01.09.2025 02.09.2025 297 0 0 Автор Елена Кириченко

В I половине 2025 года рынок недвижимости ОАЭ продемонстрировал уверенный рост по всем ключевым эмиратам. В Дубае было зарегистрировано более 98 000 сделок, что на 22,6% выше показателя аналогичного периода 2024 года. Совокупный объем продаж достиг 326,7 млрд AED (89 млрд $), увеличившись на 40% в годовом выражении. Средняя цена 1 м² выросла до 17 319 AED  (4715 $). Около 59% сделок пришлось на объекты на стадии строительства.

Аналогичная динамика наблюдалась в Абу-Даби, где общий объем сделок с недвижимостью достиг 51,7 млрд AED (14 млрд $), что на 39% выше результатов за I половину 2024 года. Всего в столице было заключено свыше 14 000 сделок. Интерес зарубежных покупателей продолжает расти: сделки фиксировались с участием инвесторов из 85 стран.

В Шардже рынок также демонстрировал высокую активность. За 6 месяцев было совершено более 48 000 сделок, что на 3,3% больше, чем годом ранее, при этом общий объем операций достиг 27 млрд AED (7,35 млрд $) – на 48,1% выше аналогичного периода 2024 года. Как и в других эмиратах, преобладают инвестиции в жилой сегмент, на который приходится около 75% всех операций. География инвесторов расширяется: в I полугодии сделки были заключены с участием граждан 109 стран.

Содержание:

Статистика сделок с недвижимостью

Эмират	Количество сделок за I полугодие 2025	Суммарная стоимость
Дубай	98 603	326,7 млрд AED (89 млрд $)
Абу-Даби	14 167	51,7 млрд AED (14 млрд $)
Шарджа	48 059	27 млрд AED (7,35 млрд $)
Аджман	8872	12,4 млрд AED (3,4 млрд $)

Наибольший объем сделок традиционно пришелся на Дубай, обеспечивший более 98 000 транзакций общей стоимостью почти 327 млрд AED (89 млрд $). Впечатляющие показатели также продемонстрировала Шарджа, занявшая второе место по количеству сделок, а по объему инвестиций выиграл Абу-Даби. При этом меньшие по размеру рынки, такие как Аджман, демонстрируют стабильный рост и сохраняют привлекательность для покупателей.

Динамика цен

В мае 2025 года индекс цен на рынке жилой недвижимости Дубая вырос на 15,6% в годовом исчислении. Квартиры подорожали на 15,22%, а дома – на 17,81%. Эта тенденция обусловлена высоким спросом со стороны широкого круга покупателей, включая инвесторов и конечных пользователей, особенно тех, кто приобретает жилье впервые.

Аналогичная динамика наблюдалась на рынке жилья Абу-Даби. Индекс цен увеличился на 18,16% в годовом исчислении. Стоимость квартир выросла на 18,17%, а домов – на 17,19%. Устойчивость местного рынка обусловлена стабильной макроэкономической ситуацией и конкурентоспособной доходностью от аренды, особенно в престижных районах.

В I квартале 2025 года медианная запрашиваемая цена в сегменте апартаментов в Дубае увеличилась примерно на 12% в годовом исчислении, в основном за счет роста предложения более просторных объектов. 2-спальные квартиры подорожали на 17%, а 3-спальные – на 10%, что отражает повышающийся спрос на крупное жилье. В сегменте вилл медианная запрашиваемая цена выросла на 8% в годовом исчислении.

В Абу-Даби показатель рос более стремительно: в сегменте апартаментов зафиксировано повышение медианной запрашиваемой цены на 23% в годовом исчислении, в основном за счет значительного подорожания объектов меньшей площади. Стоимость вилл увеличилась на 18%, причем динамика сильно различалась в зависимости от местоположения и площади домов.

	Дубай		Абу-Даби
Тип жилья	Средняя цена в I квартале 2025	Рост в годовом исчислении	Средняя цена в I квартале 2025	Рост в годовом исчислении
Студия	700 000 AED (190 500 $)	11,11%	930 000 AED (253 000 $)	32,86%
1-спальные апартаменты	1,28 млн AED (348 500 $)	10,34%	1,25 млн AED (340 500 $)	28,87%
2-спальные апартаменты	2,17 млн AED (591 000 $)	17,3%	2 млн AED (544 500 $)	21,95%
3-спальные апартаменты	3,97 млн AED (1,08 млн $)	10,28%	2,55 млн AED (694 000 $)	14,35%
3-спальные виллы	2,9 млн AED (789 500 $)	18,37%	3,4 млн AED (925 500 $)	21,43%
4-спальные виллы	3,9 млн AED (1,06 млн $)	6,85%	5,3 млн AED (1,44 млн $	19,1%
5-спальные виллы	13,54 млн AED (3,7 млн $)	7,63%	8,6 млн AED (2,34 млн $)	14,67%

Рынок аренды

Во II квартале 2025 средняя валовая доходность от аренды недвижимости в стране составила 4,87%. Эмираты продемонстрировали следующие показатели:

• Дубай – 6,31%;
• Абу-Даби – 5,39%;
• Рас-эль-Хайма – 2,79%;
• Аджман – 4,98%;
• Шарджа – 4,95%.

