Рынок недвижимости самого зелёного эмирата ОАЭ растёт быстрее дубайского; В чём причины таких успехов? Насколько строительство казино влияет на продажи? Куда выгодно инвестировать, и есть ли потенциал для дальнейшего роста цен? Рассматривают ли иностранцы Рас-эль-Хайму для переезда? Обо всё этом мы поговорили с руководителем агентства RIU Property Сергеем Луптаковым.
Два с половиной года назад мы уже рассказывали о самом северном эмирате ОАЭ Рас-эль-Хайме (Ras Al Khaimah, сокращённо RAK) и его бурном росте, упоминали и о возможном появлении здесь первого в стране казино. Сегодня казино уже строится в городе, на насыпном острове Аль-Марджан, а рынок недвижимости переживает бум.
В 2024 году объём продаж квартир и вилл, согласно данным муниципалитета, увеличился более чем вдвое по сравнению с 2023 годом, достигнув рекордных 15,08 млрд дирхамов (4,1 млрд долларов).
Агентство недвижимости RIU Property работает на рынке эмирата с 2018 года. Его руководитель Сергей Луптаков наблюдал и период стагнации после кризиса, и возвращение рынка к росту.
Сергей, как менялась ситуация на рынке Рас-эль-Хаймы в последние годы? Почему эмират «выстрелил», как вы считаете?
В Рас-эль-Хайме, как и ОАЭ в целом, был продолжительный период спада, но с 2021 года продажи жилья идут вверх.
Отличие Рас-эль-Хаймы в том, что здесь это время использовали с пользой. Пока другие города просто пережидали кризис, Рас-эль-Хайма продолжала застраиваться. Проекты здесь не останавливались, возведение шло за счёт государства. Ставка была сделана на то, что, когда кризис закончится, у эмирата будет что предложить рынку. Так и случилось.
Инвесторы, которые тогда ещё купили недвижимость, выиграли. К примеру, студия в новостройке в период пандемии стоила 50 000–60 000 долларов. Сегодня аналогичная квартира в новом проекте обойдётся в 220 0000–230 000 евро.
Хорошо заработать можно и сейчас, так как цены продолжают расти.
Надо сказать, что и до истории с открытием казино Рас-эль-Хайма была популярна. Но, конечно, перспектива превращения города в РАК-Вегас, как его в шутку теперь называют, подогрела рынок ещё больше.
Первые слухи о появлении здесь какого-то притягательного объекта появились ещё в 2019 году, потом просочилась информация, что это будет казино. Определённость наступила после того, как девелопер проекта получил лицензию на строительство казино. Открытие запланировано на начало 2027 года. Каждый день наблюдаю из окна, как идут работы, этажи прибавляются очень быстро!
Строительство казино в такой стране, как ОАЭ – это действительно событие из ряда вон. Как вы думаете, почему власти пошли на то, чтобы согласовать подобный проект? Кого планируют привлекать, эмиратцев или иностранцев?
Многие состоятельные азартные люди из стран Ближнего Востока летают играть в США или Азию со стыковкой в Дубае. Среди эмиратцев тоже есть игроки. Так зачем им куда-то лететь? Они могут остаться в стране, если тут будет казино грандиозного размаха, как и всё в ОАЭ. Это обеспечит приток финансов в местную экономику. Арабы всегда были дальновидными стратегами.
Кстати, Wynn Al Marjan Island по размерам превзойдёт знаменитое казино Wynn в Лас-Вегасе. Полторы тысячи номеров в отеле будет, 10 ресторанов, торговый центр с ведущими брендами, световые и лазерные шоу.
Какое жильё возводится рядом с казино? Сколько стоят апартаменты? С каким минимальным бюджетом можно зайти на этот рынок? Есть ли предпосылки для дальнейшего роста цен в этой локации?
Место под застройку на острове Аль-Марджан ограничено. Новых проектов уже практически не будет, поэтому дефицит предложения будет подталкивать цены вверх. Аналогия – знаменитая Пальма-Джумейра, которая появилась ещё в начале нулевых. Недвижимость там пользуется огромным спросом.
Сейчас рядом с казино реализуется несколько проектов, возводится несколько десятков тысяч единиц жилья. В продаже в основном апартаменты, таунхаусы.
Минимальный бюджет – 150 000 долларов. За такую сумму можно найти студию от собственника. Квартира с одной спальней (двухкомнатная) стоит на вторичном рынке от 250 000 долларов, таунхаус с тремя спальнями – от 450 000 долларов.
В новостройках недвижимость дороже. Студии предлагаются от 230 000 долларов, квартиры с одной спальней (двухкомнатные) – от 430 000 долларов, таунхаусы – от 900 000 долларов.
Какие условия рассрочки при покупке квартиры от застройщика? Каковы условия по ипотеке при покупке готового жилья? Иностранцы, имеющие резидентскую визу ОАЭ, могут взять ипотеку, верно?
