В условиях нестабильности люди начинают сомневаться в том, нужна ли им ещё зарубежная недвижимость и смогут ли они её содержать. Рассказываем, как можно провести сделку в Болгарии в ситуации ограничений и стоит ли начинать процесс прямо сейчас.

Ситуация на рынке: момент подходящий

Пока что политический кризис не сказывается на болгарском секторе недвижимости. Долгое время здесь задавали тон русские покупатели, однако за два года пандемии рынок переориентировался. Сейчас много покупают сами болгары, а также поляки, румыны и другие иностранцы, поэтому существенных изменений не предвидится.

Людмила Шабанина менеджер по работе
с русскоязычными клиентами New Estate Bulgaria

Спрос на недвижимость сейчас есть, и цены держатся. Они упадут, только если случится ещё что-то неожиданное, например, все российские владельцы выставят свои объекты на продажу. Активность на рынке также сохраняется. Покупатели по-прежнему настроены на заключение сделок, мы продолжаем показы недвижимости и готовим документы для уже начатых сделок.

Тактика: сбиваем цену

Если ваша задача – продать объект как можно скорее, придётся снизить цену. Обычно смотрят на средние цены по рынку для подобных объектов и выставляют на 10–15% ниже. Если скидка будет меньше, быстро продать, скорее всего, не удастся.

Эта мера вам позволит быстрее найти покупателя. Агентство сможет подготовить документы в кратчайшие сроки. Однако остаются факторы неопределённости, о которых ниже.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Процедура: дистанционные сделки вошли в практику

За время пандемии все участники сделок освоились с дистанционным ведением процесса.

Примерный алгоритм действий для удалённой сделки будет таким.

Продавец подаёт в агентство заявку на продажу недвижимости. Для работы риелторам понадобится доверенность от продавца.

Продавец устанавливает цену на свой объект. В этом ему помогают сотрудники агентства, хорошо знающие местный рынок.

Агентство проверяет юридическую чистоту документов.

Объект выставляется на продажу, запускается его реклама. Для этого понадобятся качественные фотографии, их могут сделать сотрудники агентства. На этом этапе им нужен доступ в жильё. Проще говоря, вы должны передать агенту ключи.

Агентство обеспечивает показы объекта потенциальным покупателям, при необходимости просмотры могут проходить онлайн.

Агентство проводит переговоры с покупателем, согласует детали сделки с владельцем, получает предоплату, бронирует объект (снимает с листингов). Когда покупатель найден и цена согласована, агентство заключает договор услуг с продавцом. В текст могут быть внесены цена и размер комиссионных.

Агент составляет договор, собирает необходимые документы в Болгарии, высылает продавцу за границей инструкции по заполнению документов, которые понадобятся от него.

Продавец отправляет оригиналы документов в Болгарию. Отправить нужно будет доверенность, нотариальный акт, подтверждающий право собственности на жильё, и три «декларации» – заявления, составляемые по стандартной форме. Одна – о гражданстве и семейном положении, другая – об отсутствии долгов по налогам, и третья – об отсутствии связей с болгарскими и европейскими чиновниками или государственными служащими (по закону против отмывания денег). Все декларации продавцу нужно будет заверить у нотариуса в своей стране.

После получения оригиналов агент отправляется к нотариусу по месту нахождения объекта в Болгарии и заключает сделку по доверенности от имени продавца. Нотариус получает подтверждение перевода денег и регистрирует сделку. 

Расходы: всё зависит от ситуации

Налог на прирост капитала. Его ставка составляет 10%. Если объект продаётся дешевле той цены, за которую он был куплен, прироста нет, а значит, налог не начисляется. Также не нужно будет платить, если собственник жил в продаваемом жилье постоянно на протяжении как минимум трёх лет.

Выплаты риелтору. Комиссия риелтора не регламентирована законом. Она может рассчитываться как процент от цены продажи – обычно 3–5% – либо составлять фиксированную сумму, скажем, €2 тыс. При дистанционной сделке также будет необходимо заплатить за подготовку документов. Как правило, затраты находятся в диапазоне €100–300.

Сроки: при наличии документов всё быстро

Агентство составляет тексты документов и отправляет продавцу по электронной почте. На составление уходит три – пять дней. Далее продавец заверяет их у нотариуса или в консульстве и присылает в агентство оригиналы (внимание: вам потребуется действующий заграничный паспорт).

После получения документов агентство делает их перевод на болгарский язык (если документы заверены русским нотариусом, а не в консульстве с переводом). На это нужно около двух дней.

Затем агентство по доверенности получает кадастровую схему и удостоверение о налоговой оценке. Это самый долгий этап с точки зрения работы риелторов. Стандартные сроки оформления составляют около двух недель, однако можно заказать экспресс-оформление и получить всё за три дня.

Проблемы: два фактора неопределённости

Те, кто хотел бы заключить сделку прямо сейчас, будут вынуждены искать решения двух ключевых вопросов. Во-первых, стандартные пути пересылки документов сейчас закрыты. С Россией перестали работать ключевые игроки логистического рынка: DHL, UPS и FedEx. Однако, например, «Почта России» не приостановила работу в Болгарии. Главное, для чего нужны такого рода услуги, – пересылка в Болгарию оригиналов документов: доверенности, нотариального акта о собственности и заполненных форм деклараций.

Во-вторых, пока неясно, как можно оплатить сделку. Трактовки законов неоднозначные, и, возможно, для участников сделок с недвижимостью найдётся вариант легального перечисления денег. Однако чтобы прояснить этот вопрос, потребуется время. Может быть, найдутся нейтральные международные банки, готовые взять на себя эту миссию, но пока ответа на этот вопрос нет. Тем не менее попытаться можно – по словам Людмилы Шабаниной, один из клиентов смог 2 марта оплатить услуги агентства через российский банк. 

Выход возможен в ситуации, когда и продавец, и покупатель россияне. В этом случае они могут перевести деньги внутри российской банковской системы. Однако и тут возникает вопрос уплаты налогов, пошлин и комиссий. Не исключено, что для этих, относительно небольших, сумм будут использоваться наличные деньги, которые разрешено вывозить из России.

Обновление! Центробанк опубликовал пояснение для резидентов России относительно действия Указа президента Российской Федерации от 28.02.2022 № 79. Регулятор подтвердил, что указ не запрещает резидентам проводить платежи в пользу нерезидентов как в рублях, так и в иностранной валюте для покупки товаров и оплаты услуг, в том числе связанных с коммунальными платежами за недвижимость, находящуюся за рубежом, оплатой обучения и медицинских услуг.

Людмила Шабанина менеджер по работе
с русскоязычными клиентами New Estate Bulgaria

Сейчас все в шоке, в настроениях людей царят хаос и паника, ничего непонятно. Если есть возможность, лучше подождать с продажей.

Prian.ru