Off-plan в Дубае: как снизить риски, покупая недвижимость на этапе строительства?


Off-plan в Дубае: как снизить риски, покупая недвижимость на этапе строительства?

При покупке жилья все инвесторы оказываются перед выбором: off-plan или готовое жилье? Если ваша цель – приобрести недвижимость в Дубае и при этом сэкономить, то рекомендуем обратить внимание на недвижимость off-plan. Безусловно, не все инвесторы готовы вкладываться в off-plan из-за возможных рисков, несмотря на то, что стоимость строящихся объектов примерно на 20% дешевле. Обо всех сопутствующих рисках, а также о том, почему выгодно покупать недвижимость off-plan в Дубае, читайте в этой статье.

Что такое недвижимость оff-plan в Дубае?

Недвижимость оff-plan ‒ это жилье в строящемся объекте. Как известно, стоимость недвижимости в зданиях, которые еще не ввели в эксплуатацию, всегда ниже в среднем на 10‒20%. Разумеется, такая покупка может повлечь за собой ряд рисков. Однако их можно минимизировать, если внимательно отнестись к процедуре выбора будущей собственности.

Off-plan в Дубае: как снизить риски, покупая недвижимость на этапе строительства?

Подводные камни покупки недвижимости off-plan

Существует несколько основных рисков, связанных с покупкой недвижимости в строящемся объекте.

  1. «Замораживание» стройки. Россиянам знакомы случаи, когда застройщики обманывали покупателей недвижимости или, как принято их называть у нас, дольщиков. В Арабских Эмиратах такие ситуации практически не возникают. Ниже мы объясним, как это регулируется на законодательном уровне.
  2. Увеличение сроков сдачи. Это один из вариантов развития «замораживания» стройки. Если у строительной компании заканчиваются средства, дата сдачи завершения строительства откладывается. Иногда отсрочка составляет несколько месяцев, но бывает и несколько лет.
  3. Изменение цен на рынке недвижимости. Этот процесс непредсказуем, на экономическую ситуацию в стране влияет экономика всего мира в целом. Даже сведущие аналитики порой не могут предугадать, в каком направлении будет двигаться стоимость объектов.

Как обезопасить себя от рисков?

Прежде чем приобретать недвижимость в строящемся объекте в Дубае изучите советы, перечисленные ниже.

  • Соберите информацию о застройщике.

    Узнайте подробно всю информацию о девелоперской организации. Важно обратить внимание на репутацию застройщика, насколько он зарекомендован. По мнению экспертов рынка недвижимости, нужно тщательно проверить строительную компанию, количество и качество проектов, убедиться, является ли земля, на которой строится объект, собственностью застройщика. Важна репутация компании-застройщика, история создания и ее опыт.

    Для изучения достаточно обладать обычными пользовательскими навыками работы в интернете. Организации с хорошей репутацией размещают на своих сайтах и в соцсетях информацию о завершенных проектах, оповещают инвесторов и покупателей об изменениях в ходе строительства, делятся полезной информацией с партнерами и клиентами.

    В Дубае вся информация о застройщиках находится в свободном доступе, в том числе в мобильном приложении, разработанном специально для Земельного департамента Дубая – DUBAI REST. К строительным компаниям в ОАЭ, которым стоит доверять, относятся:

    • Meraas Holding;
    • DAMAC Properties;
    • Dubai Properties Group;
    • LIV Developers.

    Эти застройщики зарекомендовали себя как ведущие девелоперы Арабских Эмиратов. Ими построены не только жилые кварталы и здания, но и большинство достопримечательностей Дубая.

    В редких для Дубая случаях, когда завершение строительства откладывается на неопределенный срок, покупатель имеет право получить компенсацию понесенного ущерба. Застройщик может предложить ему дополнительные услуги в качестве возмещения компенсации или ущерба либо взять на себя часть расходов покупателя.

    Если полученной информации о застройщике вам недостаточно для принятия решения или есть сомнения на его счет, рекомендуем не торопиться с выбором и обратиться к компетентным специалистам. Это могут быть юристы, занимающиеся вопросами недвижимости в Дубае, или сертифицированные агенты. Таким образом вы сможете получить актуальные данные об интересующем вас объекте.

