Для многих россиян, интересующихся недвижимостью в Латвии, главным событием года стал отказ страны выдавать новые и продлевать старые ВНЖ за инвестиции. Но это далеко не единственный тренд, который повлиял на местный рынок. Своим взглядом на сложившуюся ситуацию делится Артём Пан, владелец латвийского агентства недвижимости ART Balt’s Estate.
Прежде всего надо обозначить ключевые события, которые прямо и косвенно повлияли на рынок недвижимости в Латвии.
Сосредоточимся на двух основных регионах, которые занимают значительную долю рынка, – это Рига, Юрмала и близлежащие окрестности.
Из отрицательных (в порядке возникновения)
Из положительных
Эти факторы крайне существенны. Они как лавина прошлись по всем сегментам рынка недвижимости Латвии в течение одного года, вызвали серьёзные турбулентные процессы и устоявшиеся изменения в структуре спроса и предложения. И конечно, повлияли на цены.
Главные тенденции 2022 года
1. Теперь при выборе жилья надо подробно изучать счета за коммунальные услуги, чтобы не разориться на дальнейшей эксплуатации. Ранее этот критерий был одним из последних для покупателей.
2. На вторичном рынке появились ранее не существовавшие предложения по заманчивой цене, но… с дорогой коммуналкой.
Для сравнения: если отопление условного частного дома зимой 2021 года стоило условно €100 в месяц, то зимой 2022 года эта цифра могла подняться до €350–400 в месяц.
Частные дома и квартиры с большими коммунальными расходами просто потеряли актуальность для покупателей, если только речь не идёт о хорошем дисконте, позволяющем провести дорогостоящие работы по утеплению.
3. Застройщики стали больше внимания уделять вопросу энергоэффективности жилья с целью повышения его экономичности при дальнейшей эксплуатации.
4. Рост стоимости строительных материалов вызвал повышение заявленных в рекламе цен на первичном рынке почти в полтора раза. Однако фактические сделки с новостройками проходят в пределах €1,7–2,5 тыс. за кв. м в Риге и €2,5–3,2 тыс. за кв. м в Юрмале. Если речь идёт о недвижимости класса премиум, то суммы выше.
5. Многие продавцы на вторичном рынке заняли выжидательную позицию. Они надеются на весеннее подорожание недвижимости и подтягивание покупательского спроса под новый уровень цен.
В то же время покупатели также заняли выжидательную позицию в надежде на падение цен. Они рассчитывают на снижение кредитной ставки ЕЦБ, окончание конфликта в Украине (формулировка изменена редакцией), падение цен на энергоресурсы, рост зарплат хотя бы до уровня, позволяющего нивелировать общее подорожание товаров и услуг в стране.
6. В рекламе появилось большое количество неадекватно переоценённых предложений. Из-за этого складывается общее ощущение разогрева рынка, что никаким образом не соответствует реалиям.
7. Граждане России и Беларуси практически полностью утратили интерес к покупке жилой недвижимости в Латвии. Основных причин две: отмена ВНЖ и невозможность оплатить покупку напрямую из РФ в Латвию.
8. Covid-ограничения вызвали небывалый всплеск сделок в Юрмале и других курортных городах Латвии вдоль морского побережья. Причём покупателями являются не только сами латвийцы, но и граждане других стран Балтии и ЕС.
9. По-прежнему большим спросом пользуются инвестиционные проекты и коммерческие объекты, реально приносящие прибыль.
Также по-прежнему востребована жилая недвижимость Риги и Юрмалы у жителей Западной Европы и стран Скандинавии – в качестве частных инвестиционных вложений. Ведь общий уровень цен в Латвии остаётся низким по сравнению с этими странами. А правильно подобранная недвижимость обеспечит стабильный доход примерно в 3,5–4,2% годовых.
10. Для граждан РФ и РБ, желающих приобрести недвижимость в Латвии, по-прежнему имеются технические возможности проведения юридической и финансовой частей сделки. Варианты на рынке есть – в любом сегменте и для любых целей. В Латвию по-прежнему можно попасть через другие страны ЕС.
Тренды, которые не случились, вопреки общим ожиданиям
1. Граждане РФ, владеющие недвижимостью в Латвии, не стали в панике «скидывать своё имущество за бесценок». Многие просто приняли решение сдавать жилую недвижимость в аренду. И заняли выжидательную позицию.
2. На первичном рынке не сформировался дефицит предложений, несмотря на серьёзное подорожание стройматериалов и рабочей силы. Застройщики продолжают возводить квадратные метры.
3. Не произошло падения спроса со стороны местных покупателей на фоне событий в Украине (формулировка изменена редакцией), ухудшения будущей экономической ситуации, удорожания стоимости товаров и услуг, энергоресурсов.
Люди по-прежнему нуждаются в качественном и доступном жилье. При этом застройщики и хорошие предложения на вторичном рынке обеспечивают спрос, банки выдают ипотеку, немалый процент сделок проходит при помощи собственных средств без привлечения кредитов.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться
Так покупать или продавать в 2023 году?
Прежде всего сохранять холодный рассудок, не совершать эмоциональных действий и не раздвигать горизонт планирования дальше трёх месяцев. Ведь более долгосрочные точные прогнозы объективно сделать сейчас не представляется возможным.
Ситуация остаётся турбулентной, и стоит набраться терпения, пока те или иные тенденции не приведут к новым устоявшимся реалиям.
В то же время не стоит откладывать в долгий ящик сделки купли-продажи, которые закрывают как потребности в жилье или инвестициях, так и в продаже. Рынок Латвии активен как для внутренних покупателей, так и для иностранцев.
