточно рискованное предприятие, если подходить к нему без подготовки.

Впрочем, если выбрать правильное место и объект для вложения своих средств, такая недвижимость может приносит крайне высокую прибыль и даже при достаточно низких рисках.

Содержание статьи:

Именно выбор места и объекта в данном вопросе выходит на первый план, так как существующая глобальная экономика построена на принципе международного разделения труда, где каждый национальный рынок и экономика затачивают себя под производство узкого перечня благ, в котором они могут проявить себя лучше всего.

Это значит, что при всем многообразии национальных рынков недвижимости, среди них есть как те, которые действительно зрелы и развиты, наилучшим образом приспособлены к привлечению иностранных инвесторов, так и те, куда вкладывать свои средства решится только действительно рискованный инвестор.

Среди таких развитых рынков, где сектор достаточно важен, чтобы государство пристально регулировало его, делало безопасным, находится и рынок ОАЭ, а особенно — Дубая.

Именно на примере Эмиратов мы попытаемся объяснить, почему покупать недвижимость на таких зрелых рынках выгодно, почему в продаже строящейся недвижимости заинтересованы сами застройщики и какие конкретно причины могут привлечь инвесторов и простых покупателей к тратам своих средств на, по факту, неготовый продукт.

Почему в Эмиратах покупают недвижимость

Как мы уже указали, для инвестиции в такие рискованные объекты как офф-план недвижимость, необходимо подобрать достаточно зрелый рынок недвижимости, который занимает такой крупный сегмент экономики страны, что становится так называемым «too big to fail» — то есть настолько значимым сегментом экономики, что его падение приведет к слишком тяжелым последствиям, поэтому государство вынуждено прикладывать все усилия для создания самых безопасных условий роста.

В случае Дубая, рынок недвижимости дает до 20 % ВВП Эмирата и это заставляет правительство и контролирующие органы создавать все новые и новые регуляции и льготы, для того, чтобы сектор продолжал привлекать инвестиции, расти за их счет.

С фактической стороны вопроса, мы имеем следующее:

Недвижимость Дубая дает один из самых крупных в мире ROI (прим. индекс возврата инвестиций) — от 8 до 15 %.

В Эмирате отсутствует множество традиционных для граждан западных стран налоговых сборов, например, с граждан и резидентов ОАЭ не взимаются налоги на доходы, на собственность, на землю.

Государство пополняет казну за счет косвенных сборов и акцизов и по достаточно выгодным условиям для самих плательщиков.

Из таких косвенных налогов можно привести в пример 4 % выплаты с сумм транзакций покупки недвижимости или 5 % в год с доходов от сдаваемого в аренду жилья.

Но даже на все это можно получить скидки, например, заключив особые контракты с арендаторами или воспользовавшись услугами управляющей компании.

Можно покупать недвижимость не будучи гражданином (таким иностранец стать в принципе не может) или резидентом ОАЭ и для этого существует два вида права владения недвижимостью:

• Фрихолд — безвозмездное и бессрочное владение.
• Лизхолд — аренда права собственности на 10–99 лет.

Удаленно можно оформить ипотеку, лицензию на ведения бизнеса, покупать недвижимость с оформлением на юридическое лицо.

Компании, строящие недвижимость и желающие привлечь инвесторов и обычных покупателей на этом этапе возведения должны вносить страховые депозиты в список специально аккредитованных банков в размере 20 % для застройщика и 10 % для подрядчика. Это позволяет государству наложить достаточные финансовые риски на компании, чтобы заставить их добросовестно исполнять свои обязательства перед вкладчиками.

Ипотека позволяет покрывать до 80 % стоимости покупки любого объекта недвижимости и местные агентства, например, Департамент управления земельных ресурсов Дубая (DLD) имеет собственный список аккредитованных банков, в которых ипотечный кредит брать наиболее безопасно.

Такой же список существует в отношении агентств по продаже недвижимости и брокеров.

Для иностранцев существует целый спектр разных виз, которые можно получить для тех или иных нужд. Существует три вида визы резидента, которые выдаются за суммы инвестиций в экономику Дубая — визы на 3, 5 и 10 лет. Есть золотые визы, визы для бизнеса, удаленных и приезжих работников. Существуют также дисконт-визы для пенсионеров и визы для прохождения лечения на территории Эмирата.