  • Изучите соответствующее законодательство.

    Прежде чем вы примите решение купить квартиру в новостройке в Дубае, убедитесь, сможет ли государство вернуть вам денежные средства в случае незавершенного строительства или несоблюдения застройщиком временных рамок, поскольку такая возможность есть только в отношении объектов off-plan, при этом она не касается категории pre-launch.

    В мегаполисе действует особое ведомство ‒ Земельный департамент Дубая, который контролирует все объекты недвижимости. Организация строго следит за соблюдением всех правил и законов в сфере строительства. Сделки купли-продажи в обязательном порядке регистрируются в Земельном департаменте Дубая, а все средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах. Это современный расчетный и обеспечительный инструмент, который защищает интересы застройщика и покупателя при расчетах по любой сделке. Девелопер может воспользоваться средствами данного счета только в том случае, если выйдет на определенный уровень строительства. Если что-то пойдет не так и стройка остановится, Земельный департамент Дубая должен незамедлительно предоставить другого девелопера, в чьих силах завершить строительство проекта. В противном случае государство обязано вернуть все денежные средства покупателю, который внес их на эскроу-счет.

    Получить разрешение на продажу квартир в категории off-plan застройщик может только в том случае, если соблюдено несколько требований. В частности, объект должен быть построен как минимум на 20%. Что же касается недвижимости pre-launch (продажа на стадии проекта), к таким объектам требование о минимальной готовности не относится, жилье pre-launch продается без дополнительной защиты. Однако и стоят объекты на стадии плана гораздо дешевле, чем недвижимость off-plan.

  • Трезво оцените свои возможности.

    Перед подписанием договора купли-продажи с застройщиком вы должны быть уверены, что сможете вносить все необходимые средства в указанные сроки. Законы, установленные Правительством ОАЭ, защищают интересы не только покупателей, но и строительных компаний. Если инвестор по каким-либо причинам утрачивает возможность внесения денежных средств согласно графику, то девелоперская компания вправе расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги за вычетом неустойки. Так, если строительство объекта завершено менее чем на 60%, то девелопер имеет право оставить себе до 25% от общей стоимости недвижимости. В случае, когда построено больше 60% здания, то застройщик может удержать неустойку в размере 40% от цены ваших апартаментов.

  • Оплачивайте стоимость объекта частями.

    Как известно, в России девелоперы предпочитают 100-процентную оплату за квартиру, при недостаточном количестве средств покупатель недвижимости обращается в банк за кредитом. Но для того, кто приобретает, полная оплата является рискованным делом. Безопаснее всего вкладывать свои денежные средства постепенно, по мере окончания конкретных этапов строительства. Именно такую схему предлагают строительные организации Дубая при покупке недвижимости off-plan. Покупатель может внести первоначальный взнос в размере около 20% от общей стоимости объекта недвижимости в момент заключения договора, а оставшуюся сумму заплатить после сдачи дома в эксплуатацию. Большинство компаний-застройщиков просят внести относительно небольшой первоначальный взнос ‒ бывает, что всего 5% от общей стоимости квартиры. Такой способ оплаты удобен тем, что дает возможность не вкладывать все деньги сразу, а выделять из домашнего бюджета средства постепенно.

Читать  Самые запоминающиеся проекты 2021 года в ОАЭ

Off-plan в Дубае: как снизить риски, покупая недвижимость на этапе строительства?

Положительные стороны недвижимости off-plan

Главный плюс недвижимости off-plan ‒ невысокая стоимость квартир. Согласно статистическим данным, в 2021 году в Дубае средняя стоимость одного квадратного метра жилья на раннем этапе строительства составляла 7775 AED. По мере выполнения плана строительства цена квадратного метра недвижимости росла таким образом, что к моменту сдачи объекта в эксплуатацию средняя стоимость одного квадратного метра составляла 14 047 AED. Выгода для инвестора в off-plan очевидна.

