Покупка недвижимости остается наиболее простым способом вложения денег для большинства людей. Просчитать ликвидность недвижимого объекта инвестору гораздо легче, чем криптовалюты или ценных бумаг. К тому же жилье не может полностью обесцениться, поскольку является базовой потребностью человека.

Это касается и недвижимости в Дубае – самой экономически продвинутой из стран, входящих в ОАЭ. Какое влияние оказали на сектор недвижимости эмиратов недавние мировые кризисы и какие возможности подарили инвесторам?

Крупнейшие кризисы XXI века и их влияние на ОАЭ

Сегодня Объединенные Арабские Эмираты – крупный финансовый центр и мощный магнит для инвесторов в недвижимость. Рассмотрим, как правительство и рынок страны реагировали на глобальные мировые вызовы XXI века.

Глобальный финансовый кризис 2007–2010 годов

Последствия кризиса для Дубая

В 2007 году ситуация на ранее процветающем рынке недвижимости Дубая начала меняться. Предложение превышало спрос, однако рост цен на жилье продолжался, подстегиваемый спекулятивными настроениями. К 2008 году под влиянием глобального экономического кризиса, непрерывного ввода новых объектов на рынок и резкого снижения спекулятивной активности пузырь на местном рынке недвижимости достиг пика. Это привело к грандиозному обвалу в начале 2009 года.

В течение 6 месяцев 2009 года стоимость квартир в Дубае сократилась более чем на 50%, многомиллиардные проекты были заморожены или полностью отменены, тысячи рабочих мест исчезли.

В 2010 году кризисные явления нарастали. Объем сделок купли-продажи сократился на 65%. Однако рост предложения продолжился. Средняя цена квадратного метра продолжала падать. Все же проекты в востребованных районах перестали обесцениваться. К 2011 году падение стоимости жилья остановилось на фоне снижения объема предложения. Цены начали стабилизироваться и кое-где расти. Самый высокий их рост отмечался на архипелаге Palm Jumeirah – подорожание вилл на 20–25%.

Последствия кризиса для ОАЭ в целом

В период с 2007 по 2010 год благодаря политике правительства Эмиратам в относительно небольшой срок удалось выйти из глобального кризиса с минимальными последствиями для национальной финансовой системы.

Кризис достиг Эмиратов в начале 2009 года и отразился практически на всех ключевых сферах, включая недвижимость, торговлю, туризм и т.д. Самый тяжелый удар пришелся по Дубаю. Однако фатальных последствий для экономики в рамках государства удалось избежать. Это стало возможным благодаря следующим факторам:

• аккумуляции резервов, созданных во времена роста цен на нефть в 2008 году, когда стоимость за баррель составляла 150 $;
• инвестициям и поддержке экономики ОАЭ со стороны иностранных банков;
• несмотря на уход инвесторов, за весь кризис ни один член банковского сектора Дубая не стал банкротом, что стало по-настоящему значимым успехом на фоне волны банкротств в США и других странах.

Итог

Восстановление рынка потребовало ужесточения надзора и регулирования сектора недвижимости, а также сделало его более рациональным на территории всех ОАЭ. Приостановленные проекты начали постепенно возобновляться.

Вопреки мощному оттоку зарубежных инвестиций, государственные банки эмиратов продолжали поддерживать ликвидность финансовых учреждений, в том числе за счет трехлетней гарантии со стороны Федерального правительства на кредиты и депозиты.

Мировой кризис не стал фатальным для экономики ОАЭ, что подтверждается тем фактом, что в 2009 году размер ВВП эмиратов превысил 270 млрд $.

ОАЭ и пандемия COVID-19

Последствия в цифрах

Вследствие пандемии коронавируса экономика Объединенных Арабских Эмиратов в 2020 году сократилась на 6,1%. ВВП страны в 2020 году сократился до 6% – с 8,5% в 2019 году – ввиду низкого экспорта.

С самыми выраженными последствиями этого снова столкнулся Дубай. С начала пандемии цены на жилье упали на 2% в целом для сегмента квартир и вилл. В годовом исчислении снижение составило 8,3%. Это снижение оказалось менее выраженным, чем в период с апреля 2018 года по апрель 2019 года, когда падение цен на недвижимость составило 9,7%.

В связи с карантинными ограничениями пострадали и объемы продаж жилья. В марте 2020 года они упали на рекордные 42% в сравнении с февралем того же года, а средняя капитальная стоимость объектов снизилась на 10% в сравнении с 2019 годом.

