- К началу 2022 года активность трансграничных инвесторов в недвижимость в большинстве стран вернулась на доковидный уровень или превысила его.
- Наиболее высокие темпы восстановления и роста рынка отмечены в странах, предлагающих программы ВНЖ или гражданства за инвестиции, а доступность онлайн-сделок служит дополнительным фактором роста.
Таковы основные результаты десятого ежегодного опроса Tranio, проведённого в конце 2021 – начале 2022 года среди 256 экспертов из 40 стран. Респонденты подвели итоги прошлого года и поделились своими прогнозами и ожиданиями от 2022 года.
За те десять лет, в течение которых мы с коллегами проводим опросы экспертов рынка, трансграничные инвесторы стали более опытными и грамотными.
Многие наши клиенты уже хорошо знают «правила игры» на рынке той страны, где покупают недвижимость, придерживаются реалистичных ожиданий доходности, обросли командой консультантов и в результате могут действовать на равных с местными инвесторами. Всего десять лет назад это было редкостью.
«Золотые визы» способствуют восстановлению рынка
Более половины респондентов (54%) наблюдают, что активность иностранных покупателей вернулась к прежнему уровню или превысила его. Однако 17% участников опроса считают, что к концу 2021 года ситуация не улучшилась или даже ухудшилась по сравнению с разгаром пандемии.
В тех странах, где действуют программы инвестиционного резидентства («золотые визы» в Испании и Греции, «золотые паспорта» на Мальте и т. д.) рынок восстановился быстрее, чем в регионах, где аналогичных программ нет. В странах, предлагающих ВНЖ или гражданство за инвестиции, 40% респондентов считают, что иностранные покупатели стали активнее, чем до пандемии, а в остальных странах так ответили всего 28%.
В период пандемии многим было сложно адаптироваться к вынужденным ограничениям в передвижении, поэтому инвесторы были больше заинтересованы в таких программах и продуктах, которые дают возможность свободнее перемещаться между странами.
На основании данных опроса мы рассчитали индекс восстановления рынка трансграничных инвестиций в недвижимость для избранных стран. Этот индекс принимает значения от 0 (если все респонденты выбрали самый пессимистичный вариант ответа) до 1 (если все выбрали самый оптимистичный вариант).
В соответствующем рейтинге стран лидируют Португалия, где индекс восстановления рынка равен 0,87, и Испания (0,86). На нижней строчке рейтинга оказались Германия и Таиланд: в обеих странах индекс составил 0,29.
В комментариях к ответам участники опроса Tranio отмечали, что в 2020–2021 годах на фоне снижения объёмов трансграничных сделок увеличился спрос со стороны местных покупателей в каждой из исследуемых стран.
Все партнёры Tranio отмечают рост интереса местных покупателей. Некоторые партнёры, которые раньше ориентировались только на иностранцев, начали работать и с локальными клиентами.
Всё ещё сложно выезжать в другие страны, а деньги инвестировать куда-то надо, поэтому инвесторы выходят на свои местные рынки.
Средний бюджет сделок с жилой недвижимостью — 354 тыс. евро
Данные опроса позволяют оценить медианный бюджет сделок с иностранными покупателями жилой недвижимости. В среднем по всем исследованным странам он составил 354 тыс. евро, хотя в разных странах показатели существенно различаются. Самое дорогое жильё — во Франции (медианный бюджет — 1 млн. евро) и США (933 тыс. евро), самое дешёвое — в Турции (200 тыс. евро).
Присутствует корреляция между стоимостью недвижимости и индексом восстановления рынка: в среднем бюджет выше в тех странах, где рынок лучше восстанавливался в 2021 году.
Европейцы — самые активные покупатели, а поток клиентов из России и Китая сокращается
Большинство респондентов (62%) считают, что жители Европы — самая активная категория покупателей, приобретающих недвижимость за пределами страны проживания. Во Франции эту категорию указали все 100% респондентов, в Испании — 91%, в Италии — 90%.
На втором месте в 2021 году были выходцы из России и СНГ (42%), затем следовали покупатели из стран Ближнего Востока, Китая, США и Израиля. Отдельные респонденты отмечали, что на рынке активны представители Канады, Индии, балканских стран, Австралии, Бразилии, Египта и ЮАР.
Результаты опроса показывают интересную тенденцию: чем больше респонденты в той или иной стране отмечали активность европейских покупателей, тем меньше — активность выходцев из России и стран СНГ. В наибольшей степени эта тенденция проявляется в Турции, где 73% отметили активность русскоязычных покупателей и всего 18% — активность европейцев. Напротив, во Франции, Испании и Италии всего 17–19% респондентов отмечали, что на рынке активны покупатели из России.
Активность покупателей недвижимости из стран Ближнего Востока оказалась наиболее заметна на рынке в Турции (55% респондентов), на Кипре (38%) и в Греции (32%).