Каждая компания, которая предоставляет возможность инвестировать в строящуюся недвижимость должна предлагать четкий план выплат, привязанный к фактическому завершению того или иного этапа строительства объекта, к тому же часто план расширяется и на период после завершения строительства.

Таким образом покупатель платит до получения объекта лишь часть суммы, и уже пользуясь полученной недвижимостью продолжает постепенно выплачивать оставшуюся сумму покупки.

Это и многое другое, вместе со стабильно растущей экономикой и сектором недвижимости, привлекает большое число инвесторов и покупателей в Эмират.

Спрос на офф-план недвижимость оказался настолько высок, что в 2020 году перегнал все другие сегменты рынка и в одиночку удерживал от падения весь строительный сектор на фоне ударов пандемии коронавируса.

Выгоды застройщика — почему офф-план предлагают

Давайте также посмотрим на рынок строящейся недвижимости с другой стороны — со стороны застройщиков.

Строительные компании чувствуют себя более чем прекрасно в среде интенсивно растущего сектора. Недвижимость Дубая, особенно элитная, высоко ценится на глобальном рынке и поток желающих купить ее никогда не иссякает.

Однако при этом рынок строящейся недвижимости переполнен предложением с чрезвычайно низкими в сравнении со средними по рынку ценами, офф-план изобилует множеством выгодных предложений, вплоть до планов выплат по 1 % суммы в месяц.

По естественной логике, если вам пытаются продать что-то очень хорошее, но по ценам значительно ниже рыночных, на границах сознания всегда встает вопрос — где подвох.

Тут стоит отметить, что подводных камней в самой недвижимости нет. На примере ОАЭ, никаких проблем с качеством объектов и материалов, надежностью конструкции или дополнительными удобствами вы не встретите.

Купив офф-план недвижимость, вы можете быть уверенными что это совершенно обычный и соответствующий качеству рынка товар, который без каких-либо проблем можно будет использовать для личного пользования или для заработка.

Вся описанная ситуация с подозрительными выгодами от инвестиций упирается в ловушку, в которую попадает любой сегмент реального сектора экономики, когда он становится достаточно большим.

Речь идет о перепроизводстве.

Любой растущий рынок является заложником ситуации, когда постоянно растущий спрос заставляет стабильно повышать производительные мощности и капитал, затрачиваемый на создание предложений.

Однако всегда наступает момент, когда предложение начинает превышать спрос, так как пределы спроса всегда ниже, чем пределы того, что можно поставить на рынок.

Постоянно растущий капитал не может внезапно остановиться в росте, перестать расширять производство, снижать темпы создания товара.

В разрезе строительного сектора данная ситуация выражается следующим образом: застройщики вынуждены наращивать производственные мощности до той степени, пока предложение построенной недвижимости не начинает превышать физическую возможность покупателей все это приобрести.

Остановка производства, простаивание мощностей, является, по-факту, самоубийством для предприятия на конкурентном рынке — на рынке, где между собой соревнуются десятки строительных гигантов.

Мощности необходимо всегда загружать работой, чтобы оборачивать основные фонды в стоимость какого-то продукта, так как даже неиспользуемые мощности подвержен амортизации, моральному и физическому износу.

Стоимость производственных мощностей переносится на продукт, который с их помощью создается. Впоследствии этот продукт попадет на рынок, где он должен быть продан и принести прибыль. Эта прибыль позволяет покрыть расходы на амортизацию фондов и даже расширить их.

Таким образом, если мощности простаивают — это в конечном счете просто приводит к расходам, которые ничем не покрываются.

Однако с ограниченным спросом на рынке перед застройщиками встает вопрос  — как товар обернуть в прибыль вообще и как сделать это здесь и сейчас.

Последнее важно, так как цикл производства недвижимости занимает несколько лет, а компаниям необходимо каким-то образом окупать производство уже сейчас, оплачивать взятые кредиты, нивелировать риски от ситуаций, когда через несколько лет построенный объект окажется на рынке никому не нужным.

На этом этапе и выходит вперед идея продажи строящегося жилья. Даже если на таком жилье трудно будет заработать, продажа его еще до завершения, может позволить хотя бы окупить затраты.