Еще одним плюсом покупки недвижимости в строящемся здании является возможность перепродажи этой недвижимости по более выгодной цене еще до завершения стройки. Это один из наиболее рентабельных вариантов инвестирования в Дубае. Как показывает практика, за короткие сроки инвестор может повысить свой доход на 25%. А при сдаче здания в эксплуатацию стоимость недвижимости, приобретенной на этапе строительства, возрастает на 35%. Однако стоит помнить, что перепродажа возможна при соблюдении покупателем некоторых требований, которые отличаются у различных девелоперов. Например, перепродажа недвижимости off-plan, приобретенной у известного в Дубае застройщика Emaar Properties, возможна только после оплаты 40% от стоимости объекта недвижимости.

Государственные гарантии, обеспечивающие надежность строительства недвижимости off-plan

Специальный государственный орган мегаполиса ‒ Департамент земельных ресурсов Дубая (RERA, Real Estate Regulatory Authority) ‒ следит за соблюдением требований девелоперами. Им разработаны определенные критерии и требования к застройщикам. Любая строительная компания обязана соблюдать данные требования для получения разрешения на строительство и продажи недвижимости на рынке Дубая на стадии строительства.

Так, девелоперская компания должна:

  • Полностью владеть землей, на которой осуществляется строительство объекта.
  • Гарантировать эксплуатацию объекта и хранить на эскроу-счете в течение 12 месяцев после завершения строительства средства в размере 10% от общей стоимости проекта. В случае обнаружения неполадок в указанный период данные средства пойдут на их устранение.
  • Завершить 20% строительства до начала продаж квартир в доме.
  • Внести гарантийный взнос.
Читать  Вид на жительство, или резидентская виза ОАЭ. Что это такое и как ее получить.

По поводу последнего пункта: до 2020 года такой взнос составлял 20%. В настоящее время государством принята мера, которая позволяет убедиться в финансовой состоятельности строительной организации и ее возможностях самостоятельного завершения проекта в срок. С 2020 года размер банковских гарантий увеличился до 50% от стоимости всего проекта. Эта сумма, как и все средства вкладчиков, должна быть переведена на эскроу-счет.

Какие расходы несет покупатель недвижимости off-plan?

Приобретая недвижимость в Дубае, важно знать не только какова цена на квартиры в Дубае, но и какие дополнительные расходы предстоит оплатить в процессе регистрации сделки купли-продажи. Так вы обезопасите себя еще от одного риска ‒ упустить возможность купить понравившееся жилье из-за того, что вы отложили средства лишь на первоначальный взнос, а о дополнительных расходах не позаботились.

В Дубае не требуется оплата ежегодного налога на имущество, однако при покупке жилой недвижимости покупатель должен единожды оплатить регистрационный сбор в размере 4% от стоимости квартиры или виллы. На сегодняшний день многие застройщики сами оплачивают данный сбор, но стоит уточнять в каждом конкретном случае.

Также покупатель должен оплатить 3000 AED за оформление свидетельства, которое подтверждает право собственности на приобретаемый объект недвижимости в строящемся здании.

Подведем итоги

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, связанных с покупкой недвижимости off-plan, нужно быть уверенным в нескольких аспектах, самым важным из которых является надежность строительной компании. Для этого убедитесь:

  • В репутации девелопера. На текущий момент в Дубае работает несколько ведущих компаний-застройщиков, чья деятельность открыта и освещена СМИ. Найти их просто еще и потому, что названия этих компаний можно увидеть на некоторых фасадах построенных ими зданий в Дубае (например, DAMAC и Emaar).
  • В законности строительства: девелопер и его объекты должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая и в RERA.
  • В выполнении обязательств: ваши инвестиции должны быть помещены на эскроу-счет, который контролируется Земельным департаментом Дубая.
Читать  Февраль отметился высокими показателями рынка недвижимости

Покупка недвижимости в строящемся здании имеет свои оправданные риски, однако в Дубае эти риски сводятся к минимуму благодаря отлаженной системе государственного надзора и контроля. Важно при покупке недвижимости обратиться к грамотному специалисту, который знает все тонкости рынка недвижимости в Дубае. Так вы не только сократите риски приобретения недвижимости off-plan, но и сможете превратить покупку жилья из обременительного процесса в простое и приятное событие в вашей жизни.