Рассрочка беспроцентная, условия зависят от конкретного проекта. Обычно она предоставляется на 5 лет. Первоначальный взнос – 20%, а остальная сумма делится пропорционально на 59 месяцев.
Иностранцы-резиденты ОАЭ имеют право взять ипотеку. Ставка – 3,8% годовых. На покупку автомобиля, кстати, тоже можно оформить кредит под 2,9% годовых. Помимо резидентской визы, понадобится подтверждение дохода от местного работодателя или от собственного бизнеса в стране.
В Рас-эль-Хайме через покупку недвижимости можно стать резидентом? Так ли это?
Да, только через покупку жилья в новостройке. Застройщик помогает оформить резидентскую визу. Разрешение на проживание предоставляется совокупно на 12 лет, но его нужно продлевать каждые 2 года. Первые 2 года виза бесплатная, затем пролонгация платная, стоит 1000 долларов в год. Чтобы сохранять статус резидента, если вы постоянно живёте в другой стране, необходимо каждые полгода посещать ОАЭ.
Некоторые инвесторы приобретают квартиру в новостройке, чтобы получить резидентскую визу. Затем, став резидентом, берут ипотеку уже на недвижимость на вторичном рынке. Через год-два на первую квартиру получают ключи, сдают оба объекта в аренду, и за счёт этих доходов вносят ежемесячные платежи по ипотеке.
Средняя доходность от аренды – 5-6% годовых в долларах. Мы ориентируем клиентов на эти цифры, не даём манипулятивных обещаний. В некоторых случаях доходность может быть выше.
Какие самые привлекательные предложения сейчас в проектах рядом с казино для инвесторов с разным бюджетом?
В 5 минутах езды от казино, на противоположном берегу канала, строятся роскошные виллы и таунхаусы Falcon Island. Стоимость вилл начинается от 2,18 млн долларов.
Ещё один элитный проект напротив казино на первой береговой линии – Al Hamra Waterfront. Квартиры с одной спальней (двухкомнатные) стоят от 497 000 долларов, с двумя спальнями (трёхкомнатные) – от 712 000 долларов.
Отмечу также эксклюзивный проект, который строго запрещено рекламировать на внутреннем рынке, то есть он ориентирован исключительно на иностранцев. За каждым владельцем апартаментов и вилл закрепят персонального штурмана, который будет возить вас на водном транспорте в казино и обратно. Кроме того, предусмотрен персональный консьерж-сервис. Стоимость недвижимости в этом комьюнити начинается от 3 млн и доходит до 43 млн долларов.
Насколько легко будет продать приобретённые активы в случае необходимости?
Не буду лукавить, продажа на вторичном рынке не бывает быстрой. Это процесс, который займёт какое-то время, несколько месяцев. Однако сложностей с продажей ликвидного жилья нет и не будет, тем более, что предложения у застройщиков постепенно вымываются.
Уже сейчас студий в новостройках практически не осталось. На очереди квартиры с одной спальней, скоро застройщики их распродадут, и спрос переместится на вторичный рынок.
Вы много лет живёте в Рас-эль-Хайме? Расскажите, чем город вам нравится? В чём его плюсы-минусы по сравнению с Дубаем? Как эмират менялся за последние годы на ваших глазах?
В Рас-эль-Хайме есть всё для размеренной жизни – хорошие магазины, рестораны, всё расположено близко и практически нет пробок на дорогах.
Море – чистейшее, плюс климат у нас мягче. Температура воздуха в среднем на 5-6° С ниже, чем в Дубае и на 10° С ниже, чем в Абу-Даби. Люди из других эмиратов приезжают сюда как на курорт, особенно летом, когда разница в климате особенно чувствуется. Некоторые останавливаются на выходные, другие снимают жильё на месяц.
Есть переехавшие в Рас-эль-Хайму на постоянной основе. Немало тех, кто, живя здесь, ездит на работу в Дубай или Шарджу. Неудивительно, учитывая, что и аренда, и покупка недвижимости раза в 3 дешевле, чем в Дубае.
Цены в ресторанах в Рас-эль-Хайме также существенно ниже, а еда вкуснее. Хороший ужин в ресторане в Дубае обойдётся на одного примерно в 100 долларов, а у нас в 20.
Эмират меняется на глазах, растёт не только в плане инфраструктуры, жилой застройки, но и технологически. Причём, так как здесь цифровизация государственных услуг проходила здесь уже после Дубая, правительство Рас-эль-Хаймы взяло за основу уже изобретённый соседями «велосипед» и доработало его. Сегодня практически всё можно сделать через виртуальные приложения: оформить документы, продлить водительское удостоверение – лично проходишь только тест на зрение. Приятно, когда живёшь на курорте, куда все едут отдыхать, но при этом город развитый!