Выходцы из Китая заняли первое место среди покупателей недвижимости в США (71 респондентов) и третье — в Португалии (30%). На втором месте в Португалии — покупатели из США (40%).
На фоне пандемии в наибольшей степени сократилась активность трансграничных инвесторов из России и Китая. Эти страны выделили 38% и 28% участников опроса соответственно. Впрочем, некоторые респонденты отмечают значительный отток покупателей из Европы, стран Ближнего Востока и Индии.
Спад активности русскоязычных покупателей особенно заметен в Испании и Италии (об этом заявили 65% респондентов в каждой из этих стран), а также в Черногории (57%). Напротив, доля этой категории инвесторов почти не снижалась на Кипре (их отток отметили всего 8% участников опроса) и в Турции (9%).
Доля покупателей из Китая заметно снизилась в Греции (так считает 61 % респондентов) и на Кипре (50%). Противоположная картина в США, Франции и Черногории: в этих странах ни один участник опроса не отметил отток китайских покупателей недвижимости.
Снижение активности европейцев в наибольшей степени было заметно на рынке Турции (по мнению 64% респондентов), США (50%) и Латвии (40%).
Наблюдается умеренная зависимость между бюджетом сделок и активностью иностранных покупателей. Поток инвесторов из России и Китая сильнее сократился в «дорогих» странах и слабее — в «дешёвых», а покупатели из Европы, наоборот, покинули в первую очередь страны с низким бюджетом сделок.
Поскольку отток зарубежных покупателей в 2020-2021 годах связан в первую очередь с «ковидными» ограничениями, можно ожидать, что по мере ослабления этих ограничений международная активность покупателей не только восстановится, но и превысит средний уровень до пандемии – на рынок вернётся накопленный отложенный спрос.
Интерес к «золотым визам» особенно вырос в Португалии и упал в Латвии
Число инвесторов, желающих получить «золотую визу» или «золотой паспорт» в тех странах, где действуют такие программы, в 2021 году в среднем увеличилось в 1,2 раза. На общем фоне резко выделяется Португалия, где наши респонденты оценили средний рост интереса к инвестиционному резидентству в 2 раза, на втором месте — Черногория с ростом в 1,5 раза.
С 2022 года в Португалии больше не дают ВНЖ за инвестиции в жилую недвижимость в прибрежных локациях, в том числе в Лиссабоне и Порту.
Программу «золотых паспортов» в Черногории собирались свернуть в конце 2021 года, и в последний момент продлили на 2022-й. Так что в обеих этих странах инвесторы спешили купить недвижимость, пока программа действовала в прежнем режиме.
По оценкам участников опроса, интерес к «золотым визам» в 2021 году не вырос только в двух странах: на Кипре он остался на уровне прошлого года, а в Латвии – сократился на 38%.
Отмечена высокая корреляция между интересом к инвестиционному резидентству и индексом восстановления рынка: это подкрепляет гипотезу о том, что программы ВНЖ и гражданства за инвестиции поддерживали рынок недвижимости на фоне кризиса.
Доступность онлайн-сделок способствует восстановлению рынка
Из-за ограничений международных поездок выросло количество онлайн-покупок. В 2021 году, по оценкам респондентов, в среднем иностранные покупатели недвижимости заключали 23% сделок через Интернет, не посещая страну покупки. Среди всех стран снова выделяется Португалия, где доля онлайн-сделок достигла 42%.
При покупке квартиры для сдачи в аренду, наши клиенты сейчас чаще закрывают сделки дистанционно, нежели с выездом в страну покупки.
В районах с хорошей арендной доходностью квартиры в новостройках раскупают на самых ранних этапах строительства, когда на площадке фактически не на что смотреть.
Доля дистанционных покупок коррелирует с индексом восстановления рынка. Это позволяет предположить, что доступность онлайн-сделок — ещё один драйвер трансграничных продаж в дополнение к инвестиционному резидентству.
Помимо закрытых границ популярности онлайн-сделок в 2021 году способствовали и другие факторы. В частности, 44% респондентов ответили, что покупатели выбирали дистанционную сделку, так как хотели выкупить недвижимость до роста цен. Ещё 42% участников опроса отметили, что продавцы стали активнее демонстрировать объекты недвижимости через Интернет: например, проводить онлайн-показы или видеосъёмку объектов с помощью дронов.
Вариант «Покупатели спешили приобрести недвижимость, пока она не подорожала» лидирует в Таиланде (его выбрали 100% респондентов), Черногории (83%) и на Кипре (78%), а вариант «Продавцы стали активнее демонстрировать объекты через Интернет» особенно заметен во Франции (80% респондентов), Турции (64%) и Италии (61%).
В Португалии большинство участников опроса (67%) считают, что дистанционные сделки стали более популярны, потому что клиенты делали покупку для получения ВНЖ. В Греции этот вариант ответа тоже на первом месте: его выбрали 44% респондентов.