Однако убедить людей купить что-то под обещание, что оно через некоторое время возможно будет готово – стратегия проигрышная. Если покупателю предлагаются высокие риски, то по крайней мере награда за них должна себя оправдывать.

Поэтому и было необходимо придумать какие-то выгоды, льготы, которые смогут для покупателей обозначенные риски компенсировать.

В этот момент и начинается демпинг цен, а застройщики начинают соревноваться друг с другом в предложении самого гибкого и выгодного плана выплат, чтобы привлечь ограниченный круг заинтересованных именно к своему предложению.

Пять причин приобретать строящуюся недвижимость

И так, какие же конкретные причины есть у инвестора или, например, экспата, для приобретения строящейся недвижимости. Во всей своей совокупности причин можно набрать достаточное количество, однако мы сконцентрируем внимание на пяти ключевых.

Низкие цены и широкое предложение

Низкие цены — это то, что вытекает из самого характера строящейся недвижимости и всего того, что мы описали выше.

Застройщик крайне заинтересован в текущей окупаемость проекта, но таких застройщиков на рынке большое число, поэтому каждый из них соревнуется между собой в попытках выдать как можно более низкую цену и привлекательный план выплат.

В зависимости от района, конкретного объекта, его качества и ценовой категории, бренда самой компании и спроса на рынке, разница между строящейся недвижимостью и готовой может колебаться между 10% и 60 %.

Планы также разнятся. Есть планы выплат только до завершения строительства, есть планы которые разделяются на этапы до и после вручения.

Твердых рамок каким может быть план не существует.

Это может быть план в пять этапов до завершения строительства, когда вся сумма разбивается на пять равных частей, каждая из которых выплачивается по мере завершения очередной стадии строительства.

Это может быть план строительства в 10 этапов, где за этапы выплачивается по 10 % от стоимости.

Этап может быть смешанным: половина суммы выплачивается по этапам до вручения, а дальше ежемесячно нужно выплачивать по 1 % от оставшейся половины.

Этот вариант выгоден для инвесторов тем, что получив недвижимость, он уже может начать сдавать ее в аренду и с заработка выплачивать оставшуюся сумму стоимости.

Вариаций множество и свести их к конкретных категориям сложно.

В целом в Дубае ежегодно строится более 60 000 новой недвижимости и темпы продолжают расти. До 2040 года планируется ввести в эксплуатацию по меньшей мере 500 000 объектов. То есть план-минимум по выведению новых построек на рынок равняется 26 000 единицам ежегодно. Тем не менее только в 2021 будет введено более 63 000 объектов недвижимости.

Город растет во всех направлениях, а в последние пару лет начинают разрастаться жилые и коммерческие кластеры на окраинах города.

Грамотно выбирая время и оценивая степень рыночной конкуренции, инвесторы могут находить самые выгодные предложения.

Высокие возвраты с вкладов

Как мы указали ранее, ОАЭ предоставляют одни из самых высоких индексов ROI по недвижимости в мире — от 8 до 15 %. На это играет то, что с одной стороны рынок достаточно зрелый, чтобы привлекать своей безопасностью, но с другой стороны — продолжает активно развиваться, чтобы предоставлять на выбор множество высокоприбыльных инвестиционных опций.

Инвестиции в недвижимость предоставляют высокий брутто-доход, другими словами, чистый доход — размер прибыли, которую можно получить с предоставления аренды или перепродажи недвижимости до вычета обязательных расходов. Стандартный брутто на готовую недвижимость обычно располагаются в районе 10 %, однако офф-план проекты предоставляют брутто-доход до 80–90 % от стоимости приобретения.

Высокие доходы от аренды

Аренда — один из основных способов заработка на недвижимости. Это же справедливо и для рынка Арабских Эмиратов.

Мы уже указали, что зарабатывать на аренде инвестор может еще до того, как он выплатил сумму покупки недвижимости, если оформил соответствующий план.

У каждого рынка есть свои источники роста сектора аренды, поэтому всегда необходимо исследовать характер региона, в котором вы покупаете недвижимости.

Взятый в пример Дубай живет в основном за счет туристов и экспатов, за ними следуют представители бизнеса и мигрирующие рабочие.

На фоне потрясений, таких как пандемия COVID-19, такой туристический рынок как Дубай закономерно испытывает падение, однако никогда не исчерпывается и имеет свойство быстро восстанавливаться. Не в последнюю очередь компенсируя потери в одном направлении приезжих другим направлением.

