Выбор риелтора ‒ важное решение для покупателя. Каждый национальный рынок имеет свои особенности регуляции риелторской деятельности.

В этой статье мы предлагаем ознакомиться со спецификой работы риелторских фирм в Арабских Эмиратах. В качестве примера возьмем Дубай. При этом отметим два важных момента:

• ОАЭ ‒ это федерация 7 эмиратов, каждый из которых имеет свои отличия в законодательстве относительно рынка недвижимости в целом и риелторских агентств в частности.
• ОАЭ ‒ это единая страна, поэтому во всех эмиратах рассматривается практика соседей и унифицируется законодательство на федеральном уровне.

Можно исследовать Дубай как образец, однако не надо забывать, что при вхождении на рынок другого эмирата ОАЭ следует провести более тщательный анализ деятельности рынка недвижимости.

Кто есть кто на рынке недвижимости ОАЭ?

Прежде всего определимся с основными участниками рынка, чтобы стало понятно, кто и какую функцию выполняет.

На рынке действуют покупатели и продавцы. Среди тех и других есть физические и юридические лица.

Покупателем может быть как физическое лицо или группа физических лиц, так и юридическое лицо. Физических лиц можно разделить на тех, кто планирует жить в приобретаемой недвижимости, и инвесторов. Однако никакого ущемления прав или поощрений, зависящих от целей покупки жилья, в Дубае нет.

Продавцами могут быть все указанные выше лица, если они обладают Свидетельством о собственности (Title Deed). В категории юридических лиц стоит отдельно выделить такую подкатегорию, как застройщики.

Мы не просто так упомянули о необходимости Свидетельства о собственности (Title Deed), поскольку этот документ не всегда находится на руках у того продавца, с которым покупатель имеет дело.

Если продается объект, взятый в кредит, до выплаты всей суммы кредита, то TD будет находиться в банке-кредитодателе. Данный банк станет участником с решающим словом в такой сделке.

В другом случае TD может находиться у застройщика. В ОАЭ можно владеть недвижимостью двумя способами: фрихолд и лизхолд.

• Первый ‒ полное и безоговорочное владение недвижимостью.
• Второй ‒ аренда права владения с рядом ограничений сроком до 99 лет.

Если продавец владеет лизхолд- недвижимостью, то решающее слово остается не за ним, а за настоящим владельцем, которым может быть как застройщик, так и частное лицо.

В случае если продавец имеет Свидетельство о собственности (Title Deed), он все же должен будет получить одобрение сделки от застройщика, у которого объект был куплен. Даже если жилье приобретается на вторичном рынке, оно находится на содержании у построившей его компании или управляющей компании, которая зачастую связана с застройщиком.

Все операции на рынке недвижимости осуществляются под контролем соответствующих регулирующих органов. В Дубае это:

• Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD, Dubai Land Department).
• Агентство по регулированию недвижимости (RERA, Real Estate Regulatory Agency) ‒ подразделение DLD.

Эти ведомства формируют законодательство, регулируют деятельность участников рынка, контролируют безопасность и прозрачность сделок, ратифицируют процесс купли-продажи, а также создают реестры проверенных организаций (в том числе банков, выдающих ипотеку).

Перед ними отчитываются риелторские агентства Дубая (в том числе брокеры и агентства недвижимости).

DLD и RERA одобряют лицензии на деятельность агентств. Финансовые обязательства между агентом и его клиентом также регулируются этими органами. Во всей этой схеме риелторы занимают позицию медиаторов. Они могут работать как с покупателями, так и с продавцами, или с обеими группами одновременно.

Отметим, что риелторские фирмы могут быть как классическими посредниками, представляющими клиентов в процессе сделок, так и своего рода консалтинговыми агентствами.

Необходим ли агент по недвижимости (риелтор) при сделке?

Продавец и покупатель не обязаны прибегать к услугам риелторов.

Тем не менее даже из краткого описания процесса купли-продажи недвижимости в Дубае становится ясно, что проведение любой сделки требует сбора документов и серии переговоров с разными сторонами сделки и третьими лицами. Если учесть, что в реальной ситуации всегда возникают различного рода вопросы, то выгода от привлечения агентств недвижимости становится очевидна.

Вся их работа направлена на снятие юридических и документальных издержек с клиентов и максимальное сокращение сроков заключения сделок.

Как регламентируется работа риелтора в ОАЭ

Риелторская деятельность в ОАЭ регулируется законодательством каждого отдельного эмирата.

В Дубае, как уже было сказано, этим занимается DLD и RERA. Дубай ‒ ведущий город в этом плане, и другие эмираты постепенно перенимают его практику.

В Абу-Даби регулированием занимается Земельный кадастр (LRD, Land Regtration Department), в Аджане — Земельный департамент Аджана (ALD, Ajman Land Department). Однако, в последнем основную роль играет решение правителя данного эмирата.

Все брокеры должны получить лицензию на свою деятельность.

Существует ряд законодательных актов, описывающих права и обязанности брокеров.

• В Дубае, например, Закон № 85 от 2006 года «Регулирование реестра брокеров по недвижимости в эмирате Дубай» (Regulating the Real Estate Brokers Regter in the Emirate of Dubai).
• В Абу-Даби ‒ Закон № 3 от 2015 года «О регулировании сектора недвижимости в эмирате Абу-Даби» (Concerning the Regulation of the Real Estate Sector in the Emirate of Abu Dhabi).

Создать брокерскую организацию могут как граждане ОАЭ, так и экспаты (примечание автора ‒ иностранцы, ставшие постоянными резидентами страны).

