Агломерация Большой Порту – вторая по значимости в Португалии после столичной, а по некоторым аспектам претендует и на первенство; На карте этого региона на HomesOverseas появляются всё новые жилые и коммерческие объекты; Почему город Порту и примыкающие к нему муниципалитеты в фокусе внимания у инвесторов со всего мира? Каковы цены на недвижимость? Какие самые интересные локации и предложения? Обо всём этом расскажем в новом материале.
Порту – город, муниципалитет, округ и центр агломерации Большой Порту
Административная структура Португалии многослойная. Территория государства разбита на 18 округов, которые в свою очередь поделены на 308 муниципалитетов. Расположенный в северной части страны город Порту считается центром одноимённого округа и муниципалитета.
Вместе с тем имеются и более крупные административно-территориальные образования – городские агломерации. Всего их 9, в том числе Большой Порту.
Большой Порту с населением около двух миллионов человек состоит из 14 муниципалитетов: Порту, Матозиньюш, Вила-Нова-ди-Гайа, Гондомар, Эшпинью, Майя, Валонгу и других. Многие муниципалитеты в составе агломерации по площади и количеству проживающих значительно превосходят сам Порту.
Субрегион Большой Порту в свою очередь является составной частью региона Северная Португалия.
Почему растёт популярность Порту среди инвесторов в недвижимость?
Туризм
Порту – туристический магнит наравне с Лиссабоном. Северная столица, как называют этот город португальцы, лежит на берегу реки Дору, и с запада омывается Атлантическим океаном. Здесь приятный климат – нет экстремальной жары летом и довольно тёплая, но ветреная зима. Протяжённые песчаные пляжи дарят счастливые моменты отдыхающим со всего мира.
Но не только ради океана прилетают в Порту. Город интересен также с исторической и культурной точки зрения. Недалеко от устья реки расположен отлично сохранившийся средневековый район Рибейра, который целиком включён в перечень объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. И в самом Порту, и в соседних муниципалитетах множество старинных домов, храмов, сооружений, рассказывающих о богатой истории этих мест.
Наконец, немало иностранцев приезжают сюда за атмосферой. Наводнённый туристами и уличными музыкантами, яркий, живой, космополитичный курорт редко кого оставляет равнодушным. Неудивительно, что Порту в прошлом году был признан лучшим городом мира для туризма по версии World Travel Awards.
По мере того, как турпоток в Северную столицу страны увеличивается, растёт и число инвесторов в недвижимость и бизнес-проекты.
Бизнес
Порту – один из крупнейших индустриальных и бизнес-центров Португалии. В регионе расположены машиностроительные предприятия, морской порт, аэропорт, большой логистический комплекс, развита химическая, лёгкая, перерабатывающая промышленность.
На холмах раскинувшейся вдоль реки долины Дору выращивают виноград, из которого получается знаменитый портвейн и другие вина.
Как говорят знатоки Португалии, именно в северных регионах сосредоточены производства более дорогих по себестоимости и высококлассных в позиционировании продуктов: вин, прежде всего, а также оливкового масла, трав, чая.
В Порту работают штаб-квартиры многих крупных национальных и международных компаний, таких как Amazon, Siemence. Причём тенденция такова, что всё больше иностранных предприятий стремится открыть здесь представительства. Они переводят сюда топ-менеджеров, привозят своих сотрудников и набирают местных. Таким образом, спрос на офисы и жильё неуклонно растёт.
Интересно, что университеты Порту имеют свою специфику – они нацелены на подготовку эффективных кадров для бизнеса. В локальных ВУЗах сильны такие направления, как юриспруденция, менеджмент.
Потенциал для роста
Изначально иностранные инвестиции были сосредоточены в Лиссабоне. Это связано с тем, что столица всегда имеет преимущества раскрученного бренда. Кроме того, здесь на несколько лет раньше открылся международный аэропорт, и начался новый виток развития.
