Словарь инвестора в недвижимость ОАЭ: фрихолд, мусатаха, узуфрукт. С чем еще может столкнуться покупатель?


В сфере недвижимости ОАЭ есть несколько особых понятий, которые могут сбить с толку покупателя из-за рубежа. Эти термины связаны с законодательством и ограничениями на право владения собственностью для иностранцев. Так, например, недвижимость в Дубае и Абу-Даби можно приобрести только в специальных зонах, условия аренды жилья могут варьироваться, а для сдачи собственности потребуется специальный документ. В данной статье мы расскажем о наиболее важных понятиях, с которыми так или иначе придется столкнуться зарубежным инвесторам при покупке недвижимости на территории Объединенных Арабских Эмиратов.

Главные типы имущественных прав

В Эмиратах гражданские сделки и вопросы, связанные с недвижимостью, регулируются Гражданским кодексом ОАЭ, в частности, законом №5 от 1985 года. Защита частной собственности также закреплена в Конституции ОАЭ, а законы, касающиеся непосредственно владения недвижимыми объектами, могут приниматься семью эмиратами независимо друг от друга. В каждом регионе есть зоны свободного владения, которые также могут издавать свои постановления и законы.

Далее обсудим основные типы имущественных прав, о которых необходимо знать иностранным гражданам перед тем, как купить квартиру в Дубае или другом эмирате.

Лизхолд

Лизхолд (Leasehold) – владение недвижимым имуществом, ограниченное по времени. Условно данную форму владения можно назвать долгосрочной арендой, однако, в отличие от аренды в привычном нам понимании, в этом случае речь идет не о нескольких месяцах или годах, а о десятилетиях. В ОАЭ объект, оформленный в лизхолд, может находиться в условной собственности у покупателя-арендатора до 99 лет. При этом объект можно видоизменять на свое усмотрение: сделать ремонт, перепланировку, перестройку и пр.

Читать  Самые выгодные районы Дубая для инвестиций

Важно! Данная форма владения недвижимостью доступна только гражданам стран Персидского залива, и, следовательно, неактуальна для граждан РФ.

Фрихолд

Фрихолд (Freehold) – форма владения недвижимостью с эксклюзивным правом собственности. В отличие от формы лизхолд, фрихолд предназначен специально для иностранных граждан, которые хотят жить и вести предпринимательскую деятельность на территории Объединенных Арабских Эмиратов. Покупатель может свободно использовать недвижимость в качестве постоянного места жительства или источника заработка (путем сдачи в аренду). Иными словами, владелец может делать с объектом все, что посчитает нужным, в том числе подарить, завещать или перепродать.

Одно из главных преимуществ формата фрихолд для иностранцев – возможность получить визу резидента за покупку недвижимости стоимостью от 750 тыс. AED (204 тыс. $, 1,3 млн ¥).

Условие: для получения ВНЖ на этом основании следует учесть, что приобретенная недвижимость должна находиться на специальной территории свободного владения. Например, в Дубае в настоящее время 79 фрихолд-зон, в Абу-Даби – 17.

Мусатаха

Мусатаха (Musataha) – особая форма договора, которая дает право на использование и развитие участка земли и получение с него прибыли в течение ограниченного периода времени. Обычно срок пользования участком не превышает 50 лет, но при необходимости его можно продлить. Больше всего такая форма собственности распространена в Абу-Даби.

Например, застройщик после заключения договора на условиях мусатахи получает право на возведение новостройки в Дубае или Абу-Даби на конкретной территории. При этом все объекты, возведенные на этом участке, принадлежат девелоперу, и он может распоряжаться ими на свое усмотрение.

Узуфрукт

Узуфрукт (Usufruct) – еще один термин, о котором полезно знать начинающему инвестору или покупателю недвижимости в ОАЭ. По сути, узуфрукт означает то же самое, что и лизхолд: право собственности на объект, ограниченное по времени (не более 99 лет). Однако, в отличие от лизхолда, узуфрукт не допускает внесение изменений во внешний вид объекта.

Читать  Дубай – лучший город для переезда с семьей

Система Ejari

Если вы планируете получать доход от аренды недвижимости, полезно ознакомиться с еще одним термином, который связан с договорами аренды. Ejari – это система, разработанная с целью регулирования отношений между арендаторами и арендодателями в Дубае. Платформа была запущена в 2007 году в качестве инициативы Агентства по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA).

Согласно закону №26 от 2007 года, все договоры аренды подлежат онлайн-регистрации через систему Ejari, которая была внедрена для защиты интересов арендаторов и арендодателей.

Права на землю

Некоторые ошибочно полагают, что покупка дома на территории свободного владения не дает иностранцу прав на землю, на которой построен объект. Это не так. Не имеет значения, покупаете ли вы виллу, таунхаус или квартиру, если объект находится на фрихолд-территории, покупатель становится к тому же и собственником земли.

В ОАЭ существует четыре типа землевладения:

  • Абсолютное владение землей есть на территории стран, входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), к ним относятся и Эмираты. Этот тип землевладения доступен только для граждан этих стран.
  • Лизхолд сроком от одного года до 99 лет распространен на территории стран, входящих в ССАГПЗ. Этим типом землевладения могут воспользоваться граждане всех национальностей.
  • Фрихолд в районах свободного владения – для граждан всех национальностей.
  • Владение землей на территории свободных экономических зон (freezone) – для всех иностранцев.

Права на земельные участки в Дубае регулируются ст. 8 руководства эмирата Закона от 2010 года, в Абу-Даби – ст. 61 Закона № 3 от 2015 года.

Доступность фрихолд-объектов

Многие иностранные покупатели и инвесторы убеждены, что фрихолд-объекты стоят дороже, чем собственность на территории лизхолд. Это не совсем так: все дело в востребованности локации. Например, в Дубае есть зоны, пользующиеся повышенным спросом со стороны зарубежных инвесторов, они находятся в основном вдоль побережья, в престижных районах города, что и способствует росту цен. Статус земли, на которой находится строение, не влияет на его стоимость.

Читать  Эксклюзив для избранных: какая она – самая престижная недвижимость ОАЭ?

Специалисты Emirates.Estate помогут купить дом в Дубае, а также организуют безопасное проведение сделки с собственником и ответят на все интересующие вас вопросы.