В первом квартале 2020 года стоимость апартаментов, вилл и офисных помещений в среднем снизилась на 12% в сравнении с аналогичным периодом в 2019 году.

Восстановление

Несмотря на заметные последствия, пандемия коронавируса скорее оказала на рынок недвижимости и экономику ОАЭ шоковый эффект, чем стала долгосрочной проблемой. С середины 2021 года и в продолжение 2022 года ОАЭ активно восстанавливается. Ряд сегментов рынка недвижимости уже выросли до уровня выше предпандемийного.

Важную роль в этом сыграли правительственные инициативы. Среди последних – предоставление вида на жительство зарубежным пенсионерам и удаленным работникам, расширение программы «Золотых виз» на 10 лет и снижение минимального порога инвестиций для получения резидентской визы.

Итог

На фоне пандемии произошло немедленное снижение спроса на торговые офисные помещения, а также на жилую недвижимость. Однако эта тенденция изменилась в последние два года. Правительство ОАЭ еще сильнее открыло рынок недвижимости для экспатов, что позволило привлечь больше инвестиций. Были введены пятилетние и десятилетние резидентские визы, которые можно получить за счет инвестиций в недвижимость.

Эксперты прогнозируют рост ВВП Объединенных Арабских Эмиратов в 2022 году на 3,5% по сравнению с 2,2% в 2021 году.

Актуальная ситуация на рынке и выгода для инвесторов

Активное восстановление рынка в 2021 году с рекордным количеством сделок купли-продажи в 84 196 транзакций на сумму 81,67 млрд $ за 12 месяцев продолжилось в не менее успешном для Дубая 2022 году. В апреле 2022 года совокупное количество сделок купли-продажи на местном рынке жилья составило 6342, что на 43% больше в сравнении с апрелем прошлого года.

Чем обусловлен такой успех? В первую очередь активными стимулирующими мерами со стороны правительства ОАЭ. В их перечень входят:

• увеличение соотношения кредита к стоимости жилья (LTV) на 5%;
• снижение депозита для покупки жилья с 25 до 20% для иностранцев и с 20 до 15% для граждан Эмиратов;
• иностранцы могут покрыть до 80% стоимости объекта за счет ипотеки для объектов дешевле 5 млн AED (1,36 млн $, 9,13 млн ¥) и до 70% для объектов дороже 5 млн AED;
• максимальный кредит для покупки строящегося жилья увеличен до 55%;
• снижение минимального порога для получения резидентской визы на 3 года – с 1 млн AED (272,2 тыс. $, 1,8 млн ¥) до 750 тыс. AED (204,1 тыс. $, 1,3 млн ¥).

Как инвестировать в кризис

В 2022 году жилье в эмиратах планомерно дорожает. Так, по данным аналитического сервиса Property Monitor, только за май средние цены на недвижимость в Дубае поднялись на 0,74% и продолжали расти в течение трех месяцев приблизительно на 1%. Объекты недвижимости в сегменте «люкс» росли в цене быстрее среднего по рынку. Валовая доходность аренды в эмирате составила 6% по сравнению с 5,4% в начале 2022 года. Один из самых высоких темпов роста рынка недвижимости демонстрирует район Business Bay. Рост продаж жилья здесь увеличился на 17% с начала 2022 года. Эксперты считают, что цены на жилье в эмирате продолжат расти. Это связано с принятыми правительством мерами по стимулированию рынка и с тем, что из-за кризиса их рост начался с очень низкой отметки.

Пандемия COVID-19 вызвала также устойчивый спрос на аренду жилья в Дубае ввиду повсеместного перехода на удаленный формат работы и массовый переезд «цифровых номад» в такие теплые и экономически развитые страны, какой является ОАЭ. В течение первого квартала 2022 года рост арендной платы в Дубае фиксировался почти во всех сообществах. В секторе апартаментов этот показатель составил 6%, а в секторе вилл до конца года может достигнуть 15%.

Время показало устойчивость Эмиратов к шоковым факторам и профессионализм правительства, которое в трудные времена умеет принимать действенные решения. Сегодня, когда цены на рынке жилья находятся на подъеме, инвестиции в недвижимость ОАЭ могут стать отличным решением для тех, кто планирует сохранить и приумножить свой капитал за короткий период времени.

При желании получить консультацию и всестороннюю поддержку в поиске и покупке недвижимости в Дубае свяжитесь со специалистами на сайте Emirates.Estate.