В Дубае такие вопросы, как обучение и сдача экзаменов, решаются через DLD, RERA или Институт недвижимости Дубая (DREI, Dubai Real Estate Institute). В получении лицензии и последующих этапах деятельности задействовано больше организаций, в том числе Экономический департамент (Economic Department) Дубая.

Функции агента по недвижимости в Арабских Эмиратах

Если обобщить определения термина «агент по недвижимости» (или «брокер»), представленные в законах разных эмиратов, то можно сформулировать следующее: «Агент по недвижимости ‒ это лицо (I), которое занимается поиском иного лица (II), с целью убедить его заключить брокерский контракт, позволяющий брокеру (I) стать представителем клиента (II) в вопросе переговоров и заключения сделки за денежную компенсацию».

Таким образом, каждый брокер ‒ это конкретный человек с лицензией (примечание автора ‒ номер лицензии доступен в открытых источниках либо может быть запрошен непосредственно у специалиста) на соответствующую деятельность.

Брокерская компания ‒ это юридическое лицо, состоящее из брокера и наемных работников этого брокера (Brokers’ Employee), которые работают от его имени, выполняя брокерскую деятельность.

Брокер осуществляет переговоры и способствует процессу транзакции между покупателем и продавцом. Обеспечивает передачу предложений и контрпредложений, а также иных запросов. Ведет документооборот и строгий учет всего, что связано со сделкой: суммы, договоренности и прочее.

Брокеры также оказывают консалтинговые услуги, чтобы в наибольшей степени увеличить прозрачность сделки и понимание клиентом процесса купли-продажи.

На них также возложена обязанность не осуществлять и препятствовать прохождению сделки, нарушающей законодательство в секторе недвижимости, и предоставлять все документы в отношении сделок запрашиваемым органам.

Брокер несет ответственность за действия, приведшие к потерям и ущербу, которые понесли стороны, ведущие переговоры.

Кто и когда выплачивает комиссию риелтору?

Денежное вознаграждение брокера образуется из комиссии ‒ это основной пункт договора.

Комиссия агенту выплачивается покупателем или продавцом на одном из этапов заключения сделки по купле-продаже недвижимости в случае, если каждый из них имеет своего агента (брокера).

Если брокер работает сразу с двумя сторонами сделки, то принятая практика обязывает именно покупателя выплачивать комиссию.

Обычно подразумевается, что сумма денежного вознаграждения будет зафиксирована в Брокерском соглашении (Brokerage Agreement). Впоследствии это соглашение должно быть зарегистрировано.

В целом, сумма компенсации риелтору определяется двумя способами:

• Исходя из договоренности между брокером и клиентом.
• Размер комиссии, не оговоренный заранее, исчисляется из текущей общепринятой практики.

Вопрос комиссии регулируется RERA, однако агентство не устанавливает максимум или минимум комиссионного сбора.

Если в Соглашении не зафиксирован размер вознаграждения, то по общепринятой практике сумма комиссии составляет 2 % при покупке недвижимости и 5 % при оформлении аренды.

Процент исчисляется от суммы сделки. Больше сумма ‒ больше комиссия брокеру.

Комиссия риелтору в Дубае выплачивается в большинстве случаев после завершения сделки. Работа брокера считается выполненной в тот момент, когда стороны договорились об условиях сделки и успешно ее оформили.

Только после этого брокер может претендовать на денежную компенсацию, т. е. уплату комиссии.

Можно ли отказаться от оплаты услуг риелтора?

Возникает следующий вопрос: «В каких случаях можно не платить агенту?». Именно условия успешного завершения контракта, указанные выше, помогают ответить на этот вопрос.

Если по каким-то причинам брокер не смог довести сделку до завершения, не выполнил пункты контракта или нарушил нормы законодательства ‒ во всех случаях клиент имеет все права отказать в выплате денежной компенсации риелтору.

Если в конфликте между клиентом и риелтором вина последнего не очевидна, ситуация разбирается при участии соответствующего регулирующего органа.

В Дубае этим занимается RERA. Помощь в разрешении конфликтов и споров между участниками рынка ‒ ключевая обязанность данного органа.

Указанное выше условие касается разных ситуаций. Приведем пример одной из них: клиент уверен, что брокер тайно действовал в интересах стороны продавца, хотя контракт на услуги был заключен именно с покупателем. Т. е. наблюдается конфликт интересов. Ведь, как мы указывали выше, риелтор заинтересован в максимально высокой цене покупки, чтобы получить большую комиссию по итогу сделки.

Со сколькими специалистами по недвижимости можно работать одновременно?

Этот вопрос достаточно интересен, и законодательство дает на него определенные ответы.

В законе Дубая № 85, который упоминался выше, есть статьи 24 и 25, где указывается возможность работы нескольких брокеров над одним контрактом равно как и нескольким клиентам пользоваться услугами одного брокера.

Впрочем, нюансы этого процесса не оговариваются конкретно. Ситуация схожа с той, которая наблюдается в вопросе определения процента комиссии.

Помощь наших специалистов

В работе риелторов много особенностей, как и в самом рынке недвижимости ОАЭ. Информация, предоставленная нами, несет скорее ознакомительный характер, поэтому мы рекомендуем прибегнуть к помощи и консультации специалистов, занимающихся проведением сделок с недвижимостью на рынке ОАЭ и имеющих в этом многолетний опыт.

Подобные консультации осуществляют в том числе специалисты компании Emirates.Estate.

Здесь вам помогут подобрать и купить недвижимость в Дубае. Компания занимается поиском недвижимости по всей стране, а также апартаментов в ОАЭ.