Ещё один плюс, который касается в целом Объединённых Арабских Эмиратов. В стране безопасно, нет криминала, ограблений. Люди спокойно носят с собой даже крупные суммы.
Из минусов отмечу, что, по моему наблюдению, последние новинки техники привозят сюда на 2-3 дня позже, чем в Дубай. Нет в Рас-эль-Хайме и, скажем, больших мебельных магазинов. Не так много ночных клубов, как в тусовочном Дубае, но меня это не сильно расстраивает, так как я в них не хожу.
Есть ли интерес к Рас-эль-Хайме как городу для переезда? Какую недвижимость вы можете предложить для жизни?
Да, конечно, сюда многие иностранцы переезжают, некоторые перебираются, пожив сперва какое-то время в Дубае. Я сам два года назад жил в Дубае на Пальма-Джумейра в хорошей квартире с видом на море, но я постоянно уезжал с облегчением в Рас-эль-Хайму, и в конце концов я здесь.
Выбирают Рас-эль-Хайму для жизни не только из-за климата. Инфраструктура за последние несколько лет значительно улучшилась. Эмират привлекает топовых врачей из-за границы. Работают международные школы.
Некоторые переезжают и запускают бизнесы, пользуясь налоговыми преимуществами. Причём открывают не только торговые предприятия или предприятия из сферы услуг, но и заводы, производства. Много активных людей из России и СНГ. Благодаря им у нас появились магазины с «русским» ассортиментом, салоны, рестораны с русскоязычным персоналом. Люди попадают сюда и говорят себе «ой, как здесь классно, дай-ка я тоже тут что-то организую!».
Вообще число покупателей и инвесторов в недвижимость из РФ и СНГ за последние годы увеличилось многократно. Кстати, с прошлого года возобновились прямые перелёты из России в аэропорт Рас-эль-Хаймы. Они были приостановлены ещё во время ковида.
Отмечу, что иностранцев в Рас-эль-Хайме интересует исключительно район Аль-Хамра и относящийся к нему остров Аль-Марджан. Это развитая, идеально ухоженная локация со всем необходимым и для жизни, и для отдыха. 99% недвижимости, которую наше агентство продаёт, расположено именно на этой территории у побережья.
Предложений для переезжающих достаточно. Это и студии, небольшие квартиры для одиночек, и просторные квартиры, виллы для семей.
Примерно 20% сделок в нашем агентстве – это покупка недвижимости для проживания, 80% – с целью инвестиций.
А сколько стоит аренда жилья в Рас-эль-Хайме?
Долгосрочная аренда студии в районе Аль-Хамра обойдётся примерно в 690 долларов в месяц, квартиры с одной спальней (двухкомнатной) – от 870 долларов, квартиры с двумя спальнями (трёхкомнатной) – от 1370 долларов, таунхауса – от 2170 долларов в месяц.
Краткосрочная аренда студии стоит от 1500 долларов в месяц.
Про среднюю доходность от сдачи в аренду жилья уже говорил – 5-6% годовых. Напомню также, что доходы физлиц в ОАЭ не облагаются налогом, если не превышают 350 000 дирхамов в год. Таким образом, можно сдавать квартиру, получать прибыль и не платить при этом налог, если вы налоговый резидент Объединённых Арабских Эмиратов.
Сергей, расскажите о вашем агентстве. Какие услуги оно оказывает?
Мы занимаемся продажей и арендой недвижимости. Кроме того, с 2019 года оказываем услуги по ремонту и организации интерьера.
Управление объектом жилья, сдачу его в аренду мы также можем взять на себя.
С инвесторами мы умеем работать: помогаем подобрать стратегию инвестирования, делаем аналитику, рассчитываем прогноз эффективности того или иного вложения.
Если обобщить, агентство заинтересовано найти для вас хорошую недвижимость для инвестирования. Затем мы можем сделать косметический ремонт, если это необходимо, обустроить квартиру или виллу, купить и подключить технику, наладить интернет, телевидение, подготовить к сдаче в аренду. Кроме того, наши специалисты помогут получить лицензию на сдачу в краткосрочную аренду. По поводу открытия бизнеса, получения резидентской визы мы также готовы проконсультировать, если нужно.
То есть клиент может и вообще не приезжать?
У нас есть клиенты, которые купили квартиру, а затем продали её с прибылью, даже ни разу не увидев. Много иностранных инвесторов из Европы, США, России, кто не может приехать лично, а предпочитает выслать доверенность.
Хотя мы рекомендуем всё же лично посмотреть, что вы приобретаете. Приглашаем вас к нам в Рас-эль-Хайму!
Реклама. Luptakov Sergei. erid: CQH36pWzJqCKxGbYp7EcNbertWufFHxB8mXdfGXQ19oNpk
Статья подготовлена при информационной поддержке компании RIU Property
За дополнительной информацией Вы можете обратиться напрямую :
RIU Property
+971508083058 (WhatsApp)
info@riu-property.com