Так, в последние годы в Дубай приезжало около 17 млн туристов ежегодно, но в 2020 году число сократилось до 5 млн человек. Тем не менее рынок все равно быстро восстановился и в 2021 году уже начал бить рекорды роста пяти-десятилетней давности.

На рынок пришли крупные компании онлайн-коммерции, удаленные работники, состоятельные экспаты, захотевшие приобрести жилье по низким ценам.

Высокие доходы с офф-план проектов обуславливаются тем, что эти проекты строятся неравномерно. Пока одни части объекта находятся в полной готовности для проживания, другие могут существовать лишь на бумаге.

Получается ситуация, когда множество потенциальных арендаторов готовы снять жилье по низкой цене, так как объект не достроен, однако высокий спрос все равно тянет цену вверх, что позволяет инвесторам скупать множество недостроенных объектов и быстро компенсировать затраты за счет конкуренции со стороны арендаторов.

Соединение циклов удорожания

Возвращаясь к теме высокого ROI. Офф-план недвижимость — это недвижимость «на вырост».

Даже без каких-либо манипуляций с собственностью со стороны ее владельца, стоимость жилья возрастает естественно за счет соединения нескольких циклов удорожания.

Среди этих циклов существует четыре основных:

• Естественный рост стоимости объекта по мере строительства.
• Рост рыночной цены из-за растущего спроса.
• Рост стоимости за счет общего роста экономики.
• Развитие зоны вокруг объекта, которая к завершению строительства недвижимости может превратиться в привлекательное туристическое или коммерческое направление, тем самым сделав всю недвижимость дороже.

К тому же, инвесторам не запрещено перепродать недвижимость и до завершения ее строительства, так что они не оказываются привязаны к своим активам на годы, в ожидании, когда возведение проекта закончится.

Защита инвесторов

Мы уже затронули эту тему чуть ранее, но выделим ее отдельно.

Рынок недвижимости Эмиратов достаточно централизован. В Дубае все полномочия переданы двум агентствам — DLD и RERA. Они занимаются всем, от введения законов и регуляций, до консультаций, разрешения споров и одобрения документов и сделок.

Эти же агентства предпринимают множество мер для нивелирования большого количества разнообразных рисков, с которыми может столкнуться покупатель строящейся недвижимости.

Список этих мер огромен, в том числе в него входят:

• Защита от задержек строительства.
• Компенсации при отмене проекта.
• Страховка при отмене бронирования.
• Защита мошенничества и недобросовестной спекуляции на рынке.

Как мы уже указывали, у DLD существует свой перечень агентств и брокеров недвижимости, а также одобренных банков.

Эти банки интересны тем, что им можно передать процесс выплаты цены покупки недвижимости по плану.

Так, инвестор или покупатель могут заключить контракт покупки через банк, передать ему деньги и уже сам банк будет постепенно выплачивать застройщику стоимость за каждый завершенный этап строительства.

Застройщик отчитывается перед банком и DLD, сам же банк имеет штат специалистов, который предварительно проводит оценку сданного этапа. Только если специалист по оценке недвижимости одобряет качество построенного объекта, банк переводит часть средств застройщику.

Мы так же уже упоминали, что каждый застройщик и его подрядчик, за каждый новый проект, должны вносить в банк депозит в размере 20 и 10 % соответственно. Эти деньги должны выделяться из общего фонда расходов на строительство.

Эти и многие другие меры введены для того, чтобы наложить на компании достаточное число рисков, чтобы последние более ответственно подходили к своим обязательствам перед вкладчиками.

Заключение

Покупка или инвестиции в строящуюся недвижимость — предприятие рискованное.

Ввиду этого необходимо тщательно подбирать рынок, объект и застройщика, у которого недвижимость будет приобретаться.

Рынок должен быть достаточно зрелым, застройщик обладать надежной репутацией, а объект надо оценивать по рыночной ситуации.

Главное — тщательно исследовать рынок.

Необходимо понимать какие регуляции со стороны государственных ведомств на рынке существуют, как они сказываются безопасности вкладов, на перспективах заработка.

Также следует изучить имеющиеся на рынке льготы и выгоды для инвесторов и покупателей, как они могут нивелировать потери от возможных эксцессов.