Однако после того, как цены на недвижимость в Лиссабоне достигли определенного пика, иностранцы обратили взгляд на Северную столицу. В Порту устремились большие финансовые потоки – на развитие инфраструктуры, создание туристических объектов. Одно потянуло другое. Сейчас в Порту строится много недвижимости, и он быстрыми темпами догоняет Лиссабон.
Есть и ещё один аспект, связанный с менталитетом портуанцев. Они не любят и не умеют рекламировать себя. Как правило, для успеха нужны целенаправленные шаги, и в этом смысле им сильно помогают иностранцы.
Как отмечают риелторы, для жизни можно выбрать тот регион Португалии, который больше по душе. Но, с точки зрения доходности инвестиций, Порту предпочтительней.
Цены на недвижимость в Лиссабоне и Порту отличаются на 40-50% в пользу последнего.
«Золотая виза»
В Порту было больше вариантов для инвестирования под программу «Золотая виза», чем в Лиссабоне.
Схема, позволяющая получить ВНЖ Португалии при покупке недвижимости в соответствии с определёнными условиями, пользовалась огромной популярностью, однако сегодня рассматривается вопрос о её переформатировании или даже отмене. Вероятность последнего мала, но, тем не менее, она есть. Рынок в ожидании информации от законодателей. Мы следим за ситуацией!
Рынок недвижимости Большого Порту
Тенденции
Спрос на недвижимость в целом в Португалии большой. Как рассказывают риелторы, на протяжении последнего десятилетия цены растут примерно на 10% ежегодно (с февраля 2022 по февраль 2023 – на 12,5%, по данным Национального института статистики). Одна из причин – открытие в 2012 году программы «Золотая виза», но, безусловно, дело не только в ней.
Особенно прибыльным для инвесторов был 2018 год, когда цены в Порту выросли на 18%.
Что касается рынка аренды, то ставки, по разным оценкам, за 5 лет выросли от 30 до 50%, в зависимости от района и типа недвижимости. Найти свободную квартиру стало настоящим приключением для экспатов, приезжающих в Португалию из разных стран. Сдать квартиру, как правило, не составляет труда, так как спрос велик.
Типы недвижимости
На рынке Порту представлена как городская, так и курортная недвижимость: виллы на побережьях, квартиры в многоэтажных и малоэтажных комплексах. Большой выбор коммерческих объектов. К ним относятся, например, доли в отелях и апартаменты.
Сейчас приостановлена выдача новых туристических лицензий, поэтому подскочил спрос на те апартаменты, которые уже имеют эту лицензию. Они стали, можно сказать, на вес золота.
Востребованы у инвесторов также коммерческие помещения, в которых можно открыть кафе, рестораны, бутики. Бизнес, ориентированный на туристов, процветает.
В Порту и его сателлитах активно ведётся новое строительство. Недвижимость в новостройках пользуется большей популярностью у иностранцев. Португальцы предпочитают жильё от собственников. По данным Idealista, соотношение предложений первичной и вторичной недвижимости в Португалии примерно 20:80%.
Самое дорогое жильё – в Фозе, Алдобаре. Более доступные районы – Бонфим, Параньюш. Для семей с детьми подходит Вила-Нова-ди-Гаия. Для сдачи в аренду туристам – исторический центр: Бонфим, Байша. Активная застройка ведётся в Матозиньюше и Параньюше.
По словам риелторов, существенная доля сделок проходила по программе «Золотая виза». Однако получение ВНЖ, как правило, было сопутствующей целью (хотя в некоторых случаях и основной). Многие покупатели приобретают, прежде всего, актив для получения прибыли либо за счёт роста его стоимости, либо за счёт сдачи в аренду. Кроме того, увеличивается количество семей, которые желают перебраться в сам Порту, а часто – в соседние, более спокойные, муниципалитеты, и им нужна недвижимость для собственного проживания. Есть и те, кто ищет дом для отдыха.
Муниципалитеты и цены
Самая высокая средняя цена квадратного метра в агломерации – ожидаемо, в самом Порту. По данным Idealista, она составила в феврале 2023 – 3274 евро за кв. м.