В 2021 году около 80% среди всех клиентов Tranio, которые купили недвижимость удалённо, ориентировались именно на «золотые визы» или «золотые паспорта».
В 2021 году рынок недвижимости быстрее восстанавливался в тех странах, где продавцы активнее демонстрировали объекты в Интернете. В пользу этого вывода говорит то, что ответы на вопрос о факторах популярности онлайн-сделок устойчиво коррелируют с индексом восстановления рынка недвижимости.
Игроки рынка недвижимости смотрели в будущее с оптимизмом
В 2022 году международный рынок недвижимости будет активнее, чем был до пандемии,— так считают 60% всех респондентов. В группе стран с программами инвестиционного резидентства этот показатель достигает 68%.
Мы ждём, что на фоне восстановления рынка изменится соотношение объёмов продаж по разным типам недвижимости. Например, инвесторы, которые ранее искали объекты под краткосрочную аренду, теперь будут чаще ориентироваться на долгосрочную.
Аналогично индексу восстановления рынка мы рассчитали для избранных стран индекс оптимизма экспертов рынка трансграничных инвестиций в недвижимость, отражающий ожидания от рынка в 2022 году. Этот индекс достиг максимального значения 1 в США, где в конце 2021 года все 100% респондентов верили в наиболее благоприятный сценарий. Индекс оптимизма превысил отметку 0,67 во всех странах, кроме Таиланда, где 40% респондентов ожидали в 2022 году следующей пандемии или другого крупного кризиса.
Мы ждём, что на фоне восстановления рынка изменится соотношение объёмов продаж по разным типам недвижимости. Например, инвесторы, которые ранее искали объекты под краткосрочную аренду, теперь будут чаще ориентироваться на долгосрочную.
Аналогично индексу восстановления рынка мы рассчитали для избранных стран индекс оптимизма экспертов по трансграничным инвестициям в недвижимость, отражающий ожидания от рынка в 2022 году.
Индекс оптимизма достиг максимального значения 1 в США, где в конце 2021 года все 100% респондентов верили в наиболее благоприятный сценарий. Индекс оптимизма превысил отметку 0,67 во всех странах, кроме Таиланда, где 40% респондентов ожидали в 2022 году следующей пандемии или другого крупного кризиса.
Обнаружена корреляция между индексом оптимизма экспертов и факторами популярности дистанционных сделок. Индекс заметно выше в тех странах, где приняты законы или другие государственные меры, облегчающие онлайн-сделки. При этом индекс оптимизма ниже там, где банки охотнее открывают счета удалённо.
Думаю, что тенденции онлайн-сделок сохранятся в долгосрочной перспективе. Многие инвесторы научились дистанционно выбирать контрагентов и принимать существенные инвестиционные решения; эти привычки останутся и после пандемии.
Новый вектор: тенденции инвестиций россиян в I квартале 2022 года
В марте-апреле 2022 года наметились новые тенденции спроса со стороны покупателей из России и ряда стран СНГ. В предыдущие годы россияне отдавали предпочтение инвестициям в недвижимость в таких странах как Испания, Германия, Греция и Кипр.
Из-за санкций западных стран и изменений в российском законодательстве, сегодня покупатели из России, Казахстана и Беларуси сфокусировали внимание на рынках ОАЭ, Турции и Грузии, а также повысился интерес к странам Юго-Восточной Азии.
Фактический рост спроса россиян на зарубежную недвижимость опережает прогнозные темпы. По данным Tranio, в апреле 2022 года число заявок на покупку на 15% превысило показатели за аналогичный месяц прошлого года. Объём сделок, закрытых в I квартале 2022 года, также превосходит прошлогодние результаты.
В ОАЭ россияне чаще всего выбирают квартиры в новостройках Дубая стоимостью около 205 тысяч долларов США. К началу мая в жилых комплексах со сроком сдачи в I или II квартале 2023 года, распроданы почти все квартиры в этом бюджете.
В Турции высоким спросом среди россиян пользуются новостройки Стамбула, где самый большой выбор объектов, хорошо подходящих для программы инвестиционного гражданства.
По данным мониторинга Tranio, в I квартале 2022 спрос россиян на недвижимость в Турции вырос почти в 3 раза к показателям прошлого года, а на недвижимость в ОАЭ – в 1,5 раза. В том же периоде повысился интерес россиян к недвижимости в странах Юго-Восточной Азии: в Таиланде – на 85% и в Индонезии – на 75%. Несмотря на большой поток заявок, эксперты Tranio не ожидают сопоставимого роста доли этих стран в объёме сделок.
Для роста российских инвестиций на этом рынке есть свои лимиты. С одной стороны, удалённость Бали и островов Таиланда делает эти локации менее удобными для покупки «второго дома» по сравнению с Турцией или Грузией.
С другой стороны, Юго-Восточная Азия менее привлекательна для бизнес-иммиграции, чем Дубай или Израиль.