• 

• 

• 

• 

В мае 2025 года арендные ставки на все виды жилой недвижимости в Дубае увеличились на 8,5% в годовом исчислении. Темпы роста постепенно снижаются: в январе наблюдалось повышение на 14,3%, а годом ранее – на 21,1%. Данная тенденция обусловлена вводом в эксплуатацию около 9300 новых объектов в I квартале, а также запуском системы Smart Rental Index, направленную на определение справедливой стоимости аренды при помощи искусственного интеллекта. Ожидается, что уровень предложения останется высоким в 2027 и 2028 годах, а затем снизится к 2029 году.

Основные тенденции на дубайском рынке аренды в I половине 2025 года:

• Арендная плата в сегменте бюджетной недвижимости выросла на 9%.
• В среднем ценовом сегменте аренда подорожала на 7%.
• В сегменте элитного жилья ставки увеличились на 53%.
• Bur Dubai стал популярнейшим районом для аренды доступных апартаментов, а Jumeirah Village Circle осталась наиболее востребованной локацией среди арендаторов квартир среднего ценового сегмента. Арендаторы, заинтересованные в апартаментах класса люкс, чаще всего выбирали Dubai Marina.
• Damac Hills 2 лидировал в сегменте доступных домов, Al Furjan стал самым популярным сообществом для аренды объектов среднего класса, а привлекательнейшим районом среди арендаторов элитных вилл остался Dubai Hills Estate.

В Абу-Даби годовой рост арендной платы набирает обороты. В мае 2025 года ставки увеличились на 27,3% в годовом исчислении. В январе было зафиксировано повышение на 20,4%, а годом ранее – на 9,4%. Поскольку спрос продолжает опережать предложение, уровень заполняемости неуклонно растет. Этому способствует приток новых жителей, в частности тех, кто переезжает из Дубая, чтобы снять недвижимость по более доступной цене. Также значительную роль играют экономический подъем и улучшения на рынке труда, привлекающие иностранных специалистов.

В I половине 2025 года столичный рынок аренды продемонстрировал следующие тенденции:

• В сегменте доступного жилья арендная плата квартир увеличилась на 2–21%, а домов – до 13%.
• В среднем ценовом сегменте аренда апартаментов подорожала на 3–19%, а вилл – до 7%.
• В популярных районах рост ставок на элитные квартиры составил 14%, а на элитные дома – 7%.
• Khalifa City стал самым популярным районом среди арендаторов доступных апартаментов, для съема квартир из среднего ценового сегмента большинство выбирало Al Reem Island. Saadiyat Island лидировал на рынке элитных апартаментов.
• Арендаторы, заинтересованные в доступных домах, выбирали Khalifa City, а Al Raha Gardens стал наиболее востребованным направлением для съема объектов по средней цене. Yas Island оказался самым распространенным выбором среди арендаторов элитных вилл.

Почитайте еще Кто такой девелопер в недвижимости?

Прогнозы для рынка жилья

Рост населения и приток в страну состоятельных людей и семейных инвестиционных структур продолжают поддерживать высокий спрос на жилье, особенно в премиальном сегменте, где ограниченное предложение стимулирует увеличение как цен, так и арендных ставок. Однако ожидаемое повышение уровня предложения к концу 2025 года в связи с активностью застройщиков как в Дубае, так и в Абу-Даби, может смягчить резкий рост стоимости, наблюдавшийся в последние годы.

Некоторые эксперты прогнозируют умеренную коррекцию цен в Дубае, начиная со II половины 2025 года, поскольку число новых объектов может расти быстрее населения эмирата. Тем не менее востребованность жилья в таких престижных районах, как Palm Jumeirah и Downtown Dubai, вероятнее всего, не снизится из-за дефицита свободных участков под строительство. Продолжающийся рост населения и активное развитие экономики страны (+3,7% в 2025 году по прогнозу МВФ) будут поддерживать спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе.

FAQ

Сколько сделок было заключено на рынке недвижимости ОАЭ в I полугодии? С января по июнь 2025 года в Дубае было заключено более 98 000 сделок, в Абу-Даби – более 14 000, в Шардже – более 48 000, в Аджмане – около 9000. В каких эмиратах самая высокая цена сделок? Лидером по совокупной стоимости сделок является Дубай, где за I полугодие приобрели недвижимости на 326,7 млрд AED (89 млрд $). Второе и третье место заняли Абу-Даби с 51,7 млрд AED (14 млрд $) и Шарджа с 27 млрд AED (7,35 млрд $). Как изменилась средняя стоимость недвижимости? В мае 2025 года индекс цен на рынке дубайского жилья увеличился на 15,6% в годовом исчислении (квартиры подорожали на 15,22%, дома – на 17,81%). Рынок столичного жилья продемонстрировал рост на 18,16% (стоимость квартир повысилась на 18,17%, домов – на 17,19%). Как изменились арендные ставки? В мае 2025 года арендная стоимость жилья в Дубае увеличилась на 8,5% в годовом исчислении, а в Абу-Даби – на 27,3%. Каковы прогнозы развития рынка на ближайшие годы? Ожидается, что рост населения и экономическая диверсификация продолжат стимулировать повышение стоимости и арендных ставок в стране. Эксперты считают, что во II половине 2025 года дубайский рынок может столкнуться с коррекцией цен на фоне ввода новых объектов в эксплуатацию, однако в престижных районах, таких как Palm Jumeirah и Downtown Dubai, спрос не упадет из-за дефицита свободных участков под строительство.
Источник