Выбирать квартиру стоит в относительно новых домах. Дело в том, что в Порту много исторических зданий, но зачастую состояние этого жилья неудовлетворительное, и требуется перестройка или капитальный ремонт. Отметим, что при грамотном подходе девелопер может найти интересное решение. Например, в шестистах метрах от центра города расположена новостройка «Паласио Бижу». Используя специальную методику, удалось полностью сохранить исторический фасад здания с кариатидами, фестонами и другими элементами декора. При этом внутри – практически новые квартиры. Стоимость недвижимости в этом проекте начинается от 263 000 евро за объект с одной спальней площадью 66 кв. м. Самая дорогая квартира, с четырьмя спальнями, предлагается за 1 305 000 евро.
Традиционно повышенным спросом пользуются квартиры с видом на воду, недалеко от станций метро, в районах с развитой инфраструктурой. Следует также иметь в виду, что Порту – город с большими перепадами высот. Длительная пешая прогулка, скажем, с коляской может быть проблематичной, поэтому предпочтительнее выбирать недвижимость рядом с автобусной остановкой. Общественный транспорт в городе и между муниципалитетами развит очень хорошо – ходят автобусы, поезда метро.
Наиболее доступные предложения жилья в Порту начинаются от 150 000 евро. За такую сумму, например, можно купить небольшую квартиру с одной спальней недалеко от центра в районе с развитой инфраструктурой и станцией метро. Долгосрочная аренда подобной недвижимости обходится в 750 евро в месяц.
В развитом жилом районе Кампанья рядом со станцией метро продаётся полностью отремонтированная и укомплектованная квартира с двумя спальнями. Её стоимость: 230 000 евро.
С юга к Порту примыкает крупный муниципалитет Вила-Нова-ди-Гайя. Чтобы попасть в него, достаточно перейти мост через реку Дору. Именно так и поступают туристы, желающие полюбоваться разноцветными фасадами домов района Рибейра с противоположного берега, а также посетить местные достопримечательности, которых здесь также немало. Вила-Нова-ди-Гайя знаменита производством того самого портвейна.
Город является самым густонаселённым в регионе и вторым по численности населения в Португалии после Лиссабона.
Недвижимость в этом муниципалитете существенно дешевле, чем в Порту и Матозиньюше. Средняя цена квадратного метра, по данным Idealista на январь 2023, 2100 евро. Например, квартиру с видом на океан площадью 130 кв. м с 3 спальнями в сформированном жилом районе Вила-Нова-ди-Гайя можно приобрести за 215 000 евро.
Квартира с 2 спальнями в недавно построенном кондоминиуме с организованной территорией и бассейном выставлена на продажу за 259 000 евро.
Севернее Порту лежит муниципалитет Матозиньюш. Благодаря крупному морскому порту и близости аэропорта город является важным транспортным узлом. Здесь базируются сотни логистических предприятий.
Прямо на берегу океана в Матозиньюше находится ныне недействующий нефтеперерабатывающий завод. В перспективе эта территория будет преобразована в экогород.
Матозиньюш интересен и туристам. Город славится рыбными ресторанами, которые называются «маришкейра». Даже испанцы часто приезжают в Матозиньюш на выходные, чтобы отдохнуть с семьёй и отведать рыбу и морепродукты в «маришкейре».
Цены на недвижимость в Матозиньюше практически такие же, как и в Порту. По данным Idealista на январь 2023, средняя стоимость жилья – 2966 евро за кв. м.
В городе активно ведётся застройка, много новых современных микрорайонов.
Квартира с 2 спальнями в элегантном комплексе Flower Tower Camellia, который сдаётся в конце 2023 года, стоит 242 000 евро, студия – от 150 000 евро. Дома встроены в существующую развитую среду со всей инфраструктурой.
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Олега Райляна, CEO & Co-Founder компании Amber Star Portugal
Евгению Березину, генерального директора MENU Portugal
